金　姬

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸規(guī)范以及地價(jià)、建材和人工的普遍上漲,我今后15%的利潤(rùn)可能都沒(méi)有。

屠海鳴是一位很特殊的地產(chǎn)商。他生于新聞世家,本人亦曾從事新聞業(yè),1988年與母親一同獲得“上海十佳記者”殊榮;在新聞事業(yè)巔峰時(shí)期卻只身前往香港創(chuàng)業(yè),在1992年小平南巡講話后“嗅”出商機(jī),成立了上海豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司。17年來(lái),豪都房產(chǎn)始終堅(jiān)持15%的“陽(yáng)光利潤(rùn)”,身兼上海市政協(xié)委員的屠海鳴還連續(xù)5年榮登“胡潤(rùn)慈善榜”前列,這在中國(guó)地產(chǎn)界十分罕見(jiàn)。如今,屠海鳴希望中國(guó)百姓“居者有其屋”,而政府有必要采取措施來(lái)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

《新民周刊》:豪都為何始終堅(jiān)持15%的“陽(yáng)光利潤(rùn)”?

“陽(yáng)光利潤(rùn)”是一個(gè)總的概念。我以整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間來(lái)測(cè)算,假設(shè)是5年,也許前兩年的利潤(rùn)略高于15%,但把項(xiàng)目利潤(rùn)平攤在這5年里,肯定不超過(guò)15%。

豪都17年來(lái)的開(kāi)盤(pán)價(jià),始終低于上海市總體房?jī)r(jià)及周邊房?jī)r(jià),因?yàn)槲倚暮芷健?guó)家給我很好的機(jī)遇,讓我從傳媒業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)在的媒體、貿(mào)易或服務(wù)業(yè),利潤(rùn)未必有15%。而我做房地產(chǎn)只要有15%的利潤(rùn),就可以讓我很輕松地生活,而且這樣可以薄利多銷,我的產(chǎn)品在產(chǎn)銷對(duì)路的情況下不會(huì)出現(xiàn)積壓?jiǎn)栴}。陽(yáng)光利潤(rùn)于己于人都有益處,因此豪都還會(huì)堅(jiān)持下去。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸規(guī)范以及地價(jià)、建材和人工的普遍上漲,我想可能今后15%的利潤(rùn)可能都沒(méi)有。

其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)是超高的。目前海外基金是整棟整棟地收購(gòu)內(nèi)地樓宇。它們認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)始終在上漲,而且人民幣會(huì)升值。海外基金還專門聘用一些分析師、研究機(jī)構(gòu)為它們服務(wù),混淆視聽(tīng)。海外基金之所以如此,就是看重這里房地產(chǎn)的高回報(bào)率。我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)太暴利,讓整個(gè)社會(huì)畸形發(fā)展。房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于GDP漲幅,現(xiàn)在則太高太快了。中央政府和地方政府應(yīng)該出臺(tái)很多控制、引導(dǎo)房地產(chǎn)的預(yù)案。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能大起大落。

《新民周刊》:豪都早年開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目,在定價(jià)前會(huì)征詢老百姓意見(jiàn),這一做法是否沿用至今?

屠海鳴:豪都的樓盤(pán)主要在上海青浦徐涇,如豪都國(guó)際花園和捷克住宅小區(qū)。

1992年,豪都國(guó)際花園作為公司第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,開(kāi)盤(pán)價(jià)1500元/平方米,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià),幾天內(nèi)房源售罄。在開(kāi)盤(pán)前,我們做了三千名市民的調(diào)查問(wèn)卷,我根據(jù)他們的需求定價(jià),造市民可以買得起的房子?，F(xiàn)在很多樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)比較平,但迅速漲價(jià)。我們不會(huì)低開(kāi)高走,價(jià)格始終很平穩(wěn)。

豪都現(xiàn)在不是給市民做問(wèn)卷調(diào)查來(lái)定價(jià),而是看投放廣告后的老百姓回復(fù)電話的情況。捷克住宅小區(qū)一期開(kāi)盤(pán)是4800元/平方米,當(dāng)時(shí)上海均價(jià)已經(jīng)6000多元了。如今,捷克住宅小區(qū)三期價(jià)保持在9000多元/平方米,而上海1萬(wàn)元/平方米以內(nèi)的房子已經(jīng)很少了。

《新民周刊》:早在2002年,身為上海政協(xié)委員的您就提交了《本市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高,市民盼能予降溫》的提案。作為一名地產(chǎn)商卻抱怨房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高?

屠海鳴:我目前有三個(gè)身份,我自己排列順序,首先是政協(xié)委員。這一身份要求我了解、關(guān)心上海的發(fā)展,積極觀察,把國(guó)內(nèi)外很好的經(jīng)驗(yàn)反映給政府,參政議政。

2002年上海房?jī)r(jià)漲幅太快,因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商都背靠申博成功,大肆炒作樓盤(pán),而政府部門并未全部意識(shí)到這一點(diǎn)。有個(gè)老太太動(dòng)遷,拿著動(dòng)遷款卻買不到房子,她寫(xiě)了封信給我。我就把這件事反映給韓正市長(zhǎng),2002年到市政府提出上海整體房地產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)基本概念:以本地市民為主;以普通商品房為主;以工薪階層為主。后來(lái),上海市委、市政府形成了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的樓市調(diào)控原則,就是以我當(dāng)時(shí)的發(fā)言為基礎(chǔ)的。這讓我很有成就感。

我的第二個(gè)身份是慈善家,今天的自己得益于社會(huì),讓我有好機(jī)遇參與房地產(chǎn)事業(yè)。所以把利潤(rùn)一部分回報(bào)社會(huì)。我最近剛?cè)チ嗣飨亦l(xiāng)。那里正在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,很多地方卻還沒(méi)有路燈。所以我一個(gè)人一下子就捐助了6個(gè)村莊的所有路燈。

第三位才是本職工作,當(dāng)然我也是很認(rèn)真在做房地產(chǎn)。房子是一件綜合藝術(shù)品。豪都不像個(gè)別房地產(chǎn)公司,只能跑500米的卻要跑1000米。豪都能跑500米,但只跑100米。把產(chǎn)品做精做細(xì)很重要,而不是做大做強(qiáng)?，F(xiàn)在出問(wèn)題的一些房地產(chǎn)商,往往擴(kuò)張過(guò)度。我1992年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),像我這種單純的獨(dú)資企業(yè)生存下來(lái)并走在行業(yè)前列的已經(jīng)不多了。其他的或出事、或掉隊(duì)、或被淘汰。

《新民周刊》:您對(duì)今年中國(guó)地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象有何看法?

屠海鳴:湯臣一品當(dāng)初售價(jià)10萬(wàn)/平方米時(shí),曾被千夫所指?，F(xiàn)在上海超過(guò)10萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)有13個(gè),而且還會(huì)越來(lái)越多。很多樓盤(pán)規(guī)劃本來(lái)是中高檔,但土地存量有限、產(chǎn)品稀缺、上海兩個(gè)中心建設(shè)等剛性原因吸引了很多外來(lái)人口。所以開(kāi)發(fā)商追求高端樓盤(pán),能賣更貴的就不會(huì)賣便宜,這樣的市場(chǎng)并不健康。

政府部門應(yīng)該有所干預(yù)。特別是土地用地制度。今年以來(lái)所有土地幾乎都是國(guó)企、央企拍下;有些是上市公司為做出業(yè)績(jī)不計(jì)成本拿地;有些是準(zhǔn)備上市的公司拼命圈地,哪怕是高利貸借錢;還有就是海外基金到上海通過(guò)房產(chǎn)公司拿地。這四種現(xiàn)象要引起政府高度關(guān)注。

首先,國(guó)企央企的利潤(rùn)很低,回報(bào)率不理想,但它們拿得到銀行貸款。所謂今年地王拿地的背后,都是金融行業(yè)在支撐。因?yàn)閲?guó)家4萬(wàn)億刺激,銀行就把資金投向國(guó)有企業(yè),這樣最方便也最安心。其次,房地產(chǎn)央企流行一句話:在北京、上海、廣州等特大城市拿地,絕對(duì)不虧本。因此造成今年一線城市頻現(xiàn)地王的局面,它們往往不會(huì)把視角投向二、三線市場(chǎng)。第三,上海土地供應(yīng)量雖有所加快,但總量很低。上海土地招掛牌制度急需完善。

今年地王頻現(xiàn),也推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋漲。面粉貴過(guò)面包,終有一天泡沫會(huì)破滅。

《新民周刊》:這樣看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展也正在擠壓非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間?

屠海鳴:上海有4800多家房產(chǎn)公司,80%以上是民營(yíng)性質(zhì)。這些企業(yè)和我一樣,有充足現(xiàn)金流,因?yàn)榉孔淤u光了,但沒(méi)有后續(xù)土地跟上。因?yàn)檫@幾年土地都在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)手里。因此,民營(yíng)企業(yè)往往樓盤(pán)做得很慢,否則以后沒(méi)事做了;眼光聚焦二、三線市場(chǎng);或者“不務(wù)正業(yè)”,投入金融市場(chǎng)或文化產(chǎn)業(yè);更多則是在觀望。

我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)拿地不應(yīng)該全讓國(guó)有企業(yè)“一枝獨(dú)秀”,而是應(yīng)該“百花齊放”。否則一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)不穩(wěn),國(guó)企可能無(wú)所謂,土地可以捂盤(pán)。國(guó)家不會(huì)處理國(guó)有企業(yè),否則就是“國(guó)有資產(chǎn)流失”。如果形勢(shì)不好,國(guó)企拿地不開(kāi)發(fā),政府也沒(méi)辦法。

前不久上海市規(guī)劃土地局到市人大、政協(xié)征詢意見(jiàn),準(zhǔn)備學(xué)習(xí)香港的勾地制度。這種制度是政府和開(kāi)發(fā)商談個(gè)價(jià)格,然后公開(kāi)拍賣,如果沒(méi)人買,則給之前談好的開(kāi)發(fā)商。這樣保證土地不會(huì)流失,而且政府辦理土地開(kāi)發(fā)手續(xù)很簡(jiǎn)便。但這政策已經(jīng)引發(fā)香港高房?jī)r(jià)的后果,因此我并不主張完全照搬香港模式。我建議實(shí)行土地預(yù)申請(qǐng)制度,土地未必“價(jià)高者得”,而是在符合市場(chǎng)整體規(guī)劃、未來(lái)發(fā)展、百姓需求、和諧社會(huì)的情況下,誰(shuí)的條件合理就給誰(shuí)。