顧海波

當(dāng)下“地王”和囤地現(xiàn)象頻出同地方政府、銀行和開發(fā)商的聯(lián)合“做局”有很大父系。

進(jìn)入2009年下半年，土地市場(chǎng)不斷發(fā)出一些新信號(hào)：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長(zhǎng)滿雜草：一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。針對(duì)這一輪土地怪象，2009年8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。

人們不禁要問：開發(fā)商為何熱衷囤地?圈地會(huì)對(duì)樓市有哪些危害?嚴(yán)查囤地能否抑制高房?jī)r(jià)?筆者認(rèn)為：房?jī)r(jià)的上漲有許多因素共同推動(dòng)，但最重要、也是最主要的原因是政策推動(dòng)。在各級(jí)地方政府的過度呵護(hù)下，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸的極度寬松。

一方面各級(jí)地方政府積極托市，打著“保民生、促發(fā)展”的旗號(hào)，全國(guó)各地都掀起了一場(chǎng)樓市托市的大賽——“購(gòu)房退稅”、“購(gòu)房入戶”、“放松二套房貸”、“降低首付”、“取消‘限外令”、“取消5年?duì)I業(yè)稅”等林林種種，可謂“十八般武藝”全用上，當(dāng)然還有“樓荒論”、“通脹論”、“買房愛國(guó)論”、“房產(chǎn)救國(guó)論”、“取消經(jīng)濟(jì)適用房”、“取消90/70工程”等的鼓噪，還有“100％退房率”、“假按揭”、“房貸放松”、“囤房囤地”的積極配合……

另一方面，由于政府寬松的貨幣政策和信貸政策，大量信貸資金流向了樓市，降低首付、放松二貸。2009年上半年新增信貸高達(dá)7.37萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超過2009年年計(jì)劃信貸5萬(wàn)億元的規(guī)模，僅上。半年的信貸就超過全年計(jì)劃的147.4％，更是超過新中國(guó)成立以來任何一年的信貸投放總量。

如今，政府出來打擊囤地，筆者希望不要再是一場(chǎng)“過場(chǎng)秀”，畢竟房地產(chǎn)的調(diào)控是系統(tǒng)和剛性的。房地產(chǎn)調(diào)控必須緊緊抓住“管住地根(或稱擴(kuò)大地根，主要是調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大保障性用地、逼出囤積土地)、管住銀根(控制過度、非理性的開發(fā)貸款和個(gè)人貸款)、遏制投機(jī)、抑制投資”十六字方針。

現(xiàn)在“管住地根、管住銀根”和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、完善住房保障體系(包括限地價(jià)和限房?jī)r(jià))都是從供給角度考量，但當(dāng)前主要問題是投機(jī)過甚(而不是供給不足)、是有效供給不足(保障住宅不足)，從需求角度對(duì)投機(jī)和投資尚未進(jìn)行界定。因此，房地產(chǎn)調(diào)控不可能取得預(yù)期效果。

當(dāng)下“地王”和囤地現(xiàn)象頻出同地方政府、銀行和開發(fā)商的聯(lián)合“做局”有很大關(guān)系。《中華人民共和國(guó)土地法》第五十五條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。但是現(xiàn)實(shí)的情況確是大相徑庭。

土地出讓的終極目的，是要在兩三年之后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上把房子賣出去。然而，來自國(guó)土資源部門的數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2008年，全國(guó)至少有3.3億平方米已購(gòu)置土地尚未被開發(fā)，市場(chǎng)存量一直未被消化。例如，廣州2007年批出的27塊區(qū)域地王，就有24塊尚未開工或者未售。而上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)，其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

筆者希望各級(jí)政府與其打擊囤地，不如建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的良好秩序，建立多層次的住房保障體系。

(作者為獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人)