張　靜

楊少鋒:房價(jià)再度暴漲已在所難免

眾多專家因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)超出普通老百姓購買力為由，認(rèn)定房價(jià)還將繼續(xù)下跌。但事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)的回暖已經(jīng)是不可否認(rèn)。一季度全國30個(gè)重點(diǎn)跟蹤的城市，近九成成交面積環(huán)比上漲，總成交面積環(huán)比增幅超過50％。北京、上海、天津、深圳、廣州樓市成交面積紛紛創(chuàng)下了近幾年同期最高水平。“小陽春”的持續(xù)已經(jīng)成為事實(shí)。

這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因，從房地產(chǎn)市場自身來看，一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求；二是年前房價(jià)的大幅下調(diào)讓許多購房者認(rèn)為抄底時(shí)機(jī)已到；三是一系列刺激樓市消費(fèi)需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應(yīng)。

而最根本的原因，為當(dāng)前的貨幣政策。

為了抵御全球金融危機(jī)的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動(dòng)性。信貸的快速增長曾讓市場開始擔(dān)憂央行貨幣政策或許會(huì)有所變化，但考慮到全球金融危機(jī)并沒有得到本質(zhì)的改善，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻。就業(yè)壓力迫使中央政府不得不將擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)作為當(dāng)前最重要的任務(wù)，筆者預(yù)計(jì)，在本年內(nèi)央行寬松的貨幣政策都將得到貫徹。

如果未來幾個(gè)月央行不改變貨幣政策，即便按照最保守的估計(jì)，以每月3000億元的信貸增幅，今年全年信貸增幅也將超過8萬億元人民幣，達(dá)到歷史最高水平。

與此同時(shí)，美國、歐盟、日本都幾乎同中國一樣采取增加貨幣供應(yīng)量來對抗金融危機(jī)，全球央行幾乎同步開動(dòng)印鈔機(jī)，大量的鈔票在短期內(nèi)涌入市場，其必然結(jié)果一定是全球經(jīng)濟(jì)將從通貨緊縮向通貨膨脹迅速轉(zhuǎn)型，未來一年內(nèi)，全球經(jīng)濟(jì)體的流動(dòng)性將再次達(dá)到歷史頂峰。

貨幣供應(yīng)量短期大幅增加，而短期內(nèi)社會(huì)商品總量卻沒有明顯增加，結(jié)果一定就是商品價(jià)格的大幅上漲，這種大漲通常是以固定資產(chǎn)價(jià)格的暴漲為序幕的。

一方面，銀根的放松使得眾多的房企脫離了資金鏈斷裂的危機(jī)，由此有了大幅提價(jià)的勇氣，以北京樓市為例，進(jìn)入5月，新開盤的項(xiàng)目幾乎都提高了價(jià)格。

另一方面，一些先知先覺的投資者開始把大量的資金投入股市、樓市，以抵御通貨膨脹可能導(dǎo)致的資金縮水。

這些因素加上國家此前刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的減少房地產(chǎn)交易稅、降低首付比例等政策，房地產(chǎn)需求的大幅回暖已經(jīng)大勢不可逆轉(zhuǎn)，中國房價(jià)再度暴漲已不可避免。

(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理，著名地產(chǎn)評論人士)

牛刀:通脹傳導(dǎo)到房價(jià)至少需要三年

避險(xiǎn)？通脹預(yù)期，制造恐慌，誘導(dǎo)老百姓都去哄抬房價(jià)，最后房價(jià)大跌，很多人會(huì)欲哭無淚。

絕大多數(shù)人不知道通貨膨脹什么時(shí)候會(huì)來，究竟是什么幅度，對房價(jià)的影響有多大？心里只有一個(gè)盲目的想法，那就是未來經(jīng)濟(jì)的主流就是通貨膨脹，把錢投放到住宅上是最穩(wěn)妥的保值方式。

想法大體沒錯(cuò)。但是，有兩個(gè)基本前提:一個(gè)前提是現(xiàn)行房價(jià)泡沫的嚴(yán)重程度與住宅保值的水準(zhǔn)，如果現(xiàn)行房價(jià)沒有泡沫，那買房子是保值的，如果現(xiàn)行房價(jià)泡沫過大，那就要考慮通脹的消化能力；二是未來中期經(jīng)濟(jì)走向決定房價(jià)是否有保值的可能。后者是一個(gè)時(shí)間成本的問題。

我們先來說說第一個(gè)基本前提，現(xiàn)行房價(jià)泡沫的嚴(yán)重程度。相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市居民購買力而言，中國房價(jià)泡沫平均40％以上，有的城市達(dá)到60％，后者消化5％以上的嚴(yán)重通貨膨脹需要12年。事實(shí)上，從中國社會(huì)的兩極分化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，通貨膨脹3個(gè)月，央行就要加息；通貨膨脹6個(gè)月，銀根就要全面緊縮，沒有哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人敢承擔(dān)長期通貨膨脹的責(zé)任。

第二個(gè)基本前提是未來十年中國經(jīng)濟(jì)將完成從調(diào)整到復(fù)蘇的過程，開始進(jìn)入新一輪繁榮周期。從宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，我們已經(jīng)沒有選擇，只有設(shè)法擴(kuò)大消費(fèi)，才能激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而要實(shí)現(xiàn)國內(nèi)消費(fèi)的增長只有讓居民的被動(dòng)投資改為主動(dòng)消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)模式將在這個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)型，房價(jià)上漲的速度沒有任何理由會(huì)高于GDP增長速度，如果加上通貨膨脹的因素，住宅不僅不能保值，還有一個(gè)很長時(shí)間的貶值過程。

很多人不了解中國的國情，一看見加印了鈔票，馬上聯(lián)想到通貨膨脹，中國的國情是這些鈔票要填補(bǔ)地方政府債務(wù)和進(jìn)行無效能的投資，這是一個(gè)天大的窟窿，也是我們目前所看見的，新增了5萬多億的貸款，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然奄奄一息的主要原因。因?yàn)檎顿Y效能的低下，新增貸款傳導(dǎo)到物價(jià)上需要很長時(shí)間，等你傳導(dǎo)到物價(jià)上，可能整個(gè)漲價(jià)的環(huán)境因素都變了。

那么，現(xiàn)在新增貸款傳導(dǎo)到房價(jià)上需要多少時(shí)間呢？我認(rèn)為，最少需要三年?，F(xiàn)在局部城市房價(jià)的上漲，基本是靠忽悠出來的。如果客觀理性一點(diǎn)，即使央行超常規(guī)發(fā)行貨幣，今明兩年一點(diǎn)通脹的可能性都沒有?，F(xiàn)在市場上制造的通脹預(yù)期，是借央行大規(guī)模發(fā)行貨幣之機(jī)的一種炒作，是對市場的嚴(yán)重誤導(dǎo)。現(xiàn)在以通脹預(yù)期誘導(dǎo)買家入市，是對老百姓財(cái)富的搜刮，是對市場的嚴(yán)重誤導(dǎo)，也是中國樓市又一個(gè)驚天騙局。

(作者為《深圳特區(qū)報(bào)·地產(chǎn)》主編，著名地產(chǎn)評論人士)