趙春雷

貨幣政策不可能長期如此寬松，動態(tài)微調(diào)已表明管理層對風(fēng)險的預(yù)警。利率變化對于資產(chǎn)價格的打擊將是巨大的。

資產(chǎn)價格正在繼續(xù)上揚(yáng)，中國的房地產(chǎn)市場重顯2007年的牛氣，地王再度頻出。9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億的價格拿下長風(fēng)6B、7C地塊，一舉奪得全國地王稱號。不可否認(rèn)，資產(chǎn)價格的過快升速，勢必引發(fā)資產(chǎn)泡沫。面對大幅升溫的房地產(chǎn)市場，管理層擬增加土地供應(yīng)與增加土地使用效率來平抑房價的意圖明顯。一方面是查囤地未建，另一方面則是加速推地。

國土資源部近日表示，在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。鑒于今后拉動內(nèi)需還將持續(xù)一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。9月1日，進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》。而今年下半年上海則將采取三項土地政策平抑房價：大幅度加大住宅土地供應(yīng)力度，對閑置土地督促加快開工，同時將試點(diǎn)實施土地出讓預(yù)申請制度。預(yù)計今年下半年上海住宅土地供應(yīng)量3倍于上半年供應(yīng)量。

客觀而論，一級市場的囤地與二級市場的捂盤，很難一概而論。據(jù)中國國土資源報報道，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于批而未用的狀態(tài)。據(jù)央行公布的8月份數(shù)據(jù)顯示，8月新增人民幣貸款4104億元，人民幣貸款余額同比增長34.11％，銀行間市場人民幣交易活躍，市場利率下降0.11個百分點(diǎn)。在資本市場流動性充裕與房地產(chǎn)市場仍舊高燒的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情很難會減退，地王紀(jì)錄的繼續(xù)刷新并非不可能。因此，若土地使用效率得不到有效提升，單純加大一級市場推地力度，期望通過加大土地供應(yīng)增加房產(chǎn)供應(yīng)而平抑房價的效果必然將大打折扣。

針對囤地的游戲規(guī)則歷來就有，如2008年1月頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中就明確“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”。9月1日國土資源部的《通知》其實只是對以往既有政策的重申而已，仍然沒有執(zhí)行細(xì)則。

查處囤地最直接的就是政府有關(guān)部門的監(jiān)管，而地方政府對于監(jiān)管囤地的積極性是關(guān)鍵一環(huán)。土地財政對于地方政府的重要性不言而喻，鑒于房地產(chǎn)對于GDP的拉動作用，在外需與內(nèi)需仍未全面啟動、國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)仍處于去庫存化之際，動房地產(chǎn)的奶酪必然會投鼠忌器，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)同時關(guān)聯(lián)了眾多上下游產(chǎn)業(yè)。因此，若單純頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳似地查囤地，勢必很難調(diào)動地方政府的積極性。如何運(yùn)用配套政策來調(diào)動地方政府的積極性相當(dāng)重要。

降低預(yù)期是根本，貨幣政策方是高房價的真正終結(jié)者。信貸的寬松與資本金率下調(diào)，形成了廉價資金與杠桿延長，在啟動了本輪房地產(chǎn)市場的行情的同時，也構(gòu)成了一級土地市場的重新活躍。近期豪宅持續(xù)熱銷，顯示了投資客群已經(jīng)重新返回市場，并逐步成為市場的主導(dǎo)。房價的真正推手正是資本市場過多的流動性，除了房地產(chǎn)市場外，股市、原油與其他資源類商品都呈現(xiàn)持續(xù)上漲。原油價格從年初的30美元至近期已經(jīng)超過70美元、LME金屬價格今年以來上漲60％。而這一系列大宗商品的上漲與其他商品依舊在為去庫存化而努力，已形成鮮明對比。

事實上，貨幣政策不可能長期如此寬松，動態(tài)微調(diào)已表明管理層對風(fēng)險的預(yù)警。利率變化對于資產(chǎn)價格的打擊將是巨大的。

(作者為上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)