牛 刀

臨近年底,全國各大城市都在加大土地供應力度,如此“勸架”,能否起到遏制地王、平抑房價的作用?還是反而會火上澆油?

市場喜歡做出一個簡單的推理,加大土地供應,就能緩解開發(fā)商饑渴;撲滅開發(fā)商瘋狂的拿地熱情,就能加大住宅供應,從而降低房價。這個推論看上去有道理,也符合市場的供求關系原理。然而這個推論卻是不符合中國國情的,也是注定行不通的。

近五年來,除了2008年開發(fā)商不敢拿地而有所減少外,中國每一年的住宅用地供應都不少。拿北京來說,今年土地出讓的收益比去年增加260%,那北京的房價降了沒有?不僅沒有降,而且在一片地王聲中推高了房價。上海今年新增了60平方公里的住宅用地的供應,興建15個大型普通住宅社區(qū)。上海房價降了沒有?沒有。加大了供應,反而推高了房價,這在邏輯上叫二律背反。

至于從拿地到推出住宅的時間差,也不能解釋增大了住宅土地供應就能降房價的道理。因為,中國的樓市不是一個供求關系問題,用供求關系來處理樓市問題,那是把中國樓市問題簡單化了?，F(xiàn)在在開發(fā)商手上,還有大量的十多年前推出的住宅用地,根本就沒有開發(fā),因而根本不可能影響市場,影響房價。遠的不說,單說2007年推出的地王,又有幾塊土地開發(fā)出了住宅產(chǎn)品呢?

從本質(zhì)上看,增大了土地供應后有兩條路徑:一條是把這些土地作為一種資產(chǎn)在境外或A股市場打包上市,是不是開發(fā)成住宅,要看開發(fā)商在股市上圈了多少錢,而不是市場好不好。如果圈了很多錢,他們也不是按照市場供求關系原理來開發(fā)住宅,而是看看什么產(chǎn)品利潤高再來開發(fā)什么產(chǎn)品,這就是為什么豪宅供應量很大,而普通住宅供應不足的緣故。

二是拿到土地后,把土地囤積在那里,再尋找機會轉(zhuǎn)手倒賣。這種大規(guī)模囤地現(xiàn)象,政府不是不知道,國土資源部每一年都要開展幾次打擊囤地的活動,實際上是在告訴手上有地的開發(fā)商,給政府交點錢就可以繼續(xù)囤地了。

所以,對中國房價來講,不是加大和減少土地供應的問題,而是政府目前的做法究竟為誰牟利的問題。中國的憲法決定了中國的土地所有權的公有,反映在住宅上,政府作為公眾賦予管理權的公共及服務機構,有義務解決好城市居民的住宅問題。也就是說,讓城市居民平等地享受到應有的土地收益,而不是將土地收益由政府、開發(fā)商和職業(yè)炒樓客分享。這是合法政府的神圣理念。

不解決這個問題,一味地加大土地供應,只能衍生經(jīng)濟泡沫,顛覆正常運行的經(jīng)濟規(guī)則,引起天下大亂?，F(xiàn)在中房協(xié)一幫吹鼓手又在混淆視聽,瘋狂吹噓“中國今年消費達12萬億,一半是買房”。買房是消費嗎?中國國家統(tǒng)計局什么時候把買房統(tǒng)計在消費中了?沒有。買房就是投資,今年的買房更是投資。只能這樣解釋,今年房地產(chǎn)銷售近6萬億,都是新印的鈔票。你不斷地加印鈔票,就會不斷地有人買房,和居民消費基本上扯不上關系。

同樣,在目前這種供地環(huán)境下,不斷地推出土地,也就是不斷吹大泡沫,最后的結果就是不斷印刷鈔票,無助于解決中國經(jīng)濟的深層矛盾,更無助于促進社會公平。當然,我不是說政府就可以不推地,而是在建立公平法則的情況下,保障經(jīng)濟適用房的用地后,才能有節(jié)奏地供應一些土地。這樣,才能照顧多數(shù)人的利益,實現(xiàn)住宅功能的回歸。(作者為著名房地產(chǎn)評論人士)