韓　宏

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的不斷活躍，防范房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的主要問(wèn)題基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀方面提出了防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。希望本文的研究能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康做有益的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也從過(guò)去主要依靠銀行貸款，逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托、上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資等多種途徑。然而，對(duì)于為數(shù)眾多的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，因?yàn)槠湓谫Y產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、信用等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、償債能力等方面普遍存在一定的缺陷，銀行考慮貸款的安全性等因素通常難以通過(guò)對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款評(píng)審，而上市融資也非中小企業(yè)可以奢求，對(duì)于其他融資方式也面臨類似情況。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題如下：

1.融資結(jié)構(gòu)單一，直接融資比重較小，開(kāi)發(fā)資金仍以銀行貸款為主

目前，來(lái)源于銀行的資金往往占房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到80%。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金除了少量自有資金，絕大部分都來(lái)自于銀行貸款。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。

2.上市融資的難度大

股權(quán)融資的問(wèn)題在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不易達(dá)到上市的標(biāo)準(zhǔn)。一般開(kāi)發(fā)商是不太愿意別的投資者控制企業(yè)的，對(duì)于股權(quán)融資都愿意上市融資，這樣企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)會(huì)控制在自己手里，但是上市的條件又比較高，一般公司很難達(dá)到條件，這也是房地產(chǎn)公司上市較少的原因之一。

3.法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓展

相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

二、防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的宏觀對(duì)策（政府方面）

1.積極創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資的制度環(huán)境

(1)加快完善房地產(chǎn)金融立法。我們都知道，相關(guān)法律、法規(guī)制度的不完善及空位，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個(gè)穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)金融立法應(yīng)從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

(2)建立健全政府支持體系。房地產(chǎn)金融是一個(gè)具有極大風(fēng)險(xiǎn)的金融領(lǐng)域，必須設(shè)定一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免融資風(fēng)險(xiǎn)，離不開(kāi)一個(gè)健全的政府支持體系。美國(guó)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)發(fā)達(dá)的原因之一是存在一個(gè)強(qiáng)有力的政府支持體系，一方面兩家政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，共同支持抵押市場(chǎng)活動(dòng)；另一方面優(yōu)惠的稅收政策，特別是房地產(chǎn)投資信托法人稅的豁免，極大的激發(fā)了投資者的積極性。法律法規(guī)的大力支持為REITs發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，每當(dāng)REITs面臨重大困境時(shí)，美國(guó)政府都會(huì)通過(guò)出臺(tái)新的稅收改革法案來(lái)幫助REITs健康發(fā)展。

2.政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督

美國(guó)的信用危機(jī)告誡我們，信用中介機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的基本原則，保證中介機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，對(duì)整個(gè)信用行業(yè)乃至整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都是至關(guān)重要的。同樣，在我國(guó)也有一部分經(jīng)營(yíng)效益差的房地產(chǎn)企業(yè)為了籌得足夠的資金，和信用機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來(lái)，制造虛假的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，來(lái)獲得貸款。因此，在建立我國(guó)信用體系中，要加強(qiáng)政府對(duì)信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理，從法制上加大對(duì)中介違規(guī)的處罰力度，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的社會(huì)輿論監(jiān)督，建立中介機(jī)構(gòu)的信用記錄檔案，定期公布，從而保證中介機(jī)構(gòu)的公正性和獨(dú)立性，這樣才能更好的避免房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)地出現(xiàn)。

三、防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的微觀對(duì)策（房地產(chǎn)企業(yè)方面）

1.要理性融資，確定合理的融資規(guī)模

企業(yè)融資規(guī)模要量力而行，由于企業(yè)融資要付出成本的，是要償還的，資金的使用是有風(fēng)險(xiǎn)的，違規(guī)的代價(jià)更是慘痛的，因此企業(yè)在籌集資金時(shí)，首先要確定企業(yè)的融資規(guī)模。籌資過(guò)多，或者可能造成資金閑置浪費(fèi)，增加融資成本；或者可能導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過(guò)多，使其無(wú)法承受，償還困難，增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而如果企業(yè)籌資不足，則又會(huì)影響企業(yè)投融資計(jì)劃及其它業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資決策之初，要根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需要、企業(yè)自身的實(shí)際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來(lái)確定企業(yè)合理的融資規(guī)模。

房地產(chǎn)企業(yè)還要考慮選擇最佳融資機(jī)會(huì)、最低融資成本、最佳融資期限，同時(shí)，應(yīng)盡可能在保持企業(yè)的控制權(quán)同時(shí)，尋求最佳融資結(jié)構(gòu)，只有這樣，才可能真正地防范融資風(fēng)險(xiǎn)、控制融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)才能最終走向健康發(fā)展之路。

2.拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化

針對(duì)房地產(chǎn)融資的種種問(wèn)題，筆者以為我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極拓寬融資渠道，走融資方式多樣化的道路。

從國(guó)外實(shí)踐看，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式大致可分為：銀行貸款融資、上市融資、抵押融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)信托融資等。從世界范圍看融資方式都經(jīng)歷了財(cái)政、信貸、證券三種基本融資方式的演變過(guò)程，第一種是低效率的財(cái)政融資；第二種是中效率的信貸融資，這是目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式；第三種是高效率的證券融資方式，進(jìn)行資本運(yùn)作。世界金融業(yè)中融資方式同樣也經(jīng)歷了由間接融資向直接融資發(fā)展，直到現(xiàn)在融資渠道多樣化的過(guò)程。

我國(guó)企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道是屬于以中效率信貸融資，銀行間接融資方式為主，并高度依賴銀行。目前我國(guó)的融資渠道正處于由間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)變時(shí)期，即由銀行信貸融資向信托融資、基金融資、上市融資、債券融資等多種融資渠道過(guò)渡時(shí)期。中共十六大三中全會(huì)報(bào)告中，第一次把銀行、證券、保險(xiǎn)和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走融資渠道多樣化之路提供了政策上的可行性，同時(shí)“121號(hào)”文件出臺(tái)也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的融資現(xiàn)實(shí)，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)結(jié)合實(shí)際情況，大膽尋求融資方式上的突破，只有努力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，盡可能實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化，為企業(yè)的發(fā)展壯大找到強(qiáng)有力的資金支持，才有可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地。

3.房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)融資方式多元化并不是一蹴而就的事情，需要房地產(chǎn)企業(yè)、政府、和金融機(jī)構(gòu)的共同努力，因此，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提高綜合實(shí)力，規(guī)范運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，采取科學(xué)的融資策略，并適時(shí)把握戰(zhàn)略性的資本運(yùn)作。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先練好內(nèi)功是關(guān)鍵，在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高綜合實(shí)力，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，畢竟，要融資，必須首先具備融資的實(shí)力。在未來(lái)的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，就應(yīng)該迎接市場(chǎng)的變化，力爭(zhēng)將企業(yè)做大做強(qiáng)，提高綜合實(shí)力，逐步走上規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化之路。同樣，企業(yè)的規(guī)模化進(jìn)而會(huì)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)成本的下降，獲取土地和市場(chǎng)份額的提高等優(yōu)勢(shì)。任何資金都講究效益原則，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)和運(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景看好的項(xiàng)目永遠(yuǎn)是各類金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相追逐的對(duì)象?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要想籌得資金，要想融資創(chuàng)新，就要在行業(yè)中提高綜合實(shí)力，具有競(jìng)爭(zhēng)力。

4.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的方法

相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力更緊迫，為了解決和緩解資金壓力，除了銀行貸款外，更要積極采取容易實(shí)現(xiàn)的融資方法，主要包括以下兩種：

(1)尋求與大公司合作。這種方法，既能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難;又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。因此，只要合作能夠成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條比較好的融資捷徑。

(2)尋求民間資金。目前有相當(dāng)一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多的資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，民營(yíng)企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是因?yàn)閷I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，畏縮不前。因此，這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的良好途徑。

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