一、南京房地產(chǎn)市場問題分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍保持穩(wěn)定增長，但房地產(chǎn)投資增幅趨緩

從南京一季度統(tǒng)計指標(biāo)來看，一些主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不盡人意。一季度工業(yè)生產(chǎn)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值1311.02億元，比去年下降14%；進(jìn)出口總額完成70.09億元，比去年下降27.2%；地方財政一般預(yù)算收入完成98.07億元，僅比去年同期增長0.4%。全市經(jīng)濟(jì)增長放緩不僅表現(xiàn)與同期發(fā)展水平的回落，更表現(xiàn)為與全省、全省以及與兄弟城市發(fā)展水平的落后。

一季度，南京市全社會固定資產(chǎn)投資共完成投資額519.78億元，比去年同期增長21.4％。具體就房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，2009年1-3月份，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資125.96億元，增長3.1％，增長速度減速明顯。對比2001年以來南京歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，一季度房地產(chǎn)投資增速有明顯的下滑趨勢（見圖1）。

（二）調(diào)控政策先抑后揚(yáng)，靈活性略顯不足

1、南京房地產(chǎn)調(diào)控政策概要

在國務(wù)院和中央部委房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷發(fā)布的同時，南京也在出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2008年1月1日，南京市物價局、財政局、地稅局出臺了《關(guān)于調(diào)整我市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將全市各區(qū)域享受稅收等優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整；

2月13日，南京市住房公積金管理中心頒布南京市住房公積金貸款調(diào)整政策，放寬貸款限制，后來上調(diào)了公積金繳存基數(shù)；

4月1日，市房管局發(fā)布《南京市商品房現(xiàn)售合同》，相比《南京市商品房預(yù)售合同》，在五個方面進(jìn)行了調(diào)整和完善；

4月1日起，新繳存維修資金的住宅均一律按面積算，并不再區(qū)分多層、高層以及物業(yè)類型。正式施行的兩部南京市住房保障新規(guī)中明確經(jīng)適房不滿五年也可以交易，但政府優(yōu)先回購；

9月27日，南京市政府頒布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。20條新政主要從刺激住房有效需求、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力兩大方面促進(jìn)南京房地產(chǎn)健康發(fā)展。后發(fā)布南京購房補(bǔ)貼發(fā)放細(xì)則；

南京市規(guī)劃局日前出臺了《關(guān)于進(jìn)一步明確建筑面積計算若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》，明確對一些飄窗以及花臺的面積計算辦法；

10月31日，南京市房產(chǎn)管理局和南京市物價局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的通知》，取消高檔房價格標(biāo)準(zhǔn)限制。

2、調(diào)控政策效果明顯，但靈活性、預(yù)見性、系統(tǒng)性略顯不足

南京市有關(guān)部門在2008年前三季度出臺的一系列調(diào)控系列政策多是出于促進(jìn)樓市的復(fù)蘇，在某種程度上也是為去年從中央到地方過嚴(yán)的系列調(diào)控政策進(jìn)行糾偏。例如，南京市去年6月份開始執(zhí)行的一房一價政策原為樓市調(diào)控的大膽創(chuàng)舉，有效遏制房價非理性上漲的局面。但隨著下半年中央從緊貨幣政策的出臺，南京房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)較大萎縮，仍舊執(zhí)行該政策已不具有其原有價值，需要及時調(diào)整，以免造成不利影響。

南京市大規(guī)模的南京救市政策在2008年9月底出臺，對9月市場交易量影響不大。進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，市場的低迷狀況超出了預(yù)期，9 月的成交甚至低于淡季的8月，僅成交了20.38萬平米，環(huán)比、同比分別下降18.8%、80.2%。20萬的成交量僅為去年同期銷售量的五分之一，市場需求觀望情緒異常濃厚。南京月底出臺的救市政策效果尚未顯現(xiàn)，但可以一定的“托市”效果，緩解市場恐慌氛圍，并且在此基礎(chǔ)上以致于在今年春節(jié)以來剛性需求的反彈呈現(xiàn)。

應(yīng)該看到，系列調(diào)控政策的出臺是針對樓市現(xiàn)狀所做的努力，長遠(yuǎn)看來將有利于市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。政策應(yīng)該具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，出臺政策不久就進(jìn)行調(diào)整也顯示出部分政策的出臺缺少足夠的預(yù)見性；同時，各部門單兵作戰(zhàn)，單獨制定政策的情況也不鮮見，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳顯示出調(diào)控政策還缺乏系統(tǒng)性協(xié)調(diào)與思考。

（三）南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻市場環(huán)境

1、房地產(chǎn)金融形勢很不樂觀，部分企業(yè)面臨資金壓力極大

截至2008年8月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款558.91億元，比今年年初增加118.61億元；住房開發(fā)貸款330.11億元，比今年年初增加68.91億元。個人住房貸款558.89億元，比今年年初增加32.38億元。其中，8月份全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額略高于上月，住房開發(fā)貸款出現(xiàn)負(fù)增長，個人住房貸款繼續(xù)下滑，全市房地產(chǎn)金融形勢很不樂觀。

2、政府服務(wù)和媒體環(huán)境復(fù)雜，加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本

目前房地產(chǎn)審批環(huán)節(jié)過多，任何一個調(diào)控政策的出臺在執(zhí)行時都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加了一道關(guān)卡，辦事效率降低，管理成本增加。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理部門不正之風(fēng)依然存在，房地產(chǎn)企業(yè)的政府服務(wù)環(huán)境需要改善。

南京市媒體較多，大眾媒體分布廣泛。以報紙媒體為例，南京報紙媒體數(shù)量眾多，且隸屬于不同的報業(yè)集團(tuán)，而大部分報紙都有房產(chǎn)相關(guān)欄目，對房地產(chǎn)各式廣告需求較大。一些報紙為了獲取廣告費(fèi)用，放棄了客觀公正報道市場的立場，使得房地產(chǎn)市場的媒體環(huán)境不佳。

二、未來市場的若干展望

（一）展望未來，南京房地產(chǎn)市場將具有以下特點

短期內(nèi)市場反彈穩(wěn)定性有待確認(rèn)，中長期前景依然樂觀

憑借救市政策出臺，剛性需求得到釋放，這是反彈的第一層次；目前改善性需求開始大量進(jìn)入市場，這是反彈的第二層次；反彈的第三層次是投資性需求入市。因為房地產(chǎn)作為一種金融產(chǎn)品，其市場是自用與投資兼?zhèn)涞氖袌?，缺乏投資性需求，市場難以真正繁榮。依照我國房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，房地產(chǎn)市場的低谷期和發(fā)展期呈現(xiàn)波浪式上升態(tài)勢。同時根據(jù)南京房地產(chǎn)市場過去的經(jīng)驗總結(jié)，房地產(chǎn)自然調(diào)整周期一般不超過2年。經(jīng)過一年的調(diào)整之后，有理由相信，南京房地產(chǎn)市場在一年后很可能走出低迷的狀態(tài)，重新活躍起來。其中的前提就是政策的穩(wěn)定性得到延續(xù)，反彈則可以持續(xù)進(jìn)行。

由于房地產(chǎn)業(yè)有著較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，在擴(kuò)大內(nèi)需中有重要的作用。而且從中長期來看，經(jīng)濟(jì)的良性增長、人口紅利、持續(xù)的城市化帶來源源不斷的購買力都為房地產(chǎn)市場提供了有力的支撐，這決定了樂觀地預(yù)期樓市立場和視角。房地產(chǎn)市場往往被看作是一個地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)投資的興起，房地產(chǎn)開發(fā)又會迎來新一輪景氣周期。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變

1、短期內(nèi)租賃市場活躍，長期內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展

“租金決定價格”，房價最終還是受租金制約并會和租金水平取得一定的平衡④。目前只是部分消費(fèi)者對無力購房或持觀望態(tài)度，暫時只能通過租賃來解決住房問題，觀望的廣泛存在使租賃客戶有所增長。而在供應(yīng)方面，由于投資者為了避免新政帶來的利潤損失，部分短線投資者開始轉(zhuǎn)到租賃市場進(jìn)行長線投資。同時，也有業(yè)主看好未來租賃市場，紛紛選擇出租房屋獲益作為一種投資方式，這都導(dǎo)致房源登記量上升。但是我們應(yīng)該看到，隨著租房價格的上升到一定的邊界，市場狀態(tài)逐漸明朗，人們?nèi)耘f會回到購房的路徑上來，部分潛在購房者退出租賃市場后，將使活躍的租賃市場趨于平穩(wěn)。

2、實用戶型住房將成市場主流

國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策對于投資性購房的打擊是很大作用。投資性購房受壓抑，剛性需求購房將成為未來樓市消費(fèi)的主流。而考慮到最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)的大戶型潮流，中低端消費(fèi)者的購房需求還有較大缺口。所以總面積在100平方米以下的實用套型住宅將成為市場主流。而80平方米及以下的兩室戶型可能更受歡迎。

（三）長期看好南京房地產(chǎn)市場

除了一般城市要素的分析，南京市更有可能支持起來未來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。南京作為我國唯一的世界級城市群的三大“支點”之一（上海、南京和杭州），作為長江國際航運(yùn)物流中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)中心、全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、全國重要的科教中心、東部城市綠化中心呈現(xiàn)美好的發(fā)展藍(lán)圖。南京還可以做長三角專利產(chǎn)品交易中心、機(jī)電化工產(chǎn)業(yè)基地和三大金融中心之一。 在江蘇省及南京都市圈，南京還可以做江蘇經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的“發(fā)展極”和蘇南、蘇中、蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“協(xié)調(diào)極”、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新中心、江蘇省域經(jīng)濟(jì)體的金融中心，以及南京都市圈的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展極、區(qū)域經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部管理基地以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的數(shù)字化發(fā)展中心。

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