張　靜

3年輪回，房地產(chǎn)業(yè)又迎來了新一輪投資熱。富力剛剛當上新地王，SOHO中國又宣布要發(fā)債了。

《新民周刊》:SOHO中國可動用資金達200多億元。如此充裕的現(xiàn)金流，為什么還要發(fā)行28億港元的可換股債券？您在2008年年報主席報告中，曾說在過去的大半年時間里，SOHO中國沒有購進過一塊土地和一個項目，但在新的一年，將用現(xiàn)金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場全力抄底。發(fā)債是否就是開始大規(guī)模抄底收購的信號？

潘石屹:發(fā)行可換股債券是我們發(fā)展戰(zhàn)略中的一部分，主要是著眼于長遠。對SOHO中國來說，今后一兩年是千載難逢的好機會。最近地方政府因財政收入的下降，會推出一些很好的土地進行“招拍掛”。一些基金、房地產(chǎn)商因資金緊張，需要拋售項目。這正是SOHO中國進貨的好時機。

中國有句古話叫“兵馬未動，糧草先行”。房地產(chǎn)是一個資金密集的行業(yè)，一個項目需要動用的資金常常是幾十億、上百億元，資金就是房地產(chǎn)企業(yè)的糧草。

《新民周刊》:您是否已有心儀的項目？

潘石屹:根據(jù)“聯(lián)交所”的規(guī)定，我暫時不能透露具體項目。但我們選擇項目的原則很明確，一要地段好，二要適合我們公司的商業(yè)模式。

在經(jīng)濟繁榮時，好的、壞的商業(yè)模式都可以掩蓋在虛假的繁榮中，但當經(jīng)濟危機到來時，只有好的商業(yè)模式才能經(jīng)受住考驗。

林肯在競選美國總統(tǒng)時，有位女士問林肯:“男人的腿長多長才合適？”林肯回答說:“能夠著地就好?！边@聽起來似乎是開了一句玩笑，但的確有些房地產(chǎn)商開發(fā)的房子是“腳夠不著地的”，開發(fā)的大樓建成許多年了還一直在空置著，這就是最大的浪費。前兩天看了《非誠勿擾》，電影里把VC、分歧終端解決機當成了笑話，但現(xiàn)實生活中這些笑話天天在上演。國際金融危機急風驟雨般掃蕩著市場的泡沫，有些人的頭腦和思想還在泡沫中。但SO－HO中國的商業(yè)模式就是要腳夠著地。在這次金融危機中，SOHO中國所開發(fā)的寫字樓出租率還維持在95％以上，真正做到了物盡其用。

《新民周刊》:前門項目一直受到大家的關(guān)注。新方案中SOHO中國將斥資17.7億收購前門5萬多平方米的商業(yè)物業(yè)，這意味著經(jīng)歷了兩年的等待，SOHO中國最終喪失前門項目的開發(fā)權(quán)，只成為前門大街上的一名“業(yè)主”。這對您是不是一個打擊？

潘石屹:我認為這個結(jié)果對各方來說都是好消息。對前門項目來說，明確法律關(guān)系有利于前門大街的繁榮和發(fā)展，特別是在國慶六十周年到來之際，會有世界各地的朋友來到天安門地區(qū)，大家都希望能在開放的前門大街上走一走，逛一逛。對SOHO中國而言也是好消息，我們減少了52.5億元土地款的投入，已有的投入折合成部分商業(yè)面積，其中包括地處最繁華的前門大街的2萬平方米。

《新民周刊》:有聲音認為前門大街鋪面租金水平過高，一些民族品牌無力承擔，公司是否擔心有空置風險？

潘石屹:有媒體報道前門大街的“老字號”因租金太高無法回來經(jīng)營的消息是不符合事實的。我們會根據(jù)市場調(diào)整租金，絕不會讓這里空置，造成浪費。前門大街共有“老字號”13家。崇文區(qū)政府在2008年奧運會之前，就從我們這里接手了這些“老字號”的房子，并拿出1000萬元作為補償讓這些“老字號”繼續(xù)回來經(jīng)營。這些“老字號”在去年8月底之前已經(jīng)全部開張了。

《新民周刊》:國務(wù)院首次將商品房項目資本金比例，從35％大幅下調(diào)至20％。這一利好是否會推動房地產(chǎn)市場的徹底回暖？

潘石屹:在過去半年時間里，政府和銀行的投資雖然上去了，但民間和社會投資因擔心風險，并沒有跟進。只有社會投資才是最有效率，也最能貼近市場的投資。國務(wù)院辦公會議決定調(diào)低資本金的比例，是鼓勵社會資金的投入。

《新民周刊》:最近住建部政策研究中心主任陳淮說現(xiàn)在最靠不住的就是票子。眼下通脹聲再起，對此前景您怎么看？

潘石屹:從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看CPI、PPI指標還在走低。但從長期來看，只要不是社會財富真正地增加，而是印發(fā)票子，通貨膨脹遲早會到來。這次通貨膨脹的到來，一定是全球性的。