覃　芳

摘要：文章針對(duì)目前抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的狀況，結(jié)合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)在建工程抵押評(píng)估技術(shù)路線進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：在建工程；抵押評(píng)估技術(shù)路線；房地產(chǎn)抵押估價(jià)

中圖分類號(hào)：F832.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1145（2009）15-0151-02

在工程建設(shè)過程中，由于資金的不到位，往往出現(xiàn)以在建工程作抵押獲取銀行貸款情況的發(fā)生，在此情況下，銀行一般都要求對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，作為發(fā)放貸款額度的參考依據(jù)。由此可見，在建工程抵押評(píng)估結(jié)果的重要性和意義。在進(jìn)行評(píng)估前，估價(jià)技術(shù)路線的制定就非常關(guān)鍵，它對(duì)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性起到?jīng)Q定性的作用。那么什么是估價(jià)技術(shù)路線？怎么制定？這是我們接下來要討論的問題。本文所討論的在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

一、估價(jià)技術(shù)路線定義

估價(jià)技術(shù)路線定義是指估價(jià)人員在對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，思考形成的指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路。正確地估價(jià)技術(shù)路線能避免很多無效勞動(dòng)的發(fā)生，從而提高工作效率。

二、在建工程抵押評(píng)估技術(shù)路線的制定

估價(jià)技術(shù)路線包括四個(gè)方面的內(nèi)容：（1）確定估價(jià)的基本事項(xiàng)；（2）確定價(jià)格內(nèi)涵；（3）選擇適宜方法；（4）方法應(yīng)用要點(diǎn)及特殊處理。

（一）確定估價(jià)的基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

1．在建工程估價(jià)目的：為確定在建工程抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估在建工程抵押價(jià)值。

2．估價(jià)對(duì)象：對(duì)擬評(píng)估的在建工程范圍的確定。土地權(quán)屬狀況的確認(rèn)，在建工程的土地權(quán)屬是國(guó)有土地使用權(quán)還是集體所有制土地使用權(quán)；以出讓方式取得的還是以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和被評(píng)估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。項(xiàng)目權(quán)屬狀況，對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評(píng)估，要查明在建工程是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對(duì)委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對(duì)委估對(duì)象擁有的權(quán)利部分是多少？評(píng)估人員必須對(duì)上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查，其中要特別搞清楚項(xiàng)目公司的組成，各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等。評(píng)估人員只能對(duì)委托單位對(duì)委估在建工程所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。否則，必須是項(xiàng)目全體所有者共同委托。工程進(jìn)度，在估價(jià)實(shí)務(wù)中，各個(gè)委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙樓的結(jié)構(gòu)部分；有的已主體封頂?shù)?。?duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建工程的評(píng)估范圍。銷售狀況，有些委估的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量?jī)r(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。

3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)：在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般取實(shí)地勘查在建工程的年月日。但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

（二）確定價(jià)格內(nèi)涵

在建工程抵押評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵是指抵押在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)念~度，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。評(píng)估在建工程抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明，存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。

（三）估價(jià)方法

在建工程的估價(jià)方法一般是采用兩種主要的估價(jià)方法。假設(shè)開發(fā)法和成本法。在采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，還要借助市場(chǎng)比較法或收益法對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)還要對(duì)在建工程所在地的工程造價(jià)信息、開發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)情況要了解，否則沒辦法準(zhǔn)確地測(cè)算續(xù)建成本等其他費(fèi)用。在采用成本法測(cè)算時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)信息、土地市場(chǎng)、工程造價(jià)信息、建設(shè)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)要了解，否則，就不能正確地評(píng)估出價(jià)格。總地來說，在建工程抵押評(píng)估往往無法直接采用單一的房地產(chǎn)估價(jià)方法，應(yīng)結(jié)合在建工程的特點(diǎn)對(duì)各種方法進(jìn)行靈活的綜合運(yùn)用。

（四）方法應(yīng)用要點(diǎn)及特殊處理

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低；在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。

三、結(jié)語

在建工程抵押估價(jià)活動(dòng)不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)在建工程在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。方能有效發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中的作用，進(jìn)一步理順銀行等金融機(jī)構(gòu)、借款人與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1]彭希喬，周成學(xué)．房地產(chǎn)估價(jià)方法與實(shí)務(wù)[M]．北京：電子工業(yè)出版社，2007．

作者簡(jiǎn)介：覃芳（1973- ），女，廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院工程師。