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        通脹預(yù)期下的樓市暴漲,是不是一個“真實的謊言”

        2009-05-30 22:42:58
        新民周刊 2009年23期
        關(guān)鍵詞:保值樓市傳導(dǎo)

        張 靜

        楊少鋒:房價再度暴漲已在所難免

        眾多專家因為房價已經(jīng)超出普通老百姓購買力為由,認定房價還將繼續(xù)下跌。但事實上,當(dāng)前房地產(chǎn)的回暖已經(jīng)是不可否認。一季度全國30個重點跟蹤的城市,近九成成交面積環(huán)比上漲,總成交面積環(huán)比增幅超過50%。北京、上海、天津、深圳、廣州樓市成交面積紛紛創(chuàng)下了近幾年同期最高水平。“小陽春”的持續(xù)已經(jīng)成為事實。

        這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因,從房地產(chǎn)市場自身來看,一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求;二是年前房價的大幅下調(diào)讓許多購房者認為抄底時機已到;三是一系列刺激樓市消費需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應(yīng)。

        而最根本的原因,為當(dāng)前的貨幣政策。

        為了抵御全球金融危機的影響,自2008年10月起,中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策,開始向市場大幅注入流動性。信貸的快速增長曾讓市場開始擔(dān)憂央行貨幣政策或許會有所變化,但考慮到全球金融危機并沒有得到本質(zhì)的改善,宏觀經(jīng)濟形勢依然嚴(yán)峻。就業(yè)壓力迫使中央政府不得不將擴大內(nèi)需、解決就業(yè)作為當(dāng)前最重要的任務(wù),筆者預(yù)計,在本年內(nèi)央行寬松的貨幣政策都將得到貫徹。

        如果未來幾個月央行不改變貨幣政策,即便按照最保守的估計,以每月3000億元的信貸增幅,今年全年信貸增幅也將超過8萬億元人民幣,達到歷史最高水平。

        與此同時,美國、歐盟、日本都幾乎同中國一樣采取增加貨幣供應(yīng)量來對抗金融危機,全球央行幾乎同步開動印鈔機,大量的鈔票在短期內(nèi)涌入市場,其必然結(jié)果一定是全球經(jīng)濟將從通貨緊縮向通貨膨脹迅速轉(zhuǎn)型,未來一年內(nèi),全球經(jīng)濟體的流動性將再次達到歷史頂峰。

        貨幣供應(yīng)量短期大幅增加,而短期內(nèi)社會商品總量卻沒有明顯增加,結(jié)果一定就是商品價格的大幅上漲,這種大漲通常是以固定資產(chǎn)價格的暴漲為序幕的。

        一方面,銀根的放松使得眾多的房企脫離了資金鏈斷裂的危機,由此有了大幅提價的勇氣,以北京樓市為例,進入5月,新開盤的項目幾乎都提高了價格。

        另一方面,一些先知先覺的投資者開始把大量的資金投入股市、樓市,以抵御通貨膨脹可能導(dǎo)致的資金縮水。

        這些因素加上國家此前刺激房地產(chǎn)消費的減少房地產(chǎn)交易稅、降低首付比例等政策,房地產(chǎn)需求的大幅回暖已經(jīng)大勢不可逆轉(zhuǎn),中國房價再度暴漲已不可避免。

        (作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理,著名地產(chǎn)評論人士)

        牛刀:通脹傳導(dǎo)到房價至少需要三年

        避險?通脹預(yù)期,制造恐慌,誘導(dǎo)老百姓都去哄抬房價,最后房價大跌,很多人會欲哭無淚。

        絕大多數(shù)人不知道通貨膨脹什么時候會來,究竟是什么幅度,對房價的影響有多大?心里只有一個盲目的想法,那就是未來經(jīng)濟的主流就是通貨膨脹,把錢投放到住宅上是最穩(wěn)妥的保值方式。

        想法大體沒錯。但是,有兩個基本前提:一個前提是現(xiàn)行房價泡沫的嚴(yán)重程度與住宅保值的水準(zhǔn),如果現(xiàn)行房價沒有泡沫,那買房子是保值的,如果現(xiàn)行房價泡沫過大,那就要考慮通脹的消化能力;二是未來中期經(jīng)濟走向決定房價是否有保值的可能。后者是一個時間成本的問題。

        我們先來說說第一個基本前提,現(xiàn)行房價泡沫的嚴(yán)重程度。相對經(jīng)濟發(fā)展水平和城市居民購買力而言,中國房價泡沫平均40%以上,有的城市達到60%,后者消化5%以上的嚴(yán)重通貨膨脹需要12年。事實上,從中國社會的兩極分化的現(xiàn)實出發(fā),通貨膨脹3個月,央行就要加息;通貨膨脹6個月,銀根就要全面緊縮,沒有哪個領(lǐng)導(dǎo)人敢承擔(dān)長期通貨膨脹的責(zé)任。

        第二個基本前提是未來十年中國經(jīng)濟將完成從調(diào)整到復(fù)蘇的過程,開始進入新一輪繁榮周期。從宏觀經(jīng)濟的發(fā)展來說,我們已經(jīng)沒有選擇,只有設(shè)法擴大消費,才能激活實體經(jīng)濟。而要實現(xiàn)國內(nèi)消費的增長只有讓居民的被動投資改為主動消費。因此,房地產(chǎn)的開發(fā)模式將在這個過程中實現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)型,房價上漲的速度沒有任何理由會高于GDP增長速度,如果加上通貨膨脹的因素,住宅不僅不能保值,還有一個很長時間的貶值過程。

        很多人不了解中國的國情,一看見加印了鈔票,馬上聯(lián)想到通貨膨脹,中國的國情是這些鈔票要填補地方政府債務(wù)和進行無效能的投資,這是一個天大的窟窿,也是我們目前所看見的,新增了5萬多億的貸款,而實體經(jīng)濟依然奄奄一息的主要原因。因為政府投資效能的低下,新增貸款傳導(dǎo)到物價上需要很長時間,等你傳導(dǎo)到物價上,可能整個漲價的環(huán)境因素都變了。

        那么,現(xiàn)在新增貸款傳導(dǎo)到房價上需要多少時間呢?我認為,最少需要三年?,F(xiàn)在局部城市房價的上漲,基本是靠忽悠出來的。如果客觀理性一點,即使央行超常規(guī)發(fā)行貨幣,今明兩年一點通脹的可能性都沒有?,F(xiàn)在市場上制造的通脹預(yù)期,是借央行大規(guī)模發(fā)行貨幣之機的一種炒作,是對市場的嚴(yán)重誤導(dǎo)?,F(xiàn)在以通脹預(yù)期誘導(dǎo)買家入市,是對老百姓財富的搜刮,是對市場的嚴(yán)重誤導(dǎo),也是中國樓市又一個驚天騙局。

        (作者為《深圳特區(qū)報·地產(chǎn)》主編,著名地產(chǎn)評論人士)

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