林曉潔

在長(zhǎng)時(shí)間的博弈之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加入降價(jià)行列。而我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也有望在下半年重新回到強(qiáng)勁增長(zhǎng)軌道，下—個(gè)標(biāo)志性的拐點(diǎn)，很可能出現(xiàn)在今年9月。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示。1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降09％，這是繼去年12月首次出現(xiàn)同比下降以來(lái)連續(xù)再降，而且降幅還擴(kuò)大了.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)時(shí)間的博弈之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加入降價(jià)行列，在各方配合之下，樓市或許會(huì)在今年9月以后逐漸回暖。

四成城市房?jī)r(jià)跌回一年前

值得關(guān)注的是，列入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，新建住房銷售價(jià)格同比下降的城市有28個(gè)，占到了四成。其中深圳、廣州、廈門、南京降幅居前，同比分別下跌16.5％、9％、5.6％、52％，深圳成為全國(guó)唯一一個(gè)價(jià)格跌幅超過(guò)兩位數(shù)的城市。而以環(huán)比來(lái)看，全國(guó)44個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，超過(guò)統(tǒng)計(jì)城市的六成。

在素來(lái)被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的上海和北京，1月房屋銷售價(jià)格同比分別下降23％和0.2％。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士介紹，這是北京房?jī)r(jià)自2004年以來(lái)首次出現(xiàn)同比下降。

但這兩個(gè)一線城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力結(jié)構(gòu)則有所區(qū)別。在上海，由于開(kāi)發(fā)商積極降價(jià)，新房?jī)r(jià)格跌幅大于二手房。記者從房產(chǎn)中介了解到，由于在元宵節(jié)前后不少開(kāi)發(fā)商集體打折促銷，已經(jīng)有多個(gè)板塊出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格高于一手的“倒掛”現(xiàn)象。

而北京1月份新建住房?jī)r(jià)格仍同比上漲0.4％，其中90.7方米及以下新建住房?jī)r(jià)格同比上漲13％。但二手房?jī)r(jià)格同比下降1.7％，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)整體下跌。分析人士認(rèn)為，二手房降價(jià)具有風(fēng)向標(biāo)意義。因?yàn)楸本┳》拷灰资袌?chǎng)中，二手房的數(shù)量已經(jīng)與新建住房持平。這部分房屋降價(jià)銷售將對(duì)新房的價(jià)格形成打壓。

開(kāi)發(fā)商：且用降價(jià)換“春天”

當(dāng)下。深陷寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑在苦苦地“等一個(gè)春天”，在政策層面頻頻出臺(tái)一系列利好之后，只欠的一縷“東風(fēng)”，恐怕就是開(kāi)發(fā)商積極配合、適度降價(jià)了。各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也有力證明，合理的降價(jià)促銷能有效刺激成交回暖。

對(duì)此，龍頭老大萬(wàn)科可謂深諳其中真味。繼去年率先扛起促銷大旗、用降價(jià)換取市場(chǎng)占有率之后，今年開(kāi)春，萬(wàn)科在上海和深圳兩地再度領(lǐng)銜降價(jià)，優(yōu)惠覆蓋旗下所有在售項(xiàng)目。據(jù)萬(wàn)科方面統(tǒng)計(jì)，1月23日～2月2日春節(jié)期間，深圳萬(wàn)科各大在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交8。套，成交面積達(dá)到8582.32平方米，成交金額逾15億元。

在上海，萬(wàn)科降價(jià)帶動(dòng)了綠地、合生、保利等大型開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)價(jià)格調(diào)整。除了外環(huán)地區(qū)，一些地段較好的內(nèi)中環(huán)樓盤也加入了促銷隊(duì)伍，如上海不夜城板塊的卓悅居、閘北大寧板塊的嘉寧薈、長(zhǎng)寧88等樓盤，價(jià)格最低達(dá)到8折。

而在持續(xù)的博弈之后，降價(jià)的戰(zhàn)火最終燃至價(jià)格堡壘北京。與春節(jié)期間不痛不癢的折扣相比，春節(jié)后北京降價(jià)幅度加大的樓盤約20個(gè)，部分樓盤降幅超過(guò)30％。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一透露，2008年全國(guó)完成商品房住宅的銷售面積是12000萬(wàn)平方米，商品房的銷售額24071億元，其中商品住宅的銷售是24024億元。新建商品住宅的銷售面積同比下降203％，下降的省區(qū)市達(dá)到26個(gè)，其中北京、福建、湖北、廣東等省區(qū)市城市同比下降幅度在20％以上。與此同時(shí)，商品住宅的空置面積這9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3％。毋庸置疑，要消化巨大的庫(kù)存，仍然需要價(jià)格的配合。

未來(lái)房?jī)r(jià)：9月走勢(shì)是關(guān)鍵

易居克而瑞(中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天認(rèn)為，綜合來(lái)看，市場(chǎng)回暖取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融環(huán)境、國(guó)家政策、房?jī)r(jià)調(diào)整這幾大因素。盡管目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未明朗。但房地產(chǎn)信貸環(huán)境已大大改善，今年還有望進(jìn)一步放松，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)新的鼓勵(lì)政策也可自％進(jìn)一步出臺(tái)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，開(kāi)發(fā)商能否“有所作為”，將很大程度上影響市場(chǎng)回暖。

他認(rèn)為，每年的9月份是樓市“秋收”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年9月進(jìn)入“拐點(diǎn)”，前期快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷；到去年9月形成清晰的調(diào)整通道，“金九”風(fēng)光不在，中期調(diào)整趨勢(shì)明顯，大部分城市成交量被腰斬，房?jī)r(jià)不同程度出現(xiàn)下跌。在中央放松貨幣政策、鼓勵(lì)住房消費(fèi)等一系列措施相繼出臺(tái)之后，2008年末出現(xiàn)了一渡成交反彈，但市場(chǎng)仍處于箱型震蕩期內(nèi)，談?wù)w回暖為時(shí)尚早。

陳嘯天說(shuō)：“預(yù)計(jì)2009年9月，全國(guó)太部分城市將逐步走出低迷，市場(chǎng)漸漸回暖。在經(jīng)歷了持續(xù)兩年的市場(chǎng)調(diào)整之后，在國(guó)家放松購(gòu)房信貸、鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)的政策扶持下，市場(chǎng)剛性需求將逐步釋放。在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也有望在下半年重新回到強(qiáng)勁增長(zhǎng)軌道，從而推動(dòng)房地產(chǎn)景氣度回升。下一個(gè)標(biāo)志性的拐點(diǎn)，很可能出現(xiàn)在今年9月?！?/p>