賈光宇

摘要由美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性金融危機(jī),已經(jīng)開始慢慢蔓延到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體中。在這次次貸危機(jī)當(dāng)中,美國(guó)房產(chǎn)業(yè)頃刻之間崩潰,而連帶著國(guó)際房市也一片蕭條。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是金融危機(jī)背景下最先受到影響的行業(yè)之一,但是隨著其他一些經(jīng)濟(jì)體所受到的破壞影響逐漸表露出來,在更加復(fù)雜的因素綜合作用下,中國(guó)房市未來的走向依然不明朗。本文主要對(duì)影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)環(huán)境因素進(jìn)行分析,并提出在應(yīng)對(duì)危機(jī)時(shí)存在的不足及要注意的方面。

關(guān)鍵詞金融危機(jī)房地產(chǎn)環(huán)境問題

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-126-02

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)環(huán)境及存在的問題

內(nèi)部環(huán)境(包括開發(fā)商,中介公司等),外部環(huán)境(政府政策環(huán)境,經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境,消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境,原材料市場(chǎng)環(huán)境,國(guó)內(nèi)相關(guān)城市與地區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境)。結(jié)合此次金融危機(jī)再單獨(dú)分析下國(guó)際環(huán)境。

(一)內(nèi)部環(huán)境及其存在的不足

首先,從開發(fā)商的角度來看。主要存在籌資渠道不暢通,籌資方式不靈活;營(yíng)銷理念、手段不靈活,缺乏對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、品牌的準(zhǔn)確定位;對(duì)信息缺乏敏感度,不能根據(jù)國(guó)內(nèi)外形勢(shì)準(zhǔn)確分析產(chǎn)業(yè)前景,未雨綢繆;過度的依賴政府扶持等等。關(guān)于籌資渠道的問題是跟整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)的,是歷史性的問題。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)本身沒有雄厚的資金投資經(jīng)營(yíng),所以目前籌資大部分是通過向商業(yè)銀行貸款。少數(shù)的公司有通過IPO上市發(fā)行股票和少量債券集資但是在這些領(lǐng)域政府的限制門檻很高。民間的金融貸款和國(guó)內(nèi)國(guó)際上一些投資信托,保險(xiǎn)公司在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)籌資方式中所占比例微乎其微?；I資渠道不暢在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。前幾年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)繁榮,大批的資金流向房地產(chǎn)業(yè)。一些房地產(chǎn)財(cái)團(tuán)尤其是些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商,高估市場(chǎng)的前景,盲目跟風(fēng)、開發(fā)樓盤導(dǎo)致供不應(yīng)求;不注意為本企業(yè)制造持續(xù)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力;過度依賴行業(yè)形勢(shì),經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不完善導(dǎo)致銷售疲軟;缺乏分散風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)以及超過自身能力的貸款導(dǎo)致過高的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。這些因素都是開發(fā)商們普遍存在的問題。國(guó)際的形勢(shì)是開發(fā)商一定要考慮的。而有些開發(fā)商缺乏信息敏感度,不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)國(guó)際形勢(shì),在美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)之前,沒有將資產(chǎn)盡快抽出而是繼續(xù)開發(fā)樓盤,最后在金融危機(jī)到來時(shí)都避免不了破產(chǎn)倒閉厄運(yùn)。經(jīng)營(yíng)管理上的問題也比較嚴(yán)重。不管行業(yè)環(huán)境是好是壞,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略、管理理念對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)開發(fā)商就是不能夠?qū)κ袌?chǎng)、產(chǎn)品、還有品牌,甚至顧客進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的定位。還有一個(gè)普遍的現(xiàn)象就是一個(gè)樓盤,有好幾家的代理公司在做,這樣做就會(huì)出現(xiàn)代理成本過高,惡性競(jìng)爭(zhēng)等問題。哄抬房?jī)r(jià)卻不注重質(zhì)量,樓盤樣式單一,銷售手法,定價(jià)不靈活,這些情況也在一些城市體現(xiàn)出來。

其次,中介機(jī)構(gòu)一直缺乏規(guī)范化的管理,不僅名目眾多,一些中介公司還存在操作及流程不規(guī)范,中介公司泛濫,影響了客戶對(duì)中介服務(wù)的印象。關(guān)于房產(chǎn)的新版合同的發(fā)放其目的就是遏制一些操作不規(guī)范,年審不過關(guān)的公司。但是有一些中介公司就是花錢買來合同,并委托這個(gè)交易公司完成交易。正是由于有這種中介公司的存在,所以當(dāng)市場(chǎng)暗淡的時(shí)候,需要下大本錢維持生計(jì)時(shí),這些沒有足夠?qū)嵙Τ袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)的中介公司,其中一些業(yè)務(wù)人員就會(huì)采取極端的做法,如攜款潛逃,欺騙消費(fèi)者等。這些事件的發(fā)生使整個(gè)房市更加的低迷。房?jī)r(jià)也會(huì)受到些影響。

(二)外部環(huán)境

首先,政府及相關(guān)政策。中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展是有主導(dǎo)發(fā)言權(quán)的。政府出臺(tái)的一些相關(guān)政策將會(huì)影響到房市和房?jī)r(jià)的波動(dòng)。過去我國(guó)政府對(duì)居民二次購(gòu)房是大加限制的;對(duì)企業(yè)的貸款數(shù)量和期限也是設(shè)置了很高的門檻。而我國(guó)的金融體系不健全也導(dǎo)致企業(yè)籌資方式不夠多樣化,更加的依賴政府和銀行機(jī)構(gòu)。但是,政府的政策有明顯的滯后性。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫開始破裂時(shí),我國(guó)政府還在繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款限制,繼續(xù)的提高利率,以圖消減我國(guó)房地產(chǎn)泡沫。而當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展疲軟時(shí)候,政府也沒有很快做出松動(dòng)政策。還是歸集到一點(diǎn),我國(guó)的金融體系不是很健全,沒有成熟的的分散風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。其實(shí)在錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境下,政府也很難迅速預(yù)測(cè)準(zhǔn)下一步的情況會(huì)是怎樣,這個(gè)時(shí)候大家都在看政府會(huì)怎么辦,并且政府作為宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo),一著不慎滿盤皆輸,所以政府不敢輕舉妄動(dòng)。有些房產(chǎn)商希望減少二次購(gòu)房限制以穩(wěn)定樓市,給予二次貸款買房者和首次置業(yè)者一樣的“優(yōu)惠利率”,而非過去的“懲罰利率”,刪除去年出臺(tái)的樓市“限外令”,放寬對(duì)外商及港澳臺(tái)商及海外居民和華僑的購(gòu)房限制。目前政府已經(jīng)連續(xù)幾次的降息,降低貸款基準(zhǔn)率。但是我認(rèn)為央行降息不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行為,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響還是不明顯的。更多的應(yīng)通過一些宏觀調(diào)控手段,如稅收調(diào)節(jié),金融政策的制定,土地管理及租金價(jià)格制定方面進(jìn)行調(diào)整。

其次,國(guó)內(nèi)金融環(huán)境。國(guó)內(nèi)大的金融環(huán)境一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生帶動(dòng),導(dǎo)向作用。首先先說以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)。也是對(duì)房產(chǎn)業(yè)影響最巨大的。我國(guó)的金融體系還不是很開放,本身存在很多的問題。這樣的一種情況即使在全球的金融危機(jī)的背景下也是有利有弊。我們沒有像美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一樣頃刻間資產(chǎn)蒸發(fā),但是這并不是由于我國(guó)的金融制度比美國(guó)的完善,抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比美國(guó)的強(qiáng)。主要原因是中國(guó)金融市場(chǎng)的不開放,沒有與國(guó)際接軌,政府在一定程度上可以控制行業(yè)的運(yùn)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)?？梢韵胂笕绻覀?cè)诿绹?guó)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下遇到這種金融危機(jī),或許中國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)遭到毀滅性的打擊。從2003年起房市出現(xiàn)一些市場(chǎng)泡沫到現(xiàn)在的一片蕭條。按揭貸款首付比例該不該大幅度提高,投資性房產(chǎn)按揭該不該取消,該不該推出金融衍生品,如何化解金融風(fēng)險(xiǎn),二次購(gòu)房利率應(yīng)該定在哪里,企業(yè)貸款及籌資渠道多樣化問題,這些都是需要政府和銀行來分析,制定相關(guān)政策來維持一個(gè)相互制約平衡,穩(wěn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

再次,來談一下消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境。這就主要取決于消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)收入水平和信心。應(yīng)該說,對(duì)于金融危機(jī),消費(fèi)市場(chǎng)消極是不可避免的。而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在出現(xiàn)一定程度的通貨膨脹,貨幣貶值,物價(jià)上漲,對(duì)于實(shí)際工資應(yīng)該說下降不少。房市低迷從供給和需求的方面來說就是需求大方面的縮減。導(dǎo)致需求下降的原因有很多。房?jī)r(jià)的偏高肯定是其中重要的因素之一。很多老百姓是負(fù)擔(dān)不起這么高額的房?jī)r(jià),即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降了很多,也還是沒錢買房子。所以提高工資顯得異常重要。再一個(gè)就是對(duì)于房市的信心也很重要。要讓消費(fèi)者對(duì)樓市有信心,相信它絕對(duì)會(huì)保值,當(dāng)然這一部分也要卻取決于對(duì)當(dāng)?shù)卣男判?對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展前景的信心,對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信心。

接下來,原材料市場(chǎng)。息息相關(guān)的就是建筑材料市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)于房市的影響。目前世界性的木材,沙礫,水泥,鋼鐵等建筑材料全部上漲,這對(duì)于已經(jīng)風(fēng)雨飄搖的房市更是一種打擊。這導(dǎo)致施工的成本增加,加上市場(chǎng)的不景氣,銷售額下降,經(jīng)營(yíng)杠桿形成利潤(rùn)的剪刀差使房地產(chǎn)商們的利潤(rùn)驟減,房市更加的低迷。我國(guó)PPI指數(shù)這一段時(shí)間一直增長(zhǎng)快速,偏高。2008年下半年CPI已經(jīng)下降,但卻出現(xiàn)PPI背離CPI發(fā)展方向的奇怪現(xiàn)象。個(gè)人覺得PPI背離CPI只是一個(gè)過渡階段的現(xiàn)象。主要原因是政府的物價(jià)管制。CPI指數(shù)早晚得上來。還有一個(gè)因素:石油。按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,石油價(jià)格的上漲代表原材料價(jià)格的上漲會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹,然后房?jī)r(jià)也應(yīng)該會(huì)上漲。但是現(xiàn)在看看我們面對(duì)的現(xiàn)實(shí)情況與理論的差距很大。目前的情況是,通貨膨脹,油價(jià)下跌,其他原料價(jià)格普遍上漲,房?jī)r(jià)下跌。在這里我們需要注意的是,理論當(dāng)中的結(jié)論往往都是有假設(shè)前提的。應(yīng)該說理論當(dāng)中的模型基本上是在市場(chǎng)為絕對(duì)主導(dǎo)的運(yùn)行機(jī)制下。而我們現(xiàn)實(shí)的世界里,有很多資源的配置不是單純的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。比如說,油價(jià)。在我國(guó),油價(jià)沒有和國(guó)際接軌。而國(guó)際原油的價(jià)格也不是按照公平的市場(chǎng)機(jī)制制定的。在這次危機(jī)當(dāng)中,美國(guó)的高油價(jià)擊潰了美國(guó)經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式,美國(guó)其他經(jīng)濟(jì)單位無法通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來克服其高油價(jià),投資回報(bào)率降低。而美國(guó)對(duì)原油的依賴實(shí)在太大,所以導(dǎo)致其它方面的資金開支減少。是房?jī)r(jià)下降的加速器。其實(shí),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也依賴著政府制定的低油價(jià)政策。而現(xiàn)在面臨著國(guó)際性的石油價(jià)格普遍上揚(yáng),我國(guó)的石油儲(chǔ)備量還是不夠,石油儲(chǔ)備體系還不夠完善,面對(duì)國(guó)際的壓力,石油的價(jià)格還是上漲了很多。而且,房?jī)r(jià)下降的最早最快的廣東同時(shí)也是鬧油荒最嚴(yán)重的區(qū)域。最近,有消息稱,我國(guó)油價(jià)也要下調(diào),相信對(duì)于房?jī)r(jià)是利好的。

最后,是相關(guān)地區(qū)房產(chǎn)業(yè)情況對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。就拿深圳房地產(chǎn)為例。深圳房地產(chǎn)在很多投資商眼中在失去吸引力。其中有一部分是受到周邊環(huán)境的影響。深圳的周邊小城市或者是廣東省北部的一些城市近幾年來也大興房地產(chǎn),他們的土地要更便宜一些,成本較少,價(jià)格較低,交通很很方便所以倍受青睞。目前他們也有開發(fā)高檔住房的計(jì)劃。所以替代性比較高。再一個(gè)就是由于這段時(shí)間廣東經(jīng)濟(jì)的不景氣以及限制條件頗多,集資困難等問題,很多國(guó)內(nèi)外投資者又重新將主力尤其是二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到香港市場(chǎng)。

第三:國(guó)際環(huán)境。這個(gè)就專門來談一下金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房市產(chǎn)生的影響。金融危機(jī)在中國(guó)的登陸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起到一個(gè)雪上加霜的作用。其實(shí),可以說由于美國(guó)金融危機(jī)影響已經(jīng)慢慢外化尤其是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中的破壞力開始體現(xiàn)出來以及與美國(guó)金融衍生品體系相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)體開始受到嚴(yán)重的影響,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,消費(fèi)者信心衰退,導(dǎo)致房?jī)r(jià)集體跳水,持續(xù)低迷。美國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)行方式與中國(guó)是不同的。美國(guó)銀行是把錢貸給信用低無法償還購(gòu)房貸款的人,再把這些貸款單package賣給投資信托公司,保險(xiǎn)公司。這樣就制造了一個(gè)金融漏洞。這個(gè)漏洞需要通過消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓這些貸款者有能力還款給銀行來填補(bǔ)。但是這些無貸款能力的人卻沒有及時(shí)還銀行所欠貸款,反而繼續(xù)一輪又一輪的進(jìn)行再投資,這樣經(jīng)濟(jì)泡沫便越吹越大,最后貸款人無法還款,資金鏈破裂,整個(gè)金融體系也就像多米諾骨牌一樣全面崩潰。所以說美國(guó)銀行是風(fēng)險(xiǎn)的制造者。而我國(guó)銀行只是一個(gè)中間的參與者。主要把錢貸給企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。我國(guó)對(duì)于二次購(gòu)房是加以限制的。也不允許信用差的,沒有保障的人進(jìn)行貸款,更不可能允許其在貸款的基礎(chǔ)上再次貸款投資。而且按照中國(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)觀和消費(fèi)模式,老百姓不太可能在沒有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的條件下貸款買房產(chǎn),做房產(chǎn)投機(jī)。所以說我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫充其量就在企業(yè)籌資這一環(huán)。這個(gè)漏洞可以通過刺激內(nèi)需和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,地產(chǎn)商獲利還給銀行貸款來填補(bǔ)。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要注意的問題及建議

(一)面對(duì)金融危機(jī),在外部環(huán)境不確定的情況下,對(duì)于開發(fā)商來說最好的策略就是調(diào)整好內(nèi)部結(jié)構(gòu)

制定靈活高效的營(yíng)銷戰(zhàn)略。對(duì)于不同的樓盤,要制造不同的亮點(diǎn),鎖定其目標(biāo)顧客群,堅(jiān)持一致化產(chǎn)品風(fēng)格和堅(jiān)持細(xì)分市場(chǎng)的個(gè)性化策略。注意搞市場(chǎng)調(diào)研和提高品牌形象。高質(zhì)才能追求高價(jià),切忌欺騙消費(fèi)者。這些都是保持企業(yè)長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展所必需的。還有就是保持融資渠道的暢通,籌資多樣化,分散風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)具體要結(jié)合公司的實(shí)際情況,資金結(jié)構(gòu)來考慮。

(二)對(duì)于政府和金融機(jī)構(gòu)來說,最重要的就是建立一個(gè)更加合理完善的金融體系

如果要引入更多的金融衍生品,一定要在確保能夠建立較為完善的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)制的條件下再引入。金融衍生品切忌過多而造成的大量經(jīng)濟(jì)泡沫。不要一味的用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展代替經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。注意擴(kuò)大內(nèi)需和基礎(chǔ)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。不建議通過大幅降低房?jī)r(jià)的方式來刺激成交量。政府可以減少稅款,增加土地成交量,降低租金,提高居民收入水平等方式來幫助房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展?？拐鹁葹?zāi)重建家園的過程中,政府可以包一些工程項(xiàng)目給房地產(chǎn)公司來幫助他們渡過難關(guān)。同時(shí),有效地控制物價(jià)上漲和通貨膨脹,使經(jīng)濟(jì)能夠保持穩(wěn)定的發(fā)展,對(duì)于穩(wěn)定樓市和增加投資者信心也是至關(guān)重要的。