唐小虎

春江水暖鴨先知，最先感到房地產市場蕭條的并非是置業(yè)者，而是開發(fā)商。從2008年8月份后日漸慘淡的成交量已經(jīng)讓發(fā)展商不得不正視現(xiàn)實，也許中國房地產的最高峰值就此一去不復返。這個峰值的迸發(fā)是來自中國經(jīng)濟的連年高速發(fā)展和城市化進程的快速推進，由此帶來的置業(yè)人群的爆炸性增長，這就注定這個峰值不能成為中國樓市常態(tài)。但是除了深圳，房價跌得使昔日炙手可熱的限價房已經(jīng)成為今日雞肋外，很多城市的置業(yè)者除了被動觀望對并沒有預期大幅度降價的樓市感到十分失望和無奈，北京華遠集團總裁任志強就表示“我的房子不會降價”。與任志強觀點相對應的市場反應是5月11日《中國聯(lián)合商報》記者從上海易居房地產研究院獲悉，該院綜合研究部近日做的《全國商品房空置研究》顯示，北京商品房空置率居全國首位，高于全國平均空置率的0.75倍，其中商品住宅空置率高于全國0.51倍。該機構認為，北京消化空置面積的壓力很大。

也有分析文章認為在這種情況下開發(fā)商還不降價的原因之一就是他們的土地基本上是在2007年的高點拿下，根據(jù)之前國家規(guī)定的土地出讓金繳付規(guī)定，一定要一次性支付土地出讓金才可以拿到土地，也許開發(fā)商也有欲語還休的無奈之處。

讓開發(fā)商感到欣慰的是，春節(jié)后各地樓市已經(jīng)捷報頻傳——成交量上升了，有的開發(fā)商甚至醞釀新一輪漲價舉措，認為樓市已經(jīng)觸底反彈，這次樓市不過是短暫的回調，并且放出風聲，現(xiàn)在不買只能以后買更高房價的住房。對于手中鈔票有限的置業(yè)者來說，這無疑是一種煎熬，買還是不買呢？當初的放棄確實換來的是更高房價的無奈，那么中國樓市的這次短暫回調就是一個鐵底嗎？讓置業(yè)者感到忐忑的是在世界經(jīng)濟面臨危機的大背景下，難道中國樓市真的已經(jīng)跌無可跌了？

其實一切的預測都有不確定性，包括權威學者的，因為有時權威也會被利益者收買而成為他們的吹鼓手，在市場經(jīng)濟體系下，唯有用市場經(jīng)濟體系下的論據(jù)來論證中國房價的未來走向。

房地產首先滿足人們的基本需求才會允許市場炒作，如果作為國家財政主要收入來源顯然是不明智的。就是南非這樣的發(fā)展中國家都會由國家統(tǒng)一建造普通住宅并分文不收送給低收入家庭，而高福利的國家更沒有多少炒房的市場機會。在人口流動頻繁的國際化都市，樓市存在一定的盈利空間，但是其價位會由于養(yǎng)房的高不動產稅的牽涉而穩(wěn)定在合理范圍內。

曾幾何時，中國的炒房客卻能夠從浙江溫州揮師全國各地，炒得風生水起，還美其名曰推進中國房地產業(yè)的發(fā)展，甚至贏得當?shù)赜嘘P管理部門的歡心，贏得稅收、增加GDP繁榮了當?shù)胤康禺a市場何樂而不為？但是這種表象的繁榮其實是飲鴆止渴，因為任何商品價位脫離價值支撐點都不會穩(wěn)定運行，絕非炒家想炒多高就多高的，即使一時炒高了也會跌下來，不跌下來才是怪事，香港樓市就是前車之鑒。

房地產市場上的房價必須滿足如下兩個根本性市場因素，房地產業(yè)才會在其軌道上穩(wěn)定運行——第一個是房價收入比，第二個是房價租售比。

這兩個條件不充分具備，任何人為炒作抬高樓市價位都是自欺欺人。

首先談房價收入比，其實這也是拉動內需的根本性因素，沒有收入何來消費？所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”應該為3~6倍，世界銀行專家的說法為4~6倍。根據(jù)聯(lián)合國公布的有關資料統(tǒng)計結果表明，房價最低的國家只需全家1年收入的80%相當于10個月就可以購買一套住房，高福利的西歐、北歐國家房價收入比基本穩(wěn)定在2～3倍。再以我們的近鄰日本為參照比，10多年前東京就已經(jīng)是寸土寸金，人口密度也遠高于北京、上海，但是今日東京房價收入比只有1.1。沒有福利保障，而全年全家收入在2萬左右的中國城市家庭并不在少數(shù)，再看北京、上海、深圳等大中城市中心區(qū)能夠滿足一家三口居住面積的一套房的房價在50萬以下的已經(jīng)屈指可數(shù)。那么中國房價收入比以現(xiàn)在通行的國際慣例看已經(jīng)遠遠超越國際警戒線。很顯然發(fā)展樓市的根本動力首先擴大居民收入水平，而不是本末倒置。

房地產業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展的第二個因素是合理的租金收入與售房價比。租售比是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

租售比一般由內外兩個環(huán)境影響，外在影響譬如此次的金融危機導致韓國貨幣貶值，中國生活成本增加，大量韓國人撤離望京社區(qū)導致那里租金連連下挫，內在影響是這個城市是否具有足夠的國際影響力和吸引力，開發(fā)商具有什么樣的優(yōu)勢吸引國內外人士紛至沓來，也就是是否具有相當?shù)某鞘谢盍ξY金以及人才的到來，而這些城市軟件又是決定樓市租金特別是高檔公寓租金的重要因素。如果房地產炒家企圖用股票市場權證杠桿原理撬動房價無異于玩火自焚，因為影響一座城市的租金比其資金付出將是相當龐大的。

如果不自欺欺人，今日北京、上海等旺地的租售比都已經(jīng)接近1∶300甚至更高，算算看每月每平方米的租金和每平方米的的比例是多少？為了推動房地產業(yè)的發(fā)展，大規(guī)模提高城市樓宇的租金。開發(fā)商付出的將是城市發(fā)展停滯的代價。有商業(yè)資訊機構會每年評判世界居住成本最高城市，這不得不讓想有恃無恐加租金的城市三思而行，包括寸土寸金的香港和東京這些國際性都市，其他非國際中心城市如果依仗增加租金刺激房地產業(yè)發(fā)展更無異于殺雞取卵。

市場經(jīng)濟上的價位震動和物理震動的科學原理其實一樣需要恰當可靠的支撐點來保障其在軌道上穩(wěn)定運行，任何違背科學原理行走在警戒線邊緣的人為因素都會導致整個行業(yè)損失并波及城市發(fā)展停滯乃至倒退的巨大代價。

剖析房價的合理市場價位正是為了推進房地產業(yè)更為健康的長久發(fā)展。作為仍處于城市化進程中的中國房地產業(yè)應該說還是朝陽產業(yè)，誰能最先通過科學管理讓房價符合中國發(fā)展水平，誰就能牢牢把握住中國的房地產市場。

房地產業(yè)的發(fā)展和房價合理化符合國際上衡量房價的兩個因素并不矛盾，房地產業(yè)的發(fā)展，其對上下游的產業(yè)影響會極大推進中國經(jīng)濟的發(fā)展并且解決相當?shù)木蜆I(yè)人口，因此繼續(xù)推進中國房地產發(fā)展無可厚非；符合中國居民收入比和中國城市化進程的租售比也是房地產業(yè)提高內功的必經(jīng)之路，房價回歸理性也是中國房地產業(yè)走向成熟的標志之一，因此在大眾收入沒有得到極大提高的情形下，中國各大城市的房價絕對會繼續(xù)回調，那是市場經(jīng)濟已經(jīng)證明的公理。