黃開祿

摘要:本文主要從人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的有利影響分析,并通過對國際上日元、臺幣升值后對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)生的影響的經(jīng)驗(yàn)借鑒,提出了發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對策與建議。

關(guān)鍵詞:人民幣升值房地產(chǎn)海外游資

一、 人民幣升值影響房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)途徑

人民幣升值影響房地產(chǎn)市場主要是依照美元貶值——人民幣升值預(yù)期強(qiáng)化——境外資金進(jìn)入中國市場并持有境內(nèi)不動產(chǎn)——境內(nèi)通脹壓力上升——房地產(chǎn)價(jià)格上漲——加大人民幣的升值壓力——人民幣升值這樣的路線循環(huán)進(jìn)行的。具體來講,主要存在以下兩方面的效應(yīng):(一)收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。在國內(nèi)需求方面,人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降,從而帶動國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低,相當(dāng)于人們的收入增加;財(cái)富增多導(dǎo)致物價(jià)變得更低,用于購房的可支配收入增加,人們購房能力的提高將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加。人民幣升值帶來的收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加;(二)價(jià)值效應(yīng)和成本效應(yīng)。在供給方面,人民幣升值將增加開發(fā)商的土地儲備價(jià)值,在建工程和存貨價(jià)值也會增加;也會降低房地產(chǎn)行業(yè)建筑材料、住宅設(shè)備的進(jìn)口價(jià)格,降低開發(fā)商的建設(shè)成本。價(jià)值效應(yīng)和成本效應(yīng)的雙重作用將推動開發(fā)商增加供給。

二、 人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制

人民幣升值影響房地產(chǎn)價(jià)格主要通過以下幾個(gè)渠道來實(shí)現(xiàn):

貨幣渠道:我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特殊,外貿(mào)依存度高達(dá)60%以上,出口部門的商品受國際市場的制約,不可能形成價(jià)格的大幅上揚(yáng)或下跌。過量投放的貨幣就只能被非貿(mào)易部門吸納,最終體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格上,也就是房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)市場。股票市場由于制度的缺陷,不可能吸收這樣超量投放的流動資金,于是房地產(chǎn)市場則成了吸納的主要渠道。從而帶來房地產(chǎn)市場的價(jià)格快速上漲,而人民幣升值有助于減少基礎(chǔ)貨幣的投放,平抑房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。

流動性渠道:人民幣升值將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場,股市和房地產(chǎn)市場等由于流通性較好將成為這些資金集中的場所,最終導(dǎo)致股市上漲,房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

財(cái)富渠道:人民幣升值意味著人們的收入增加,財(cái)富增多。國內(nèi)多余貨幣部分將進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域如股票市場和房地產(chǎn)市場,而國內(nèi)股市低迷,房地產(chǎn)市場將成為承接資金的主要場所,從而促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

三、日元、臺幣升值對房地產(chǎn)市場影響的前車之鑒

20世紀(jì)80年代,日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日元積聚了強(qiáng)勁的升值壓力,自1985年日本接受了“廣場協(xié)議”后,日元持續(xù)大幅度升值,吸引了大量國際資本涌入日本。而日元升值使進(jìn)口商品的價(jià)格下跌,帶動了一般消費(fèi)品價(jià)格的走低,多余的貨幣大量進(jìn)入了資產(chǎn)領(lǐng)域,其中主要投入房地產(chǎn)。在日本國內(nèi)寬松的貨幣政策、外匯干預(yù)政策和大量國際資本的共同推動下,日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲,日本國內(nèi)外投機(jī)盛行。這種投機(jī)在90年代遭遇到美國和日本房地產(chǎn)的價(jià)格下跌,貨幣泡沫大量轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)泡沫,直接造成了日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)蕭條,對日本經(jīng)濟(jì)的影響現(xiàn)在仍未徹底消除。這種經(jīng)歷不僅出現(xiàn)在日本,臺灣地區(qū)在貨幣持續(xù)升值之后同樣經(jīng)歷了由暴漲到暴跌的過程,對經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重?fù)p害。

臺灣地區(qū)自1985年以來,新臺幣持續(xù)增值,同時(shí)對外貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大,大批熱錢流入臺灣套匯,致使貨幣供應(yīng)量大幅度增加,如此龐大的持續(xù)熱錢除了部分套利外,在臺灣其他投資渠道不暢的前提下,大量涌入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場,最終導(dǎo)致了臺灣房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂暴漲。1985年1美元兌40.6元新臺幣,到1992年1美元兌換新臺幣24.52元,7年內(nèi)升值比例達(dá)到近70%。臺幣升值導(dǎo)致臺灣房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲,1987年臺灣房價(jià)開始出現(xiàn)大幅上漲,當(dāng)年房價(jià)同比上漲了30%。臺北市房價(jià)1986年約為71800元,1991年房價(jià)上漲到289000元,上漲了約4倍。臺灣陸續(xù)出臺各種措施控制房地產(chǎn)價(jià)格,國際游資已經(jīng)在獲得匯率升值和房價(jià)飚漲的雙重收獲后,全身而退,導(dǎo)致臺灣經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)同時(shí)陷入嚴(yán)重衰退境地,臺灣經(jīng)濟(jì)和人民長期飽嘗其中惡果。

升值對房價(jià)的影響是最早持續(xù)上漲、然后泡沫形成、最后泡沫破滅、房價(jià)下降。韓國、日本、臺灣等國家和地區(qū)的歷史均是如此。

四、 人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的有利影響

對人民幣升值的預(yù)期將對直接影響我國的房地產(chǎn)市場,這種影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資、需求和價(jià)格等方面:

1、人民幣升值會使外商對我國房地產(chǎn)投資增長迅速

目前,最可能對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是國際投機(jī)資金。由于對人民幣繼續(xù)升值有良好的預(yù)期,因?yàn)槠毡檎J(rèn)為人民幣值是被嚴(yán)重低估的,按照資本逐利的本性,大量國際投機(jī)資金將會進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場,推動房價(jià)水漲船高。

2、人民幣升值進(jìn)一步推動對房地產(chǎn)市場需求

一是人民幣升值后,最直接的后果是相對增加了人均GDP,帶動我國城市化的進(jìn)程,所以人口的增長和居住需求的提高,將進(jìn)一步推動自住型需求的擴(kuò)大;二是投資型需求,人民幣升值后,投資人可坐享現(xiàn)成的房地產(chǎn)價(jià)值增值,特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)候,房地產(chǎn)業(yè)將更受到投資者的青睞;三是投機(jī)型需求,資本具有天生的逐利性,與投資注重市場成長不同,投機(jī)是一種只為從轉(zhuǎn)售的買賣差價(jià)中獲利的短期套利行為。

3、人民幣升值將拉升房地產(chǎn)自身價(jià)格

人民幣升值意味著以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值提升,所以房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),將隨著人民幣升值而同步升值。在資本自由流動的前提下,預(yù)期人民幣升值的海外游資會選擇具有保值增值功能的中國房地產(chǎn)作為重要的配置資產(chǎn)。人民幣升值會使進(jìn)口商品價(jià)格下降,進(jìn)而帶動國內(nèi)消費(fèi)品價(jià)格的下降,國內(nèi)多余貨幣部分將用于投資,但因目前國內(nèi)股市波動太大,房地產(chǎn)將成為承接資金的主要載體,因此投資的增加將拉升房地產(chǎn)價(jià)格。

五、基于人民幣升值下的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策與建議

人民幣升值是一把明顯的雙刃劍,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。由于中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并未有過這樣的經(jīng)歷,所以,短期內(nèi)人民幣升值將打破中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有發(fā)展格局并面臨前所未有的考驗(yàn)。為了克服人民幣升值對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶領(lǐng)的不利影響和沖擊,避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和健康發(fā)展,我們根據(jù)上述分析擬從以下幾方面提出防范的對策與建議。

(一)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,提升國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和股票市場聯(lián)動的能力

根據(jù)日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)最值得我們關(guān)注的現(xiàn)象是日本的股市和樓市的聯(lián)動,這種聯(lián)動效應(yīng)加速了日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅。所以,我國應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識股市和樓市的聯(lián)動效應(yīng),加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,防止房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹。

(二)改革現(xiàn)行的外匯管理體制、完善外匯市場

推進(jìn)以國有銀行為主體的金融體系改革、建立靈活的市場匯率機(jī)制、推出新的外匯風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品等一系列措施的組合。

(三)加強(qiáng)對外資的管理

1、限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場,重點(diǎn)是抑制投機(jī)性需求;

2、合理引導(dǎo)外資流向,把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域;

3、嚴(yán)查虛假進(jìn)出口貿(mào)易,遏制國際游資非正常渠道流入。

(四)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,提升房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

政府應(yīng)支持金融機(jī)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,適時(shí)向投資者發(fā)出警告,公告有關(guān)市場信息,加強(qiáng)對投資者市場風(fēng)險(xiǎn)的教育,調(diào)整市場情緒,盡量化解大眾的非理性行為。

(五)把外資引向生產(chǎn)性領(lǐng)域,同時(shí)加速發(fā)展直接融資渠道。

我國政府應(yīng)盡快支持成立專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),支持建立住房抵押貸款二級市場,加強(qiáng)修改和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī),并對房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效監(jiān)管?！?/p>

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