沒有人能想到，12年前投資20億元修建的大都會，現(xiàn)在買家出價80億元，和記黃埔也不愿出手；也沒有人想到，12年來大都會的租金一漲再漲，國際品牌依然趨之若鶩……

2007年，大都會被評為重慶直轄10年來“最有影響力的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目”。

大都會為何受到如此追捧？

透過大都會的5張“王牌”，剖析其成功的秘密，或許能為走在十字路口的重慶商業(yè)地產(chǎn)，提供具有坐標(biāo)意義的參考。

■ 地段第一

“地段，地段，還是地段?！边@是對商業(yè)地產(chǎn)投資考量的“李嘉誠思想”。

1993年秋天，李嘉誠悄然入渝。渝中半島那些貓在半山腰的樓盤，很像香港早年倚山而筑的民居，這讓他產(chǎn)生了故地重游之感。

懷舊之情，讓李嘉誠堅定了到重慶發(fā)展商業(yè)的決心。

地段，是決勝商業(yè)的第一要素。地段好，意味著交通便利、配套齊備、人口密集，而這一切，正是商業(yè)賴以生存和發(fā)展的核心要素。

和記黃埔在解放碑多個關(guān)口，放置了數(shù)臺攝像機(jī)，統(tǒng)計來往車輛、流動人群等多種數(shù)據(jù)。經(jīng)過半年考核，和記黃埔果斷下叉，圈定解放碑依仁巷舊址。

1997年，重慶首個高品質(zhì)Shopping Mall“大都會廣場”面世。

面世時，其物業(yè)租賃價格才80—100元/平方米，但位于解放碑商圈核心區(qū)域的商業(yè)價值很快凸顯，到2007年，其物業(yè)租賃價格已高達(dá)800—1200元/平方米——位列全重慶商業(yè)地產(chǎn)之首。

“重慶商業(yè)項目的一大問題，就是開發(fā)前沒做前期市場調(diào)查，老板拍腦袋決策，不考慮位置和地點，導(dǎo)致產(chǎn)品脫離市場，不為國內(nèi)外商家接受?！敝貞c大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授孟衛(wèi)東說。

這是和記黃埔開發(fā)大都會的第一張“王牌”。

■ 只租不售

只租不售，是和記黃埔開發(fā)大都會的第二張“王牌”。

與重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商截然相反的是，大都會面世后，和記黃埔并沒有追求眼前利益，將產(chǎn)權(quán)物業(yè)拋售，而是選擇了“只租不售”的方式。

把燙手山芋抱在懷里，這種反常行為，當(dāng)時被重慶地產(chǎn)界視為“離經(jīng)叛道”。

和記黃埔其實是在放長線——“只租不售”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定程度后建立起來的成熟模式，在歐美發(fā)達(dá)城市，商業(yè)地產(chǎn)都采用這種模式。

“只租不售”既然是一種發(fā)展趨勢，重慶肯定也會走上這條路，只是時間問題。

果然，因為產(chǎn)權(quán)物業(yè)被售賣，重慶很多商業(yè)項目陷入困境——成百上千的商鋪，在業(yè)態(tài)和裝修上各行其是，活脫脫一個“集市貿(mào)易”形象。而另一邊，因為所有權(quán)在握，大都會在業(yè)態(tài)規(guī)劃和整體裝修上，格調(diào)高雅，統(tǒng)一有序。

重慶企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)時急功近利，開發(fā)的物業(yè)大多零賣，這給商業(yè)組合帶來致命打擊。

不光是地產(chǎn)開發(fā)商，更重要的是要成為商業(yè)運(yùn)營商——這是否可成為重慶商業(yè)地產(chǎn)的一種借鑒？

■ 主力店先行

“單純從商業(yè)管理的角度看，地段還不是第一要素。重慶那么多好地段，為什么最成功的標(biāo)志性商業(yè)項目只有大都會？”香港智尊商業(yè)管理重慶公司副總經(jīng)理劉維屏說。

商業(yè)組合的成功，這才是大都會崛起的秘密武器。

讓主力店成為整個Mall的定海神針——這是大都會商業(yè)組合的核心戰(zhàn)略。

主力店對其它散戶具有很強(qiáng)的帶動力、號召力。試想，如果連沃爾瑪都入駐了這個購物中心，其它的散戶還會猶疑嗎？

“星星跟著月亮走”，這是一條定律。

“作為重慶最早的購物中心，23萬平方米的賣場，如果沒有主力店入駐是不可思議的?！眲⒕S屏回憶說，“當(dāng)初大都會就是以比較低的門檻，吸引了著名品牌太平洋百貨入駐，才為后來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！?/p>

太平洋百貨落戶，使大都會水漲船高——不斷選擇和淘汰商業(yè)物種，讓最優(yōu)秀的品牌匯聚于此。

“天價的租金，還得必須是IBM、西門子等國際知名品牌，否則根本進(jìn)不去，就是進(jìn)去了，達(dá)不到一定盈利水平，也會被‘驅(qū)逐出境’。”被大都會淘汰出局的某品牌總經(jīng)理王華說。

■ 至尊物業(yè)

細(xì)節(jié)決定成敗。作為商業(yè)賣場，物業(yè)管理也是成功運(yùn)營最重要的條件之一。

細(xì)心的人們會發(fā)現(xiàn)，重慶大多數(shù)樓宇外立面3—5年都難得清洗一次，但大都會一直堅持3—5月就清洗一次的紀(jì)錄。

大都會物業(yè)的細(xì)心和負(fù)責(zé)，是重慶很多商業(yè)企業(yè)沒法比的。

下雨天，保安會細(xì)心地幫你把傘收好。節(jié)假日到來之前或收到下雨的天氣預(yù)告，物管會來幫你關(guān)窗戶……難怪很多品牌商說：“在大都會待過，再去其他地方，真的不習(xí)慣?！?/p>

在一些細(xì)節(jié)上，大都會物業(yè)確實讓人感覺物有所值。地面每天用吸塵器清理，定期預(yù)約時間清洗地毯……所以很多人說：進(jìn)大都會，你要有推門的勇氣。無論一個多么隨便的人，一旦踏進(jìn)去，就會不自覺地規(guī)范自己的言行和舉止。

這就是不一般的大都會，它能給進(jìn)入的每一個人歸屬感和高雅感！

大都會的物業(yè)品質(zhì)，讓重慶本土的一些商業(yè)企業(yè)，夠得學(xué)。

■ 設(shè)計領(lǐng)先

重慶大都會，這個出自國際著名建筑設(shè)計公司“胡黃周”之手的作品，其構(gòu)思之深遠(yuǎn)、布局之得體，至今讓重慶其他商業(yè)項目無法超越。

寬大而通透的結(jié)構(gòu)、娛樂與餐飲的組合、購物與休閑的搭配，即使是以現(xiàn)在的眼光來評判，其購物環(huán)境仍是重慶甚至是西部的頂級。

1998年它榮獲“魯班獎”，2002年又獲“詹天佑土木工程獎”，全國許多知名商業(yè)項目，如北京東方廣場、深圳黃埔雅園等，均以其為參照。

與和記黃埔醉心于設(shè)計形成鮮明對比的是，重慶商業(yè)項目在設(shè)計上的大而化之——“重慶很多商業(yè)項目，面積、布局、結(jié)構(gòu)等考慮極不周全，難以達(dá)到大牌商家的要求，比如三聯(lián)為法國歐尚尋找場地，看了很多都不滿意?！眲⒕S屏說。

“大都會使用了12年，還如新的一般，這是為何？”劉維屏這樣問過中國建筑裝飾協(xié)會的專家，得到的回答是：施工方法先進(jìn)，施工時就想到了維修。

直轄12年，大都會不但引領(lǐng)了重慶商業(yè)發(fā)展的新模式，還成為重慶商界的一個創(chuàng)富高地。它的崛起，帶動了以其為標(biāo)志的一個商圈的形成。

難怪成都人如此慨嘆：一個重慶大都會，讓成都商業(yè)落后重慶10年。