楊少鋒

房價的下跌帶動成交量的上漲是市場自然調(diào)整的一種必然結(jié)局。

筆者曾經(jīng)在2008年的《新民周刊》專欄文章中指出，受困資金鏈危機，２０08年底將是中國房地產(chǎn)最低迷的時候，房價最低谷將在２０08年12月到２０09年3月之間，之后房地產(chǎn)將逐步回暖。

春節(jié)之后，樓市成交就如同天氣一樣一天一天地回暖，北京眾多項目經(jīng)理又開始忙碌的日子。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京新房網(wǎng)上簽約套數(shù)為8282套，日均簽約數(shù)達到了296套，相比去年同期上漲了2倍多。2月份北京全市商品房成交面積達到69萬平方米，環(huán)比增長168%，同比增長22%，已經(jīng)基本上接近２０08年平均水平。需要強調(diào)的是，從多年房地產(chǎn)的成交情況看，幾乎全國所有的城市，春節(jié)之后的一個月都是全年成交量最低迷的月份，而２０09年的2月，樓市成交量相比２０08年有了巨大的漲幅。而截至3月14日，3月份網(wǎng)上簽約期房住宅成交量達到5573套，平均日銷售數(shù)據(jù)達到400套，而２０07、２０08年的同期成交量為100套/天-200套/天左右。２０09年3月份的成交量基本是２０08年3月份的兩倍左右。也接近了２０08年最高時候的水平，北京樓市迎來難得的“小陽春”。

樓市成交量大幅上漲的并非只有北京，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份30個重點監(jiān)測的大中城市中，24個城市成交均大幅上漲，蘇州、武漢成交量幾乎翻番，重慶、天津、成都成交量漲幅都達到50%以上。由此可見，需求的回暖已經(jīng)是一個普遍現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為，樓市成交量的上升，有著以下幾個方面的綜合原因：第一、經(jīng)過２０08年一年時間的等待和觀望，有一些購房者認(rèn)為房價已經(jīng)達到心理預(yù)期，開始入市需求逐步釋放；第二、２０08年底的一波降價潮中，各個城市均有不少項目采取一步到位的降價策略，價格已經(jīng)降到比較吸引人的價位；以北京為例，東三環(huán)的珠江帝景項目，２０08年底價格從23000元/平方米直接降到17000元/平方米的均價，價格基本回落到２０07年初水平，這個價格在這個區(qū)位，對許多客戶確實產(chǎn)生了巨大的吸引力。三、國家各種利好政策的出臺減少了購房者的負(fù)擔(dān)，尤其是貸款利息和首付的降低，購房門檻的大幅降低非常有效地促進了需求的回暖。

房價的下跌帶動成交量的上漲是市場自然調(diào)整的一種必然結(jié)局，如果房價下跌到位了（不管是一個城市的房價還是一個項目的房價），而成交反而更加低迷，房地產(chǎn)市場就該崩盤了，中國樓市就成次貸中的美國樓市了。

但是，成交量的上漲是否會帶來房價的反彈？筆者認(rèn)為，至少２０09年上半年，樓市還將處于價跌量升的情況。因為現(xiàn)在的情況就是開發(fā)商不降價，房子成交量就上不去，賣得好的肯定是那些價格比較有吸引力的項目。隨著成交量的穩(wěn)步上升，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)不需要繼續(xù)降價房子也能好賣、當(dāng)客戶發(fā)現(xiàn)再不買房房價可能就會漲或者是就買不到房子的時候，房價的平衡點就將到來，樓市就會出現(xiàn)量升價平的情況，而這個時期，將會持續(xù)比較長的時間。現(xiàn)在的市場，是買賣雙方在博弈，房價永遠也不會跌到購房者都能買得起的程度，也不可能會漲到開發(fā)商所期望的水平，而是在購房者的意志之上和開發(fā)商的意志之下取一個平衡。當(dāng)然，相當(dāng)長一段時間之后，樓市會達到價量齊升，但這個階段的出現(xiàn)，需要等待經(jīng)濟的復(fù)蘇之后。

考慮到在金融危機中，房地產(chǎn)真實的購買需求受到嚴(yán)重?fù)p傷、目前房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈依舊緊張、商品房存量積壓嚴(yán)重空置面積較大，即使樓市回暖，房價也難以反彈。經(jīng)歷過這一輪樓市的調(diào)整，開發(fā)商和購房者都將趨于理性，房地產(chǎn)市場有望迎來一個健康穩(wěn)定發(fā)展的時期。（作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）■