龔方雄
中國(guó)政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施釋放了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)需求。同時(shí),中國(guó)人正在提升的住房購(gòu)買能力將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格恢復(fù)并走高。這個(gè)勢(shì)頭會(huì)從今年下半年一直延續(xù)到2010年。
今年的早些時(shí)候,大部分人都曾經(jīng)預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有15%-20%的下降,這個(gè)觀點(diǎn)一度成為共識(shí)。不過(guò),就現(xiàn)在的情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)非常有可能增加。我的預(yù)計(jì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格在今年會(huì)有平均5%-10%的上升,在2010年會(huì)有平均10%的提升。以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,通常這里的地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)是一個(gè)不錯(cuò)的全中國(guó)的地產(chǎn)價(jià)格的參照指數(shù)。今年以來(lái),深圳的平均地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了10%。
我認(rèn)為這個(gè)強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求在今后兩三年還將繼續(xù)持續(xù)下去。這主要?dú)w因于三個(gè)方面:第一,中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的概率在提升;第二,中國(guó)迅速發(fā)展的城市化趨勢(shì)在增強(qiáng);第三,中國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率依然維持在高水平。
與看空中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)所通用的收入與房?jī)r(jià)比理論不同,我更傾向于看開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存量。按照現(xiàn)在的成交量來(lái)計(jì)算,開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存目前在減少,全國(guó)平均的房地產(chǎn)庫(kù)存量按當(dāng)前的銷售水平來(lái)計(jì)算大約能維持5至7個(gè)月左右。而去年年底的庫(kù)存量卻可以維持15-20個(gè)月左右的銷售。需要解釋的是,我不用人均收入與房?jī)r(jià)比來(lái)計(jì)算的理由是,中國(guó)人的可支配收入的統(tǒng)計(jì)是很難準(zhǔn)確的,因?yàn)楹芏嗳说氖杖攵际枪べY以外的額外收益,難于估算。
中國(guó)居民的購(gòu)房能力在過(guò)去半年也有了明顯的提升。一方面,房?jī)r(jià)自去年年底開(kāi)始大幅度下降,居民收入也有了顯著增長(zhǎng)。另一方面,中國(guó)政府采取了有利于居民購(gòu)房的信貸政策。在2009年第一季度,中國(guó)城市人均真實(shí)可支配收入同比增加了11.2%,農(nóng)村人均同比增長(zhǎng)為8.6%。政府在取消住房交易稅,降低購(gòu)房利率以及購(gòu)房首付款從30%下降到20%的措施促進(jìn)了房市,綜合算起來(lái),居民購(gòu)置一套房的最初資本要求同比下降了18%。
此外,中國(guó)國(guó)務(wù)院在5月底頒布公告,把普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由原來(lái)的35%降低到20%。這一舉措將有利于目前手中現(xiàn)金充裕的開(kāi)發(fā)商。他們可以從銀行那里得到更多貸款。一旦工程項(xiàng)目啟動(dòng),他們就可以有充裕的現(xiàn)金。對(duì)于資金充足的地產(chǎn)商而言,如果借機(jī)換檔快行,用獲得的現(xiàn)金購(gòu)置土地,今后或許會(huì)受益更多。目前,受到房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,購(gòu)置土地、購(gòu)置建筑材料以及支付勞工的成本都比較低。倘若開(kāi)發(fā)商借機(jī)開(kāi)發(fā)一些好的項(xiàng)目,從長(zhǎng)期看,這些項(xiàng)目的資本回報(bào)率會(huì)比較高。
最后,不容忽視的是進(jìn)城打工的民工失業(yè)問(wèn)題嚴(yán)重,政府面臨壓力不小。很多在以出口為主的工廠打工的民工失去了工作。在政府刺激經(jīng)濟(jì)的影響下,很多基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)工,這些民工又重新就業(yè),被雇傭?yàn)榕c基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工人。從這個(gè)角度看,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)也會(huì)是持續(xù)的?!?(作者是摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。)