趙春雷

不妨將救市與長期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行整合，短期以救火，長期以使其更健康發(fā)展。

市場正處于下行階段，全球資產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)深度縮水狀態(tài)。當(dāng)華爾街不再令人向往，當(dāng)昔日地王失去往日的風(fēng)范成為燙手山芋之時(shí)，對(duì)于市場的當(dāng)下尤其是后市的走向判斷，就如同換季時(shí)節(jié)亂穿衣一般，令人找不到北。

如今，對(duì)房地產(chǎn)市場需要不需要救市，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需要不需要振興，討論之辭眾說紛紜。反對(duì)救市者，最大的理由在于國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)過高，需要一步到位的硬著陸，泡沫不妨一次刺破，主張讓市場去自我調(diào)節(jié)。而贊成救市者，其關(guān)注點(diǎn)則關(guān)注于硬著陸將對(duì)整體經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的嚴(yán)重負(fù)面后果，傾向于主張亂世用重典，出臺(tái)刺激市場的強(qiáng)力新政以改善或扭轉(zhuǎn)目前的低迷局面。

筆者認(rèn)為，由美國房地產(chǎn)市場不景氣起源的次貸危機(jī)，已經(jīng)演化成目前的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，可以說是不遠(yuǎn)處的前車之鑒。曾經(jīng)是弗里德曼信徒的美國在遭受此次危機(jī)之時(shí)，也不禁重新拾起凱恩斯大旗，可見市場機(jī)制在重大危機(jī)之前，其自我修復(fù)能力已然大打折扣，但對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的拖累卻是非常明顯。因此，在此情況之下，出臺(tái)救市政策很有必要，對(duì)于市場信心的恢復(fù)也將有著相當(dāng)明顯的作用。救市并非是單純救房價(jià)，而是應(yīng)該更傾向于刺激交易量上升，令市場交易重新活躍。

此外，此次的市場低迷，究其原因除了來自市場的自我調(diào)節(jié)需要之外，更多來自百年一遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，試問哪個(gè)行業(yè)沒有或多或少地受到影響。當(dāng)然，救市政策出臺(tái)的短期效果會(huì)因此而削弱，滯后效應(yīng)也客觀存在。說到底，經(jīng)濟(jì)基本面是決定市場冷暖的最終因素，但這都不是放之任之的理由。

筆者認(rèn)為就目前而言，“振興”二字言過其實(shí)。從發(fā)展時(shí)間和可持續(xù)發(fā)展性來看，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于中國的朝陽產(chǎn)業(yè)。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的拖累，房地產(chǎn)市場遭受短期盤整實(shí)屬正常。但從近年來關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策多有短期性的特征來看，在此關(guān)頭制訂一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃或是更為必要。鑒于此，不妨將救市與長期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行整合，短期以救火，長期以使其更健康發(fā)展。

不妨再次明確未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標(biāo)。即在目前已經(jīng)形成輪廓的基礎(chǔ)上使其更為清晰，更有可執(zhí)行性。在保障性住房規(guī)劃與建設(shè)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)的前提下，使商品房市場更符合商品的特征。之前，由于保障性住房尚未能完全覆蓋，商品房顯然承擔(dān)了過多的民生責(zé)任。保障性住房與商品住房各自的面向群體和性質(zhì)需要有明確的界限。投資性是商品房的“商品”特性，從中長期而言，投資功能應(yīng)加以鼓勵(lì)。不動(dòng)產(chǎn)始終是最好的增值保值投資品。即使就目前而言，房地產(chǎn)價(jià)格的確在下行調(diào)整，但相比石油、股票等相比，它已經(jīng)顯示出一定的抗跌特性，不應(yīng)忽視的是，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，幾乎所有的商品價(jià)格都會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

鑒于國內(nèi)尚沒有完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，多年以來，依賴向商業(yè)銀行貸款始終是融資的主渠道。應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。如此，既可以一方面緩解和分散商業(yè)銀行的壓力與風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能使房地產(chǎn)融資更為順暢。當(dāng)然，鑒于次貸危機(jī)就是源于證券化，因此必要的監(jiān)管也是不可或缺的。

既然要控制下游的商品價(jià)格，那么也必須調(diào)控上游的原料價(jià)格與中間環(huán)節(jié)成本，換而言之，就是應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟档偷貎r(jià)和適度降低房地產(chǎn)交易成本。不可否認(rèn)，地價(jià)始終是房價(jià)的重要組成部分，近年來，房價(jià)的確在漲，但地價(jià)的漲幅也始終毫不遜色，前兩年地王的頻出已經(jīng)說明了這個(gè)問題。適當(dāng)控制地價(jià)其實(shí)也在相應(yīng)地影響房價(jià)。同理，降低房地產(chǎn)的交易成本，其實(shí)也就是降低購房者的購買成本，在交易不夠活躍的情況，無論在心理和實(shí)質(zhì)上，都會(huì)有效。（作者為獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人）■