章 法
2007年10月1日,《物權(quán)法》開始實(shí)施,相信對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系來(lái)說(shuō),這是一個(gè)好的開始。然而,如今業(yè)主與物業(yè)公司之間的是是非非依然不斷,真是:、
底層住戶該不該繳納電梯費(fèi)
退休后,老曹用拆遷款購(gòu)買了一套公寓。由于年齡大,他這次特意在20層高的樓房中挑選了底層。
開發(fā)商交了房屋之后,老曹被通知去繳納物業(yè)費(fèi)。到了物業(yè)辦公室,物業(yè)工作人員拿出前期物業(yè)合同請(qǐng)老曹簽字。并在簽字后,要求老曹支付全年的物業(yè)費(fèi)3800元。老曹問(wèn):“這物業(yè)費(fèi)都包括什么呀?”物業(yè)人員解釋道:“垃圾清理、保安、電梯運(yùn)營(yíng)……”
老曹奇怪了:“我住在一層,這電梯和我壓根兒沾不上邊兒,怎么還要收我的費(fèi)呢?你這不是亂收費(fèi)嗎?”為此,雙方各執(zhí)一詞,僵持起來(lái)。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地自行的物業(yè)管理規(guī)定,對(duì)電梯的運(yùn)行管理和維護(hù)是物業(yè)公司應(yīng)盡的義務(wù)之一。高層住宅電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用,原則上是由業(yè)主使用人共同分擔(dān)的,具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)則由業(yè)主使用人和服務(wù)單位通過(guò)協(xié)商來(lái)確定。
《物權(quán)法》明確規(guī)定,業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,但是在享有權(quán)利的同時(shí),全體業(yè)主同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),如妥善使用、支付維修保養(yǎng)費(fèi)用等。高層住宅中一層住戶作為業(yè)主,屬于共有部分的共同所有人,即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修保養(yǎng)費(fèi)用。
當(dāng)然,老曹提出的疑問(wèn)也不無(wú)道理。鑒于此,有些地方的物業(yè)公司會(huì)加以區(qū)別對(duì)待。作為底層的業(yè)主,到底是否應(yīng)該交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi),首先要看簽署的業(yè)主公約和物業(yè)管理合同中對(duì)這個(gè)問(wèn)題是否進(jìn)行了具體的約定。如果沒(méi)有約定,那么根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,底層業(yè)主交電梯費(fèi)也是應(yīng)該的。
小區(qū)的廣告收益該歸誰(shuí)
老謝自從2005年搬到某小區(qū)之后,每天都被小區(qū)內(nèi)各種各樣的商業(yè)廣告弄得頭昏腦漲。他曾細(xì)細(xì)留意了一下,一邁入小區(qū)大門,就能看見(jiàn)大門口的宣傳牌內(nèi),用醒目的字體寫著駕校的招生信息;樓道的公告欄里貼著家教、尋租、出售、美容院優(yōu)惠等信息;電梯兩邊是汽車專賣和證券公司的廣告。晚飯后在廣場(chǎng)散步,連座椅的靠背上都是某某藥業(yè)的廣告。
老謝找到物業(yè),要求物業(yè)公司公布這些廣告收入給業(yè)主沖抵物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司回答得理直氣壯:“這些公共部位不是業(yè)主們購(gòu)房時(shí)候公攤的面積,所以業(yè)主沒(méi)有權(quán)利享受這些收益?!?/p>
那么,該小區(qū)的廣告收入應(yīng)該歸誰(shuí)呢?
在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)范圍與小區(qū)全部范圍之間,有一部分沒(méi)有列入業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi),但是用于小區(qū)共同使用的面積,就是公共部分。這些公共部分屬于開發(fā)商為了建設(shè)該小區(qū)必須設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容,例如小區(qū)綠地、小區(qū)設(shè)備間、小區(qū)物業(yè)管理用房、小區(qū)地面停車場(chǎng)等。
《物權(quán)法》第七十條對(duì)此有明確的規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”依照這個(gè)規(guī)定,在《物權(quán)法》頒布之前,只要沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)人的公共部位,即為全體小區(qū)業(yè)主所擁有。綜上所述,小區(qū)公共場(chǎng)所內(nèi)產(chǎn)生的廣告收入理應(yīng)由全體業(yè)主共享。
業(yè)主們應(yīng)該享有的權(quán)利具體體現(xiàn)在以下方面:
1.知情權(quán):小區(qū)內(nèi)的公共部分是否投放廣告,應(yīng)該首先由物業(yè)管理公司公示,然后由全體業(yè)主投票決定或者委托業(yè)主委員會(huì)決定是否允許投放。對(duì)于樓宇電梯廣告的盈利核算狀況,管理公司應(yīng)該定期向業(yè)主公布,款項(xiàng)如何使用也應(yīng)由全體業(yè)主決定。
2.決定權(quán):針對(duì)廣告收入的款項(xiàng)如何使用,也應(yīng)由全體業(yè)主決定。一般小區(qū)都會(huì)成立業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理公司如果和廣告公司有合作的話,需經(jīng)全體業(yè)主同意,且所獲的廣告收入要用來(lái)沖抵物業(yè)費(fèi)或更新公共設(shè)備。
裝修押金該不該收
董先生最近買了一套兩居室的樓房,并找了一家裝修公司準(zhǔn)備裝修。沒(méi)想到,當(dāng)裝修工人跟著董先生進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候,物業(yè)拿出一張裝修管理辦法,說(shuō)為了防止裝修公司亂施工,需要繳納2000元裝修押金。
“誰(shuí)來(lái)繳這筆裝修押金?押金什么時(shí)候還?萬(wàn)一物業(yè)公司隨便找個(gè)借口,沒(méi)收了押金不退給我怎么辦?”董先生一下子顧慮重重……
首先要明確的是,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定中,并沒(méi)有裝修押金一項(xiàng),收取裝修押金并不是進(jìn)行裝修的必要條件。
然而,在現(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)公司為了加強(qiáng)管理,往往要求住戶在裝修時(shí)與物業(yè)公司簽訂裝修管理協(xié)議,待裝修完成后,物業(yè)公司按裝修方案進(jìn)行驗(yàn)收,如果驗(yàn)收合格,如數(shù)退還押金。
如果物業(yè)公司和裝修公司達(dá)成了一致意見(jiàn),收取裝修押金是可以的,在扣罰押金時(shí),物業(yè)公司必須舉證證明其扣除裝修押金的理由,并且該款項(xiàng)需要納入公共維修基金,并明示其用途。其中,物業(yè)公司和裝修公司的約定是最重要的,如果裝修公司不愿意交納押金,物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)行收取,更不應(yīng)該成為阻止裝修公司進(jìn)行裝修的理由。
小區(qū)內(nèi)被盜的損失誰(shuí)來(lái)埋單
2008年8月,某小區(qū)的郭先生家被盜。經(jīng)過(guò)核實(shí)認(rèn)定:被盜現(xiàn)金8000元、電腦1臺(tái)、數(shù)碼攝像機(jī)1臺(tái)、金飾1批、紀(jì)念幣2套,共計(jì)損失價(jià)值5.9萬(wàn)余元。
郭先生很生氣,自己每月按時(shí)足額交納物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司應(yīng)賠償自己的全部損失。但物業(yè)公司說(shuō)自己認(rèn)真落實(shí)了保安員職責(zé)制度、交接班制度,對(duì)車輛的進(jìn)出做好登記,無(wú)奈小偷太厲害,防不勝防。郭先生應(yīng)該找小偷算賬才對(duì)。
那么郭先生是否應(yīng)向物業(yè)公司要求賠償呢?
物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對(duì)小區(qū)物業(yè)及居民人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。安全保障義務(wù)是指經(jīng)營(yíng)者或者其他社會(huì)活動(dòng)組織者承擔(dān)的對(duì)他人的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。
本案中,郭先生家失竊一案的發(fā)生是在小區(qū)內(nèi),而且作案者撬開大門后,在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),物業(yè)保安人員巡邏都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)服務(wù)范圍內(nèi)業(yè)主家門口的異常情況。正是由于物業(yè)公司的工作疏漏,才沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜,因此客觀上存在過(guò)錯(cuò),應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi),承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充賠償責(zé)任。當(dāng)然,物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后,有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓獲盜竊者以后向盜竊者進(jìn)行追償。