吳　君

前言

做出一項投資決策容易。但要做出一項正確的投資決定則有很大的難度，它需要經(jīng)過多次的財務(wù)數(shù)據(jù)分析和可行性論證才能達(dá)到一個合理的投資預(yù)期。然而即便有科學(xué)的投資計劃、財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行團(tuán)隊，它仍受諸多不確定因素的影響，企業(yè)財務(wù)人員在處理這項難題時，只有盡可能地考慮完整和預(yù)估正確才能有效幫助決策人做出最有利的投資選擇。

[案例背景]公司的商務(wù)綜合樓在兩昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗鄰昌平建材市場、北面沒有小商品批發(fā)市場，兩個四星級酒店。此商務(wù)綜合樓占地3000平方米，沒有地下停車場，有停車位49個；整個大樓地下一層，地上12層，有自動扶梯四部(1～3層)、運(yùn)貨電梯一部、客梯兩部，總建筑面積有19337平方米。另外，由于地理位置的優(yōu)越，購貨環(huán)境良好，此樓盤具有較好的商用價值。此商務(wù)樓目前正處于在建中，預(yù)計2009年底竣工，即可投入使用。

注：該文中酒店的數(shù)據(jù)以當(dāng)?shù)鼐频陮嶋H消費(fèi)參數(shù)為依據(jù)，閱讀計算時請靈活安排。

參照以上信息及當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售、出租價格及消費(fèi)水平等總體因素，下面我們來探討早先擬定的三種管理方案，看哪一種方案最能體現(xiàn)公司的投資價值?

◎第1種模式：部分出租

一、經(jīng)營收入

1、地下停車場～4層作為出租項目：

一樓(使用面積2039平方米，以下都是使用面積)按50元／平方米，二樓(2154平方米)按30元／平方米，三樓(1494平方米)按25元／平方米，四樓(1508平方米)按20元／平方米，地下一層按照同地段、停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全年5萬元。

4層以下收入合計285.896萬元。

2.5～12層作為商務(wù)酒店項目：

(1)住宿(標(biāo)準(zhǔn)間入住率60％和豪華間25％)：

155間×120元／間×60％×365=407.34(萬元)

17間×388元／間×25％×365=60.1885(萬元)

(2)茶樓：按2萬元／月估算，全年收入為24萬元；

(3)會議廳：按1萬元／月估算，全年為12萬元；

5～12層收入合計503.5285萬元。

3、總經(jīng)營收入合計：

285.896+503.5285=789.4245(萬元)(約合790萬元)

二、經(jīng)營成本

1、人員工資，見下頁表1：

2、營運(yùn)過程發(fā)生費(fèi)用：

(1)管理費(fèi)用：30萬元(參照公司酒店標(biāo)準(zhǔn)，包括運(yùn)行管理費(fèi)用含辦公、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、各種證照年檢等費(fèi)用)

(2)水電費(fèi)：32.1×1.5(倍)=48.15(萬元)(參照同類酒店管理標(biāo)準(zhǔn))

(3)電話費(fèi)：11.2×15(倍)=16.8(萬元)(參照同類酒店管理標(biāo)準(zhǔn))

(4)設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)：5萬元

(5)營運(yùn)費(fèi)用：33.93萬元

合計：133.88萬元

3、各項稅費(fèi)：

(1)營業(yè)稅及附加：790×5％×(1+7％+3％+1％)=43.845(萬元)

(2)副食品調(diào)節(jié)基金：

790×1％=0.79(萬元)

(3)房產(chǎn)稅：

5000×70％×11670／19337×1.2％+285.8900×12％=59.6547(萬元)

(房產(chǎn)稅減除比例30％，自用房產(chǎn)稅率1，2％，出租房產(chǎn)稅率為12％)

(4)土地使用稅：0.3×8=24(萬元)(參照該地段8元／平方米，一樓面積為3000平方米)

合計：106.6897萬元

4、經(jīng)營成本總計：146.8+27.158+133.88+106.6897≈415(萬元)。

三、折舊計算

殘值率為5％，資產(chǎn)原值5150萬元，年折舊額=5150×95％／35≈140(萬元)。

四、經(jīng)濟(jì)評價

投資資金假設(shè)為自有資金，不考慮利息，計算得出結(jié)果為經(jīng)營利潤。按固定資產(chǎn)投資5150萬元，1200萬元作為裝修費(fèi)用，50萬元作為流動資金投資，采取直線法進(jìn)行折舊，折舊年限為35年，殘值率為5％。5年以后需要重新裝修。企業(yè)所得稅稅率25％，裝修費(fèi)用按直線法攤銷，裝修耗時估計2個月，本年收入減少83萬元；20年后固定資產(chǎn)余值為2350萬元(5150-140×20)。

由下頁表2可以得出以下結(jié)論：

1、計算投資回收期：

N=19+793.3／2726.3=19.29(年)

投資該綜合樓需要19.29年收回全部投資。

2、計算內(nèi)含報酬率：

當(dāng)折現(xiàn)率為2％時，凈現(xiàn)值為6563.47-6400=163.47(萬元)。

當(dāng)折現(xiàn)率為3％時，凈現(xiàn)值為5849.16-6400=-550.84(萬元)。

采取插值法，得出該模式下內(nèi)含報酬率為2.23％。低于同期貸款利率6％。

雖然該方案不具有可行性，但是可以解決一部分職工的就業(yè)問題，可以緩解公司人員的就業(yè)壓力，具有社會效益。另外建議，在現(xiàn)金流入上應(yīng)該加強(qiáng)營銷，1～4樓的經(jīng)營決策上，應(yīng)注意給客戶提供更好的經(jīng)營環(huán)境，加大宣傳力度，讓更多有實力的商家來經(jīng)營，對該樓的綜合經(jīng)營的聯(lián)動性起作用。

◎第2種模式：全部自營

由于該樓毗鄰建材市場、小商品批發(fā)市場，而其所屬公司屬水電行業(yè)，陸續(xù)開發(fā)小水電項目，一至三樓采取自營管理模式。建立西昌最大的水電建材超市，可以采取直接與全國廠家簽訂購貨合同，取消中間環(huán)節(jié)支出，取得價格優(yōu)勢，讓消費(fèi)者獲得品種齊全，價格低廉，品質(zhì)優(yōu)良的水電建材產(chǎn)品。由于西昌的地理環(huán)境，銷售渠道可以輻射全州，目前該地塊周邊已經(jīng)形成購物集中區(qū)，加之進(jìn)貨渠道優(yōu)勢、購物環(huán)境良好，自營模式具有較好的優(yōu)勢。

一、經(jīng)營收入

經(jīng)營收入項目內(nèi)容，見表3：

二、經(jīng)營成本

1、1～3層現(xiàn)金流出，見表4：

2、5～12樓層現(xiàn)金流出：

(1)人員工資，參照第1種模式：27.158萬元

(2)營運(yùn)過程發(fā)生費(fèi)用參照第1種模式為：133.88萬元

(3)各項稅費(fèi)：

A、營業(yè)稅及附加：540×5％×(1+7％+3％+1％)=29.97(萬元)

B、綜合樓房產(chǎn)稅：

5000×70％×1.2％=42(萬元)

C×綜合樓土地使用稅：

0.3×8=24(萬元)

D、副食品調(diào)節(jié)基金：

540×1％=0.54(萬元)

合計：74.91萬元

(4)5～12層現(xiàn)金流出合計=146.8+27.158+133.88+74.91=382.748(萬元)

故而，總計經(jīng)營成本=1～3樓現(xiàn)金流出+5～12層現(xiàn)金流出

=1496.86+382.748

=1879.61(萬元)≈1880(萬元)

三、折舊計算

如第1種模式：140萬元

四、經(jīng)濟(jì)評價

假設(shè)前提與第1種模式一致，按固定

資產(chǎn)投資5150萬元，5～12樓1200萬元作為裝修費(fèi)用，1～3樓裝修費(fèi)用100萬元，400萬元作為流動資金投資，采取直線法進(jìn)行折舊，折舊年限為35年，殘值率為5％。5年以后需要重新裝修，裝修費(fèi)用采取直線法攤銷。企業(yè)所得稅稅率25％。

由表5可以得出以下結(jié)論：

1、投資該綜合樓需要17.24年收回總投資。

2、內(nèi)含報酬率：

當(dāng)折現(xiàn)率為3％時，凈現(xiàn)值為7037.19-6850=187.19(萬元)。

當(dāng)折現(xiàn)率為4％時，凈現(xiàn)值為6316.31-6850=-533.69(萬元)。

采取插值法，得出該模式下內(nèi)含報酬率為3.26％。低于同期貸款利率6％。建議：由于該模式經(jīng)營機(jī)動性較大，可以聘用有較好經(jīng)營管理經(jīng)驗的職工來經(jīng)營，在進(jìn)貨渠道上控制成本，與有良好信譽(yù)的廠家協(xié)商，以利于進(jìn)到質(zhì)優(yōu)價廉的商品，讓利于客戶，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，提高收益報酬率。

◎第3種模式：整體出租

一、經(jīng)營收入

根據(jù)該綜合樓的地理位置，參照同地段價格，1層按照50元／平方米、2層至12層按照25元／平方米計算租金，年收入為(2039×50+14430×25)×125552400(元)(1層2039平方米，地下一層2396平方米，2～12層14430平方米)。

負(fù)一樓停車費(fèi)收入：全年按50000元。

合計：5602400元，約560萬元。

二、經(jīng)營成本

(1)營業(yè)稅及附加：560×5％×(117％+3％+1％)=31.08(萬元)

(2)房產(chǎn)稅：560×12％=68.2(萬元)

(3)折舊：5150×95％／35=140(萬元)

(4)土地使用稅：0.3×8=2.4(萬元)

(5)副食品調(diào)節(jié)基金：

560×1％=0.56(萬元)

(6)印花稅：560×1％=0.56(萬元)

合計：242.8萬元，約240萬元

三、經(jīng)濟(jì)評價

總投資5150萬元，收入560萬元，成本240萬元，每年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為(560-240)×(1-25％)+140=380(萬元)。因此，該模式下投資回收期為13.55年，約14年。按20年計算，該模式下的內(nèi)含報酬率為：

5150=380×(P／A，i，20)

(P／A，i，20)=13.55

當(dāng)i=4％時，(P/A，i，20)=13.5903

當(dāng)i=5％時，(P／A，i，20)12.4622

所以內(nèi)含報酬率=4.04％

[綜合分析]雖然根據(jù)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)計算不具有財務(wù)可行性，但是該綜合樓土地屬于公司所有，若不修建該綜合樓，就會被政府原價收回，損失巨大。三種模式中以第3種模式下的內(nèi)含報酬率最高，且投資回收期最短。但是建議考慮第二種管理模式，因為該模式可以為公司解決一部分職工的分流問題，優(yōu)化公司管理，而且具有較大潛力可以挖掘，若經(jīng)營管理好，控制成本，增加收入，可以更進(jìn)一步提高毛利率，經(jīng)營成果會超過第3種模式。