李淑賢

摘要:對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的成本進(jìn)行了詳細(xì)的分析闡述。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用住房;項(xiàng)目;成本分析

中圖分類號(hào):F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):16723198(2009)20016001お

1經(jīng)濟(jì)適用住房的含義及管理

經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,向低收入住房困難家庭定向供應(yīng)具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、交易和管理,應(yīng)遵循政府總攬、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、規(guī)范運(yùn)作的原則。它享受的優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng),其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收,小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)一半,小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府承擔(dān),可以申請(qǐng)項(xiàng)目貸款融資等。建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施管理工作,發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃、國土資源、物價(jià)、統(tǒng)計(jì)及金融按職責(zé)分工負(fù)責(zé)相關(guān)份內(nèi)工作。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的原則應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān),按照保本微利的原則名碼標(biāo)價(jià)公開銷售經(jīng)濟(jì)適用住房。

2經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格監(jiān)督及管理

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》,經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本,利潤,稅金三部分構(gòu)成,其中開發(fā)成本包含以下幾項(xiàng):征用土地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),地質(zhì)勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、三通一平等前期工程費(fèi)用,按規(guī)定計(jì)收的行政事業(yè)性收費(fèi),建安工程費(fèi),小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),管理費(fèi),貸款利息等。物價(jià)局根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審法》《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審實(shí)施細(xì)則》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等相關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行成本審核,審核的主要內(nèi)容有計(jì)入成本的費(fèi)用范圍;計(jì)入成本的分?jǐn)偡椒?特殊費(fèi)用的處理等。

以某經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目位于市中區(qū)繁華地段,規(guī)劃總用地24畝,城市道路用地2.7畝,河道綠化用地6.3畝,小區(qū)用地15畝,規(guī)劃住宅建筑面積1.8萬平方米,五棟住宅樓、六層混合結(jié)構(gòu)、外墻外保溫、雙層中空塑鋼窗、達(dá)到節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)。戶均建筑面積72平方米,二室一廳,水電暖衛(wèi)等設(shè)施齊全,項(xiàng)目建設(shè)期一年。項(xiàng)目成本監(jiān)審結(jié)果如下:(1)征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。物價(jià)局按照國土資源局與被拆遷單位的補(bǔ)償協(xié)議,以小區(qū)用地面積按比例分?jǐn)傆?jì)入。(2)項(xiàng)目施工監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及三通一平等費(fèi)用,按照合同書并參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)計(jì)入。行政事業(yè)性收費(fèi)如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、墻體建材節(jié)能費(fèi)、人民防空建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)保障費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等按文件規(guī)定減半計(jì)入。防雷減災(zāi)服務(wù)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、樁基試驗(yàn)費(fèi)、電氣消防檢測(cè)費(fèi)、節(jié)能測(cè)試費(fèi)、工程造價(jià)審核費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)等按照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入。(3)建安工程費(fèi)。建設(shè)單位在物價(jià)局的監(jiān)督下選擇審計(jì)單位,審計(jì)單位依據(jù)現(xiàn)行計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)項(xiàng)目投標(biāo)書、施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、施工合同、材料價(jià)格簽證等予以審核確認(rèn)。(4)小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包含供電、水、暖、燃?xì)夤芫€費(fèi),區(qū)內(nèi)道路排水工程費(fèi),公廁、物業(yè)管理用房、綠化、有線電視建設(shè)費(fèi)等,按文件要求減半計(jì)入。(5)管理費(fèi)。以1-4項(xiàng)之和的2%計(jì)入。(6)貸款利息,參照當(dāng)期銀行貸款利率和建設(shè)計(jì)劃工期以投資額的65%計(jì)入,未能使用政策優(yōu)惠貸款。在監(jiān)審后的開發(fā)成本比例中,征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為16%,前期工程手續(xù)費(fèi)為14%,建安工程費(fèi)為55.4%,小區(qū)配套費(fèi)為6%,利息為6.8%,管理費(fèi)為1.8%。由此可見,前期工程手續(xù)費(fèi)比例偏高,政策支持方面仍有下降空間,管理費(fèi)用較少。物價(jià)局監(jiān)審時(shí)一般是按照取小值的原則,即參照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)建設(shè)單位實(shí)際支出低于標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按實(shí)計(jì)入,實(shí)際支出高于標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入。項(xiàng)目開工時(shí)的奠基、竣工銷售時(shí)的公眾搖號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)抓鬮儀式產(chǎn)生的費(fèi)用均不能計(jì)入成本。辦理各項(xiàng)工程手續(xù)及進(jìn)行供電、水、暖、燃?xì)馀涮坠こ淌┕r(shí)仍存在不合理收費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)現(xiàn)象,政府監(jiān)管還有待加強(qiáng),其額外支出只能由建設(shè)單位承擔(dān)。盡管該項(xiàng)目規(guī)模小、建設(shè)周期短、投資回收快,但是綜合算下來建設(shè)單位的利潤是很微小的或者是略虧的。

由此可見,為保證經(jīng)濟(jì)適用住房的順利建設(shè),一要適度減少行政干預(yù),完善制度落實(shí)措施,鼓勵(lì)銀行提供金融支持。二要廣泛宣傳為開發(fā)建設(shè)開通“綠色通道”,進(jìn)一步減免各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用,杜絕多收費(fèi)、亂收費(fèi)現(xiàn)象,讓利于民。三要繼續(xù)堅(jiān)持企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作,降低成本。在全社會(huì)的關(guān)心支持下,經(jīng)濟(jì)適用住房將會(huì)以更加積極的姿態(tài)健康發(fā)展,城市低收入家庭的安居夢(mèng)想將會(huì)逐漸變成現(xiàn)實(shí)。