金　姬

對(duì)市場從長期來看，在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上將出現(xiàn)分化，資源性和高品質(zhì)的產(chǎn)品最終將體現(xiàn)出價(jià)值。

現(xiàn)年38歲的謝驥在地產(chǎn)界以“低調(diào)”著稱。作為華潤的“老將”，畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)工業(yè)與民用建筑專業(yè)的他1993年加入華潤集團(tuán)，擔(dān)任過部門經(jīng)理、副總經(jīng)理兼總工程師等職。2007年5月，為了深耕環(huán)渤海區(qū)域，華潤置地成立天津公司，謝驥作為集團(tuán)內(nèi)資深經(jīng)理人出任總經(jīng)理。

謝驥再次回到上海是在去年3月，那時(shí)華潤置地(上海)有限公司原董事總經(jīng)理陳凱被重慶龍湖集團(tuán)“挖”走，擔(dān)任龍湖集團(tuán)運(yùn)營總監(jiān)。謝驥“臨危受命”，接任華潤置地(上海)有限公司董事總經(jīng)理一職。他很少在公眾場合露面，也遠(yuǎn)離媒體，只想把華潤在上海帶上一個(gè)新臺(tái)階。一年半后的今天，他做到了。

《新民周刊》：華潤置地8月27日就狂擲35.22億元在上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)拿了兩塊地，溢價(jià)率分別達(dá)194％和178％。據(jù)說，按照目前最低的建安和稅費(fèi)成本計(jì)劃。華潤置地開發(fā)樓盤項(xiàng)目的平均售價(jià)起碼達(dá)1.5萬元，平方米才不至于虧本。對(duì)此。華潤置地以如此高的價(jià)格拿地是否有點(diǎn)冒險(xiǎn)?對(duì)于35億元拿下的這些地，華潤的規(guī)劃是什么?

謝驥：堅(jiān)持理性是華潤置地一貫的做法，我們前兩年在資本市場上的穩(wěn)健表現(xiàn)就是例證。2007年，華潤置地的銷售收入為56.8億港元，凈利潤為14.3億港元。即使在市道最不景氣的2008年，綜合營業(yè)額也比上年增長60.8％，一舉躋身業(yè)內(nèi)排名前三位。去年華潤置地全年度綜合營業(yè)額及股東應(yīng)占溢利分別為港幣91.34億元及港幣20.38億元，而公司銷售房屋合同額則為人民幣79.95億元。

嘉定新城和松江新城、臨港新城一樣，是上海重點(diǎn)發(fā)展的三大新城之一，而嘉定新城又是三大新城中距離市中心最近的，因此是最能吸引市區(qū)人口導(dǎo)入的區(qū)域。這兩年，整個(gè)嘉定，尤其是南翔鎮(zhèn)獲得了長足發(fā)展，也吸引了不少房地產(chǎn)商入駐，包括有金地集團(tuán)、和記黃埔、保利置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等大開發(fā)商，現(xiàn)在華潤置地也進(jìn)入了這一區(qū)域，我們相信未來嘉定南翔會(huì)發(fā)展得更好。

我們這次以總地價(jià)35.22億元把嘉定南翔A07、08號(hào)，A02、A09、A10號(hào)2幅地塊收入囊中，使我們在上海的土地儲(chǔ)備得到大幅補(bǔ)充。嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07地塊出讓面積為5.11萬平方米，A08地塊為6.82萬平方米，A02、A09、A10地塊面積為16 6萬平方米，其中A07、A08地塊是51號(hào)公告中唯一的兩塊純住宅用地。由于兩幅地塊相鄰，同時(shí)拿下這兩幅用地的華潤置地，相當(dāng)于取得28.53萬平方米整幅土地。

目前，我們已經(jīng)成立了相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)來對(duì)嘉定南翔的這塊地做規(guī)劃。本身南翔天然的區(qū)位優(yōu)勢，交通保障和政府的支持已經(jīng)奠定了良好基礎(chǔ)，加上我們這次地塊面積和容積率更有利于我們進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。同時(shí)，華潤置地一直秉承的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以及產(chǎn)品創(chuàng)新能力，成為我們獲取土地的重要原因。我們相信，憑借既有的經(jīng)驗(yàn)積累，華潤有信心在嘉定南翔再做出一個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品來。

《新民周刊》：今年1-7月，華潤置地合約銷售面積達(dá)150萬平方米，已完成年初定下的全年銷售目標(biāo)。據(jù)說公司已將銷售目標(biāo)上調(diào)。當(dāng)前的銷售業(yè)績相當(dāng)于調(diào)整后目標(biāo)的80％，今后不排除繼續(xù)根據(jù)市況調(diào)高銷售目標(biāo)。請問具體銷售目標(biāo)是怎樣的?

謝驥：華潤置地已經(jīng)進(jìn)入中國內(nèi)地的20個(gè)城市，正在發(fā)展的項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2455萬平方米。截至今年8月，華潤置地共簽約銷售151.6萬平方米，簽約額約148.9億元人民幣，同比上升314％。8月初，華潤置地還完成向母公司華潤集團(tuán)購入5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，斥資35.7億元現(xiàn)金，增加儲(chǔ)備236萬平方米。

就上海公司而言，下半年我們的銷售主要集中在“華潤置地·外灘九里”這個(gè)項(xiàng)目上，目前該項(xiàng)目的售價(jià)尚未確定，我們會(huì)根據(jù)市場的具體情況和我們對(duì)未來預(yù)期進(jìn)行定價(jià)，并制定相應(yīng)的目標(biāo)。

《新民周刊》：今年華潤置地的業(yè)績?nèi)绾?

謝驥：今年9月，華潤置地再推新戰(zhàn)略——“品質(zhì)給城市更多改變”。公司全新品牌戰(zhàn)略將全面運(yùn)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)服務(wù)以及核心生意模式等各個(gè)方面。華潤置地2009年預(yù)計(jì)竣工面積為230萬平方米，而2008年是110萬平方米。在華潤置地的發(fā)展規(guī)劃中，城市綜合體占的比重日益增大。這種城市綜合體即是將住宅、高檔寫字樓、商業(yè)物業(yè)和酒店等物業(yè)形態(tài)進(jìn)行綜合規(guī)劃，配套開發(fā)，通過對(duì)持有物業(yè)的有效運(yùn)營提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值，改善城市區(qū)域的生活形態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，這一策略見效明顯。去年，華潤置地來自出租業(yè)務(wù)的收入接近10億港幣，占公司全年?duì)I業(yè)收入的11％，而華潤置地目前的凈負(fù)債為156億港幣，平均利率為3％。

拿我們上海公司來說，今年上半年在售兩個(gè)項(xiàng)目是上海灘花園和橡樹灣。上海灘花園是華潤置地進(jìn)入上海的首個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)已基本售罄，位于新江灣國際社區(qū)的橡樹灣，一期公寓在上半年也已順利售罄，我們二期公寓也即將面市?？梢哉f，這兩個(gè)項(xiàng)目都得到了市場的高度接受，銷售良好，也為華潤置地贏得了不俗的口碑。

《新民周刊》：對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場，華濾置地的判斷是什么是否過熱，存在泡沫?如果是，如何應(yīng)對(duì)?

謝驥：華潤置地是戰(zhàn)略導(dǎo)向型的企業(yè)，而非機(jī)會(huì)導(dǎo)向型。我們更傾向在理性的市場環(huán)境中，以自身的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)來應(yīng)對(duì)市場。經(jīng)過去年市場變化的考驗(yàn)，我們兩個(gè)項(xiàng)目的老客戶推薦成交率仍然保持較高水平，這說明了客戶對(duì)我們產(chǎn)品的認(rèn)可，我們倡導(dǎo)的東西在這一刻就體現(xiàn)出價(jià)值了，華潤置地高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)能夠經(jīng)受市場的考驗(yàn)。

通過一定的政策使樓市健康理性，是華潤置地愿意看到的。我們認(rèn)為市場從長期來看，在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上將出現(xiàn)分化，資源性和高品質(zhì)的產(chǎn)品最終將體現(xiàn)出價(jià)值。

業(yè)界新聞眼

臺(tái)企首次到大陸賣地

9月7日、9日和11日，戴德梁行與臺(tái)塑集團(tuán)一泛亞科技股份有限公司聯(lián)合主辦的“臺(tái)塑集團(tuán)臺(tái)灣桃園科技工業(yè)園區(qū)土地招商會(huì)”分別在北京、上海和深圳舉行。臺(tái)灣最大企業(yè)臺(tái)塑集團(tuán)也因此成為自“臺(tái)灣6·30”開放到臺(tái)投資后。首家來大陸進(jìn)行招商推廣的臺(tái)灣企業(yè)。

本次招商會(huì)推廣的地產(chǎn)為臺(tái)塑集團(tuán)下屬企業(yè)在桃園科技工業(yè)園區(qū)的85公頃廠房用地，每畝約150萬人民幣，土地價(jià)值約19億余元人民幣，可根據(jù)買家需求合并或分割出售。

戴德梁行臺(tái)灣分公司總經(jīng)理顏炳立表示，近年來臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)一直呈高速增值狀態(tài)。以十年為期，臺(tái)灣地區(qū)新竹以北各工業(yè)區(qū)土地平均增值幅度為50％至300％不等。臺(tái)灣臺(tái)北市、縣在樓市、土地上己沒有空地，只有桃園航空城85公頃工業(yè)區(qū)和200公頃的住宅和商業(yè)公用地。以十分鐘就到機(jī)場，40分鐘到臺(tái)北市的優(yōu)越環(huán)境，很像上海的張江高科技園區(qū)。他說：“臺(tái)灣已經(jīng)準(zhǔn)備好‘幕了，就等大陸企業(yè)‘享用了?！?/p>

據(jù)悉，臺(tái)塑集團(tuán)將要售出的并不是桃園科技工業(yè)園區(qū)的使用權(quán)，而是土地所有權(quán)的整體轉(zhuǎn)移，不存在使用年限問題。“一旦你買了此地塊，你的子子孫孫都可以使用。所有權(quán)與地上權(quán)轉(zhuǎn)移方式相比，具有更大升值空間?！鳖伇⒄f，“臺(tái)灣購買不動(dòng)產(chǎn)的貸款申請比較寬松。目前確定可貸款50％且金額不限。

當(dāng)然，由于政策剛剛放開，大多大陸企業(yè)對(duì)此持觀望態(tài)度。而且大陸很多地產(chǎn)公司是做住宅出身，他們對(duì)臺(tái)灣廠房用地是否感興趣還很難說。

(整理金姬)