趙春雷

不妨將救市與長期發(fā)展規(guī)劃進行整合，短期以救火，長期以使其更健康發(fā)展。

市場正處于下行階段，全球資產(chǎn)價格呈現(xiàn)深度縮水狀態(tài)。當華爾街不再令人向往，當昔日地王失去往日的風范成為燙手山芋之時，對于市場的當下尤其是后市的走向判斷，就如同換季時節(jié)亂穿衣一般，令人找不到北。

如今，對房地產(chǎn)市場需要不需要救市，對房地產(chǎn)行業(yè)需要不需要振興，討論之辭眾說紛紜。反對救市者，最大的理由在于國內(nèi)房價已經(jīng)過高，需要一步到位的硬著陸，泡沫不妨一次刺破，主張讓市場去自我調(diào)節(jié)。而贊成救市者，其關注點則關注于硬著陸將對整體經(jīng)濟所產(chǎn)生的嚴重負面后果，傾向于主張亂世用重典，出臺刺激市場的強力新政以改善或扭轉目前的低迷局面。

筆者認為，由美國房地產(chǎn)市場不景氣起源的次貸危機，已經(jīng)演化成目前的全球性經(jīng)濟危機，可以說是不遠處的前車之鑒。曾經(jīng)是弗里德曼信徒的美國在遭受此次危機之時，也不禁重新拾起凱恩斯大旗，可見市場機制在重大危機之前，其自我修復能力已然大打折扣，但對于整體經(jīng)濟的拖累卻是非常明顯。因此，在此情況之下，出臺救市政策很有必要，對于市場信心的恢復也將有著相當明顯的作用。救市并非是單純救房價，而是應該更傾向于刺激交易量上升，令市場交易重新活躍。

此外，此次的市場低迷，究其原因除了來自市場的自我調(diào)節(jié)需要之外，更多來自百年一遇經(jīng)濟危機的沖擊，試問哪個行業(yè)沒有或多或少地受到影響。當然，救市政策出臺的短期效果會因此而削弱，滯后效應也客觀存在。說到底，經(jīng)濟基本面是決定市場冷暖的最終因素，但這都不是放之任之的理由。

筆者認為就目前而言，“振興”二字言過其實。從發(fā)展時間和可持續(xù)發(fā)展性來看，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于中國的朝陽產(chǎn)業(yè)。受經(jīng)濟危機的拖累，房地產(chǎn)市場遭受短期盤整實屬正常。但從近年來關于房地產(chǎn)市場的政策多有短期性的特征來看，在此關頭制訂一個房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃或是更為必要。鑒于此，不妨將救市與長期發(fā)展規(guī)劃進行整合，短期以救火，長期以使其更健康發(fā)展。

不妨再次明確未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標。即在目前已經(jīng)形成輪廓的基礎上使其更為清晰，更有可執(zhí)行性。在保障性住房規(guī)劃與建設已經(jīng)實質(zhì)性啟動的前提下，使商品房市場更符合商品的特征。之前，由于保障性住房尚未能完全覆蓋，商品房顯然承擔了過多的民生責任。保障性住房與商品住房各自的面向群體和性質(zhì)需要有明確的界限。投資性是商品房的“商品”特性，從中長期而言，投資功能應加以鼓勵。不動產(chǎn)始終是最好的增值保值投資品。即使就目前而言，房地產(chǎn)價格的確在下行調(diào)整，但相比石油、股票等相比，它已經(jīng)顯示出一定的抗跌特性，不應忽視的是，在經(jīng)濟下行時期，幾乎所有的商品價格都會進行調(diào)整。

鑒于國內(nèi)尚沒有完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，多年以來，依賴向商業(yè)銀行貸款始終是融資的主渠道。應大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。如此，既可以一方面緩解和分散商業(yè)銀行的壓力與風險，另一方面也能使房地產(chǎn)融資更為順暢。當然，鑒于次貸危機就是源于證券化，因此必要的監(jiān)管也是不可或缺的。

既然要控制下游的商品價格，那么也必須調(diào)控上游的原料價格與中間環(huán)節(jié)成本，換而言之，就是應該適當?shù)亟档偷貎r和適度降低房地產(chǎn)交易成本。不可否認，地價始終是房價的重要組成部分，近年來，房價的確在漲，但地價的漲幅也始終毫不遜色，前兩年地王的頻出已經(jīng)說明了這個問題。適當控制地價其實也在相應地影響房價。同理，降低房地產(chǎn)的交易成本，其實也就是降低購房者的購買成本，在交易不夠活躍的情況，無論在心理和實質(zhì)上，都會有效。（作者為獨立地產(chǎn)評論人）■