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        房價(jià)高低,誰說了算?

        2009-05-30 10:48:04楊紅旭
        新民周刊 2009年4期

        楊紅旭

        商品住宅的價(jià)格得由市場做主,而市場背景的那只手正是購房者的心理預(yù)期。

        近期,行政長官對(duì)于樓市的言論多了起來。在北京市“兩會(huì)”上,市長郭金龍高調(diào)發(fā)話——北京房價(jià)高得離譜,而政協(xié)委員任志強(qiáng)硬生生地宣稱旗下的樓盤價(jià)格不會(huì)降。溫州炒房團(tuán)近段時(shí)間遭遇指責(zé),在中央電視臺(tái)二套《對(duì)話》節(jié)目中,溫州市市長趙一德奮力為炒房團(tuán)正名。

        房價(jià)是全部樓市問題的聚光點(diǎn),在房價(jià)問題上,永遠(yuǎn)找不到一個(gè)完美答案。在這個(gè)充滿不確定的時(shí)代,房價(jià)更是難以捉摸,任志強(qiáng)聲稱不降價(jià),只是一時(shí)意氣所驅(qū),市長們堅(jiān)持要降房價(jià),那是行政命令式的思維方式。房子的屬性,遠(yuǎn)比汽車、可樂、股票復(fù)雜,它既屬于消費(fèi)品,又屬于投資品,還是與民生相關(guān)的生活必需品。政府有義務(wù)搞好住房保障,必須對(duì)部分房子,如經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行價(jià)格管制,但支柱產(chǎn)業(yè)的地位客觀上又要求讓市場——這只無形之手優(yōu)化資源配置,讓有限的土地和資金投入獲得最大的房屋產(chǎn)出,為國家GDP藍(lán)圖涂上最多的亮色。

        因此,國家一再強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持住房市場化方向不動(dòng)搖。而市場化的房價(jià),可就詭秘起來了。作為消費(fèi)品,成本是定價(jià)的首要參照物,你不可能從國美抱回一臺(tái)10萬元的洗衣機(jī)。但你要是想買陸家嘴的豪宅湯臣一品,一個(gè)平方米就要10萬元,可是算上土地出讓金、開發(fā)稅費(fèi)、建安費(fèi)用,以及3萬元的馬桶等精裝修費(fèi)用,成本也不會(huì)超過2萬。這是為什么?不妨拿開發(fā)商的說法:俺這是國寶,用來收藏的。這就是房子的資產(chǎn)屬性。

        一只股票,2007年10月是100元,2008年10月只有10元,難道是企業(yè)的身價(jià)一年就跌了90%嗎,沒有,只不過股民們的預(yù)期發(fā)生了巨變,認(rèn)為它只值這么多。對(duì)資產(chǎn)品(投資品)而言,房子與股票有一定的相類似性,是投資者的心理預(yù)期決定其價(jià)格,成本淪為次要因素,甚至微不足道。1990年之前幾年,日本人都認(rèn)為日本房價(jià)只漲不跌,所以個(gè)人炒房、企業(yè)炒地,樓市泡沫破滅后,至今日本房價(jià)都沒能回到歷史水平;當(dāng)然股票就更慘了,日經(jīng)指數(shù)1989年最后一個(gè)交易日達(dá)到最高點(diǎn)39000點(diǎn),4年上漲3倍,其后大跌八成,目前還是在2萬點(diǎn)以下痛苦徘徊。

        在近幾年我國的房價(jià)飆升期,如2007年夏天,不僅很多購房者偏執(zhí)地以為明年房價(jià)一定更高,連占有信息量更多的地產(chǎn)商也迷失了方向,再高的地價(jià)都敢拿地,于是全國各地都曝出地王。2007年11月新加坡地產(chǎn)商仁恒置業(yè)在激烈的競拍中,悍然以2萬元的樓面價(jià)(每平方米建筑面積的土地成本)拿下上海熱點(diǎn)板塊新江灣城的一塊地,可這一區(qū)域的房價(jià)已由24000元左右高點(diǎn)跌至目前的15000元左右,真不知開發(fā)商將來如何定價(jià)才好。

        2007年高價(jià)圈地的開發(fā)商,現(xiàn)在都把腸子悔青了。可購房人才不會(huì)同情他們,恨不能房價(jià)能再跌八成,甚至政府也認(rèn)為目前房價(jià)有泡沫,2008年12月20日國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的文件中,明確“勸開發(fā)商降價(jià)”,所以才有北京市長與任志強(qiáng)委員互相“頂?!钡娜な?。

        此次百年一遇的全球金融風(fēng)暴,源頭是美國房價(jià)泡沫的破滅,至今美國房價(jià)已較2006年高點(diǎn)下跌近三成。而我國2008年12月份70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù),同比2007年12月,剛剛開始下跌0.4%,雖然不會(huì)上演美國式跳水,但2009年必然還將下跌。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格當(dāng)然是政府說了算,可商品住宅的價(jià)格得由市場做主,市場背景的那只手正是購房者的心理預(yù)期——這玩藝兒難以琢磨,但由看空到看漲,需要一個(gè)較長的過程。不妨看股市何時(shí)回暖吧,經(jīng)驗(yàn)表明,股市走勢領(lǐng)先于樓市。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)

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