滕長宏

摘要本文從分析當下土地流轉中農村土地經紀的作用展開論述,研究農村土地經紀的價值基點,并對其相關法律制度做出了初步設計。

關鍵詞農村土地經紀制度設計

中圖分類號:D920.0文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-286-02

由于受生產方式、知識結構和信息不對稱等多方因素的制約,我國農民的市場意識普遍淡薄,農民常常陷于生產和市場之間的矛盾中不能自拔,農業(yè)生產的價差收益頗巨,農村經紀因此而產生,為農業(yè)經濟的發(fā)展注入了新的活力。據國家工商總局2005年統計,農村經紀人執(zhí)業(yè)人員達60余萬人,經紀業(yè)務達到2000億元。隨著城鄉(xiāng)一體化的推進,掀起新一輪土地流轉高潮的同時,農村經紀人必將擁有更大的發(fā)展空間,為農業(yè)增效、農民增收、農村穩(wěn)定搭起更多的金橋。指向進行農村土地開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等經紀活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀以及與農村土地交易相關的咨詢等有償服務的營業(yè)性活動——農村土地經紀,將扮演重要的角色。本文著力于研究農村土地經紀,對其相關法律制度做出初步設計,以期促使立法者積極填補法律空白。

一、農村土地經紀行為法律問題研究的時代期待

“2008年下半年以來,鑒于美國次貸危機加劇等國內外經濟運行中的新情況,金融調控及時進行了有針對性的調整……適時調整公開市場操作力度以保證流動性供應,……繼續(xù)改進流動性管理,保證市場流動性充分供應……”豍農村土地經紀能夠加速農村土地流轉,釋放土地財富,適應金融危機影響下的流動性需要。按照經濟學家厲以寧的說法,即使宅基地一項,按市場價值估計,高估有20萬億元,少估一點也有15~18萬億元。而且,在土地流轉的經紀環(huán)節(jié),可以有效控制土地流轉速度,以防止流動性過剩引發(fā)通貨膨脹。

農村土地經紀服務土地流轉,增加國內投資,掀起新一輪"固定資產投資"高潮,釋放數十萬億土地財富的同時,數十萬億的土地財富釋放,將徹底改變農民的經濟地位和消費能力。農民對與生活品質和相關需求的大大提高,教育、醫(yī)療、保險等相關產業(yè)發(fā)展空間將大為拓展。農村土地經紀人可以其城鄉(xiāng)復合中介人的特殊身份,使農民在土地流轉中大幅度增加的收入流向農村的薄弱環(huán)節(jié),引導在土地流轉中獲益的農民、農村組織積極有效的消費,不斷帶動農業(yè)經濟、農村第二、三產業(yè)的蓬勃發(fā)展,最有力的擴大內需。

最重點的一點,農村土地經紀是適應農民“搭便車”心理、化解農村分散性劣勢,適合農業(yè)集約化需求的有效途徑。

(一)農村土地經紀適應農民的“搭便車”心理

農民習慣于依賴社區(qū)精英來實現自己與外界的信息傳遞,農村土地經紀人主要由熟悉農村情況的人、組織來充當,與農村合作組織具有共同的特性, “包含、超越并糅合了血緣、地緣和業(yè)緣聯系……,成為農民們交流和合作的中介,依靠信任和相應規(guī)范的支撐,農民們將各自所擁有的資源實行有效集結,并通過組織的整合作用獲得了放大效應,……提高農民自主性的有效途徑”豎通過規(guī)?；霓r村土地經紀行為,能夠做到不落下一寸撂荒的土地,不忽漏一個缺乏市場意識的農民,每個農民都能搭上便車,實現自己土地流轉的意愿。

(二)農村土地經紀實現新農村的科學建設

農村經紀在業(yè)務上的不斷組合、創(chuàng)新,在廣度和深度上促使土地流轉不斷拓展,不同范圍內的農民在土地流轉中形成廣泛涵蓋和概括性的集束化利益訴求,有效突破農村分散性的局限。在此基礎上,通過引導農村土地經紀,引導農村納入整個城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃,使得新農村建設逐步走向現代化,降低了新農村建設政策調控成本。

(三)農村土地經紀符合現代農業(yè)的集約化需求

由于歷史形成的家庭聯產承包制與現代農業(yè)之間的矛盾,農業(yè)發(fā)展方式依然粗放,“農業(yè)是安天下、穩(wěn)民心的戰(zhàn)略產業(yè),沒有農業(yè)現代化就沒有國家現代化”豏,現代農業(yè)要求農業(yè)集約化,通過農村土地經紀的打包、組合、規(guī)?；灰?能夠實現土地用途的集中,為農業(yè)集約化發(fā)展提供有力條件。

二、農村土地經紀行為法律問題研究的價值基點

任何法律的制定,都體現著時代性,任何法律的修正,同樣,也必須與時俱進。在本文中,要開宗明義的明確,農村土地經紀行為法律意義上“為了誰”的問題。這個問題,是時代性的體現,是整個農村土地經紀行為法律問題研究的價值基點,這與其他論文隱晦其價值取向不同,因為在農村土地經紀行為法律問題研究上,價值判斷的地位,是基礎性的,無法回避,首當其沖。社會的進步,經濟的發(fā)展,是大而不實的法律價值。不具有直觀性、沒有可操作性,這樣的論述沒有意義。從比較微觀的角度看,這一時期凡是涉農的問題,都必須具有以下三方面共同的價值取向,一是農民必須從土地經紀中收益,二是必須促進廣袤農村的繁榮,三是能夠加強農業(yè)的基礎地位。就農村土地經紀本身,它具有兩個方面的價值取向,推動農村土地流轉高效率;保障農村土地流轉安全。就農村土地經紀行為的核心參與者農村土地經紀人而言,其價值取向是收取傭金及其他一切可期待利潤。

綜上所述,農村土地經紀行為法律問題研究的價值基點必須做到以下“兩大原則”、“兩個反對”。“兩大原則是指兩大土地流轉底線,在農村土地經紀中同樣必須嚴格遵守, “兩個原則”:第一是農民依法自愿有償的原則,第二是嚴格遵循不得改變土地集體所有性質,不改變土地用途,不得損害農民土地承包權益的原則。”豐“三大反對”是指以下三點,一是反對土地經紀公平至上,妨礙土地流轉的市場性。土地流轉中,反對的是平均分配、機會均等、收入分配的合理差距,承認的是一種心理認同?！啊鐣郊仁怯梢幌盗兄贫劝才藕蜕鐣Y構所形成的社會公平環(huán)境所決定的,也是由個人對社會公平的主觀感受和主觀評價所決定的,即是由客觀社會因素和主觀心理因素共同決定的,既體現在個體心理層面的感受上,也體現在社會結構合理性的標準上?！必T公平只能是一種心理公平,是一系列能讓人接受的交易規(guī)則,是沒有涉及上位權力的平等的民事法律關系,不需要某個組織來評判土地流轉是否均等。農村土地經紀人只能是服務員,不充當管理者。二是反對行政經紀行為,妨礙農村土地經紀的市場性?！靶姓薪椤钡摹柏撁嫘怯捎谒e極的存在”豒過去的土地流轉充分說明了這一點,“行政中介”往往有意無意地割斷了農民和市場的聯系,導致土地拋荒,土地糾紛,產生腐敗等等?？梢娦姓浖o帶來的是紀律、規(guī)約、束縛了生產力,破壞了市場秩序,降低了政府權威,而農村土地經紀需要的是空間、發(fā)展,解放生產力,良好的運行機制和良好的政府聲譽。所以,在農村土地經紀中必須反對行政經紀行為。三是反對市場信息過度不對稱,妨礙農村和諧社會建設。農村土地流轉要高效,必定要防止市場信息過度不對稱?！敖档褪袌鲂畔⒉粚ΨQ的重要作用在于減少交易費用”豓交易費用過高,會導致農村土地經紀市場的投機性增加,這與構建和諧社會不符。

三、 填補農村土地經紀行為法律制度空白的幾個問題

和農村土地經紀行為相似的兩類:房地產中介和農村經紀人,相關的法律規(guī)定,在我看來,用于農村土地經紀都是不適當的。

(一)房地產中介的相關規(guī)定

以建設部頒布的《房地產中介服務管理規(guī)定》為例,其中的規(guī)定就有諸多不適應。首先主管部門,行政許可、執(zhí)法部門與農村土地經紀風馬牛不相及。農村土地經紀人主要是為了土地流轉,農村經濟的規(guī)?；?不是專門為了住房、城鄉(xiāng)建設等房地產建設目的。其次《房地產中介服務管理規(guī)定》的中介人要求太高,農村土地經紀人多數只是掌握了一定的農村土地信息,難以具備專業(yè)的中介知識。第三,《房地產中介服務管理規(guī)定》的中介人、中介機構的調制機制,難以適應農村經紀人的需要。比如:書面的中介合同,這在農村土地流轉中,可以說,是很難實現的。

(二)農村經紀人的相關規(guī)定

農業(yè)部《關于加強農村經紀人隊伍建設的意見》(農市發(fā)[2003]15號)中在第四部分提到了“ 分類指導,積極培育多種類型的農村經紀人”,該《意見》提到運銷經紀人、貯藏加工經紀人、農業(yè)科技經紀人、信息經紀人,單單沒有考慮農村土地經紀人。所以說,在時下熱門的土地流轉,農村土地經紀逐步走熱的同時,我們必須填補這

一法律空白,以免陷入無序。

(三)農村土地經紀人相關法律的應有之義

從以往的經紀行為法律法規(guī)設計思路來看,主要是總則(價值取向、時空效力、法律概念)、經紀人資格管理、經紀機構管理、業(yè)務管理、法律責任等等。通過對目前的農村土地經紀價值分析,應當在制定規(guī)章中注意以下幾點:

1.注重培養(yǎng)農村合作組織基礎上的經紀機構。“當前,中國地產經紀機構主要有三類:第一類是市、區(qū)級政府有關部門主辦的土地交易所,主要從事組織地產交易各方進行交易,提供洽談場所,提供政策、業(yè)務咨詢,提供地產源信息,發(fā)布市場行情與動態(tài)等業(yè)務。第二類是社會單位或部門以及由合伙人成立的,經工商行政管理機關審核批準,領有營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。第三類是中外合資和獨資興辦的地產中介代理機構?！必W農村土地經紀人應當積極培養(yǎng)農村社會資本,也就是培養(yǎng)新型農民之間的合作、信任,土地交易所一定要避免行政經紀。要嚴格限制第二類、第三類。

2.地價評估機構的管理尤為重要。農村土地經紀的產權問題好解決,失地農民的相關配套社會保障機制也有一定探索,地價如何評估卻是一個難題,在以往的征地中,往往是社會不穩(wěn)定的導火索,在新的農村土地經紀法律中必須涉及地價評估機構的管理。建立一支高質量的評估師隊伍,采取科學的評估方法和規(guī)范的評估程序,為農地流轉提供“基準地價”,這是農村土地經紀法律制度中相當專業(yè),但又具有非常價值的一部分。

3.土地經紀與農村土地保險的配套,這是以往經紀所未涉及的。為保障農村土地使用權的有效實施,農村土地經紀人(機構)必須擔負一定的農村土地保險義務,為土地遭受洪澇、滑坡等不可抗力破壞影響土地用益,提供保險服務。

4.盡可能在農村土地經紀法律中,突破土地所有權局限,創(chuàng)新農村土地金融,適應土地信托的發(fā)展需要。所有權制度界定了財產的歸屬,是市場形成的前提,也是資源流轉的前提和保障。所有權立法以客觀公正的標準確定穩(wěn)定財產支配秩序,有利于交易安全,為債法動態(tài)的財產流轉關系提供保證,全方位的保護個人利益。但是在現代社會,重視物的用益的思想已經為人們所普遍接受。所有權只是社會物質財富的法律抽象而已,它所表明的僅是財產的靜態(tài)歸屬,如果仍過分強調財產的歸屬,而不重視資源的利用,則社會經濟的發(fā)展必然會受資源稀缺這一“瓶頸”的限制。改革開放三十年的成功經驗表明,國有或集體資產如國有土地、集體土地通過用益物權的方式進入市場,極大地提高了資源的利用率,創(chuàng)造巨大的物質財富,促進了經濟的高速發(fā)展。我們應當把思路從所有權向用益權轉變,尋找新的法律研究突破,以適應農村土地信托和農村金融創(chuàng)新。