羅科

憑借高額住房補(bǔ)貼、自建、單位團(tuán)購三大“法寶”，央企在房價暴漲狂潮中處變不驚，獨享住房供給“雙勒制”帶來的愜意與安逸。

2009年的房價再次暴漲，如登陸臺風(fēng)席卷、裹挾著社會中低收入者。但有一個群體似乎始終不為所擾，安心地在港灣享受著獨有的平靜，那就是身披一套不與塵世接軌的福利衣服的央企人。

房價直線上升之下，央企借助“高額住房補(bǔ)貼”、“自建房”、“單位團(tuán)購房”三大法寶，與國家行政機(jī)關(guān)合謀打造了與塵世涇渭分明的住房供給“雙軌制”。

中石油“購房門”所涉及的小區(qū)太陽星城。

高額住房補(bǔ)貼

1998年起，為刺激因東亞金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)蕭條，中國停止福利性分房，全面實行住宅商品化。而本應(yīng)是市場公平競爭的主角大型國企尤其是央企，卻衍生出了與社會脫鉤的特殊模式。

首先，這些大型國企將應(yīng)屬全民享有的一部分企業(yè)利潤轉(zhuǎn)為了企業(yè)內(nèi)部職工的福利。這些利潤本更多是來自壟斷的優(yōu)勢，而非經(jīng)營管理水平的提升。

由于央企多處壟斷行業(yè)，名義工資收入受到較多的控制，于是各種各樣的補(bǔ)貼層出不窮：車補(bǔ)、房補(bǔ)、通訊補(bǔ)貼、公積金補(bǔ)貼等。一些電力、電信企業(yè)員工的補(bǔ)貼收入甚至高于工資收入。

2004年，身為國家四大電力企業(yè)2：--的某企業(yè)，給職工一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼達(dá)到6000元/平方米，而當(dāng)時北京商品房均價為5000元/平方米出頭。

住房補(bǔ)貼還有一種形式是按月補(bǔ)貼。國家電網(wǎng)的部分員工當(dāng)時每月能拿到住房補(bǔ)貼達(dá)數(shù)千元。

央企的員工，工資單上除了住房補(bǔ)貼一欄外，還有住房公積金。按有關(guān)規(guī)定，住房公積金一般都在工資總額的10%，超標(biāo)需計稅。但包括電信巨頭在內(nèi)的一些國企員工，每個月公積金自己繳1300多元，單位再補(bǔ)貼同樣多的錢到員工賬戶。兩者相加，占工資額的30%左右。

央企高額住房補(bǔ)貼情況不只是發(fā)生在北京。地處中部的江西省確定住房公積金的繳存比例為職工工資的8%。一些中央駐贛的壟斷企業(yè)繳存比例達(dá)到20%，借此將各類補(bǔ)貼、津貼打入住房公積金賬戶，作為職工福利發(fā)放。

電力和電信央企的示范，使得其他央企在2005年迅速跟進(jìn)，到2006年，國資委緊急下令剎車。當(dāng)年8月，國資委主任李榮融當(dāng)眾批評國電集團(tuán)、大唐集團(tuán)、中電投和華電集團(tuán)4家發(fā)電企業(yè)違規(guī)發(fā)放高額住房補(bǔ)貼行為。

但高額補(bǔ)貼并沒有退出歷史。今年上半年，中央為增加財稅收入，對大型企業(yè)集團(tuán)展開稅收稽查。8月，國稅總局查出首批24家大型企業(yè)集團(tuán)中12家有問題。其中，發(fā)現(xiàn)4個大型企業(yè)的住房補(bǔ)貼等各種福利未列入個人所得征稅，華電集團(tuán)下屬公司仍超標(biāo)準(zhǔn)計提住房公積金。

自建超標(biāo)“經(jīng)適房”

從2005年開始，隨著土地全面實行“招拍掛”，全國房價開始大幅上漲?？孔》垦a(bǔ)貼和公積金變得有點不夠了，況且中央也下文對補(bǔ)貼劃了紅線。于是，大型國企將注意力轉(zhuǎn)向“自留地”。

計劃經(jīng)濟(jì)時代，包括央企在內(nèi)的許多國企遺留下來的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、培訓(xùn)中心等附屬機(jī)構(gòu)，隨著后勤社會化，積攢大量無償劃撥的土地。于是一些國企通過改變這些場所的建筑用途來自建超標(biāo)準(zhǔn)的“經(jīng)濟(jì)適用房”。

最近，中國核工業(yè)集團(tuán)在川企業(yè)自建的五幢20層電梯公寓開始內(nèi)部銷售。原則是按每個職工的工作年限排號挑房。

由于是相當(dāng)于零地價取得國有土地，結(jié)果17層的90平方米面積的房子，所需交的房款為8萬元，一年內(nèi)交齊。而自建公寓的街對面，6層樓的90平方米商品房要50萬元。

國資委公布的一份統(tǒng)計資料顯示，當(dāng)前國資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，有自己獨立的住房開發(fā)系統(tǒng)。

如目前深陷“購房門”的中石油就有自己的地產(chǎn)商北京中力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

中國社科院“中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”課題組成員牛鳳瑞教授表示，國企自建房價格比社會要低30%到一半?！皩嵸|(zhì)上是一種轉(zhuǎn)明補(bǔ)為暗補(bǔ)的企業(yè)福利模式。這在實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部福利安排的過程中，卻破壞了外部社會的公平秩序。”

今年，烏魯木齊市明令繼續(xù)放寬集資建房限制，比去年集資房的面積增加過半，并鼓勵國企參與集資建房。

除16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，有80余家央企除自建房外，還建房外賣。今年上半年，包括一些原來不做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)演了房地產(chǎn)業(yè)“國進(jìn)民退”的一幕。

“企業(yè)主業(yè)之外的輔業(yè)資產(chǎn)都須進(jìn)行主輔分離改制”，這個國資委當(dāng)年設(shè)定的三年大限，如今幾近虛設(shè)。

團(tuán)購的“力量”

自建房畢竟周期長，走完報批、建設(shè)、分配的流程，需時兩三年，不僅費時費力，且房子轉(zhuǎn)賣獲利也不方便，于是國企有了第三件“法寶”：團(tuán)購。

2007年起，國企團(tuán)購房四處涌現(xiàn)，近年更是遍地開花。而當(dāng)下表現(xiàn)“最搶眼”的，當(dāng)屬“亞洲最賺錢公司”中石油。

2008年10月，冠城大通將北京朝陽區(qū)太陽宮金星園8號樓建筑面積為5.24萬平方米的辦公樓，以7.7億元的價格售給中石油下屬北京華油服務(wù)總公司，均價每平方米14700元。

2009年3月，冠城大通全資子公司北京京冠控股80%的子公司——北京鑫陽房地產(chǎn)公司將北京崇文區(qū)一處可售面積2.55萬平方米的.危改項目寫字樓，作價3.44億元賣給中石油，每平方米13500元。

2009年3月，冠城大通控股60%的子公司北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)公司，將北京市朝陽區(qū)太陽星城三期的8幢住宅樓和2幢商用樓，外加2個地下停車場，以20.6億元的團(tuán)購價出售給北京華油服務(wù)總公司1000多名員工，價格相當(dāng)于8170元/平方米。這些房子對外市場售價為2.3萬元/平方米，算下來，太陽星城開發(fā)商為中石油員工讓利30多億元。

如此低價，西釣魚臺嘉園銷售總監(jiān)羅曉惠向記者提供的解釋是，單位團(tuán)購所獲折扣之所以比網(wǎng)上團(tuán)購便宜一半多，原因在于購房團(tuán)能保證資金一次性回款量較大，銷售周期縮短，大大降低了財務(wù)成本和銷售風(fēng)險。

不過，有媒體發(fā)現(xiàn)深層原因。北京華油服務(wù)總公司2006年經(jīng)信托公司曾以遠(yuǎn)低于市場的利率向冠城正業(yè)提供貸款人民幣6億元。而華油公司所獲收益回報直接體現(xiàn)在房價的降低上。

9月7日，作為該團(tuán)購項目的開發(fā)商，冠城大通發(fā)布澄清公告，否認(rèn)該項交易存在利益輸送，同時也表示，公司不存在違規(guī)的融資信托行為。

除上述中石油低價獲取房源外，中石油下屬的華油服務(wù)總公司也參與了北京市東城區(qū)工體3號項目的低價團(tuán)購。另外中石油在北京房山區(qū)團(tuán)購了一個樓盤。在武漢，中石油團(tuán)購盤龍城的6套別墅。

至截稿前，記者沒能拿到工體3號項目交易細(xì)節(jié)。北京市建委一位督察員對記者表示，因單位團(tuán)購的組織、談判都非常隱蔽，嚴(yán)格限制在團(tuán)購單位之內(nèi)，建委也不知詳情。

中石化團(tuán)購商品房的力度也不遜于中石油。

今年3月份，冠城大通與中石化北京石油分公司簽署協(xié)議，將廣渠門外南街危改項目A區(qū)A1寫字樓及A區(qū)1#地下車庫，出售給中石化北京石油分公司。交易價格約為3.72億元，成交均價約為13500元/平方米。目前，該項目已全部售完，二手住宅估價在24000元/平方米。

去年末今年初，中石化和中石油等央企出資團(tuán)購朝陽門內(nèi)單價為3萬元/平方米的酒店式公寓凱德·華璽，成交金額達(dá)1.5億元。

此外，中石化在大紅門附近團(tuán)購了一批樓棟，供給總部員工居住。

除了石油巨頭，國有銀行老大中國工商銀行，近日團(tuán)購了海淀區(qū)燕清園一棟樓。在蘭州，工商銀行職工今年7月團(tuán)購時代偉業(yè)的1號樓。

電力巨頭大唐集團(tuán)較早些時候團(tuán)購中海凱旋等高檔住宅項目，目前市場價格已經(jīng)上漲2至3倍。

主動不只是央企購房一方。2008年，萬科、光大、恒大開發(fā)商都主動對政府公務(wù)員、央企、銀行員工發(fā)起“團(tuán)購”活動，降價幅度高達(dá)30%。

團(tuán)購“多樣化”

央企可以獨家優(yōu)惠的不只是團(tuán)購房子。

一汽大眾早前宣布，2009年4月29日起至2009年12月31日，國家電網(wǎng)、中石化員工攜身份證、有效工作證等到福京購邁騰、速騰、新寶來等車型，可享受團(tuán)購價。這個團(tuán)購價是在當(dāng)?shù)厥袌鲣N售最低價基礎(chǔ)上再減2009元。

同是汽車商，東風(fēng)日產(chǎn)4S店針對工商銀行員工的最新優(yōu)惠是2.0科技版（無天窗）軒逸15.8萬元贈5000元油票。

稅務(wù)人士郭偉說，國企憑借其優(yōu)勢完全可以類推其他交易。鋼廠可以以極低的價格把鋼材賣給房地產(chǎn)商，然后再以極低的價格“買回”所需要的房子分給職工；生產(chǎn)化肥的企業(yè)可以以低廉的價格把化肥賣給農(nóng)民，然后再以極低的價格“買回”所需要的農(nóng)產(chǎn)品，用于食堂或分給職工來做福利。

目前，團(tuán)購已經(jīng)向不同領(lǐng)域的國企蔓延，團(tuán)購范圍也呈現(xiàn)“多樣化”趨勢。中石化為了便于團(tuán)購工作的順利開展，專門成立了一個網(wǎng)站——中石化團(tuán)購網(wǎng)。

編輯 王何畏 美編 虎妹