伊銘

中國(guó)富人組團(tuán)赴美抄底樓市，美國(guó)主流媒體反響甚為熱烈。當(dāng)前美國(guó)深陷經(jīng)濟(jì)危機(jī)泥潭，相當(dāng)一部分美國(guó)人陷入債務(wù)危機(jī)，中國(guó)人卻在此時(shí)懷揣大疊現(xiàn)金赴美購(gòu)房，難免不令美國(guó)人驚嘆中國(guó)人“太有錢”了。

此外，中美在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的角色轉(zhuǎn)換和利益糾葛撲朔迷離，“抄底團(tuán)”給外界的觀感似乎是美國(guó)衰落了，中國(guó)強(qiáng)大了。然而，中國(guó)人真的有實(shí)力去抄美國(guó)的底嗎？

“中國(guó)巨富來了”

由于購(gòu)房團(tuán)成員多是“腰纏萬(wàn)貫”，許多聞風(fēng)而動(dòng)的美國(guó)媒體都驚呼“中國(guó)巨富來了！”號(hào)稱發(fā)行量排名第一的《今日美國(guó)報(bào)》稱，來自中國(guó)的一個(gè)特別的旅游團(tuán)已經(jīng)啟程赴美國(guó)，游客們的重點(diǎn)并不是游覽，而是期望以低價(jià)購(gòu)買美國(guó)的房子；美聯(lián)社則稱，中國(guó)巨富人群幾年來都在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，但組成購(gòu)房團(tuán)赴美確實(shí)是新鮮事。美聯(lián)社分析說，2008年，中國(guó)的百萬(wàn)富翁有39萬(wàn)多，居世界第五，但有錢的中國(guó)人在國(guó)內(nèi)的投資機(jī)會(huì)并不多。而到去年12月底美國(guó)共有367萬(wàn)套未售出房屋，大量的空置房于是成為中國(guó)富人的投資目標(biāo)。

美西較有影響的《洛杉磯時(shí)報(bào)》稱，現(xiàn)金充裕的中國(guó)旅行團(tuán)隊(duì)乘坐悍馬和林肯領(lǐng)航員穿梭于各個(gè)美國(guó)社區(qū)尋找為償還貸款而拍賣的房子和其他廉價(jià)物產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買。

盡管中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)停滯，但美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌幅度要遠(yuǎn)超過中國(guó)。許多中國(guó)人認(rèn)為美國(guó)市場(chǎng)極富吸引力可以作為生活和投資的選擇。

但也有一些媒體對(duì)中國(guó)人“抄底”的做法表示懷疑。路透社即表示，美國(guó)樓市并不會(huì)很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)再跌10%，2010年甚至?xí)停績(jī)r(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)累計(jì)下跌35%。中國(guó)人抄底的時(shí)機(jī)不對(duì)。

另有媒體認(rèn)為，“購(gòu)房團(tuán)的一些團(tuán)員可能低估了海外投資的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄儾皇煜っ绹?guó)文化和制度”。由于次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)住房信貸機(jī)構(gòu)已經(jīng)調(diào)高了放貸門檻，外國(guó)人申請(qǐng)貸款殊非易事，除非是現(xiàn)金交易。另外，這種“將置業(yè)的快樂建立在失去居所的房主的痛苦之上”的“抄法”，也注定不會(huì)形成洶涌之勢(shì)。

前赴后繼“觀房”

此次購(gòu)房團(tuán)選擇在波士頓、紐約、舊金山和洛杉磯等地考察房源，當(dāng)然經(jīng)過精心謀劃。首先是因?yàn)檫@些城市華人居住比較密集，有著豐富的教育資源。其次是因?yàn)檫@些城市還具有如下特點(diǎn)治安狀況良好優(yōu)秀學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)云集、大規(guī)模待售產(chǎn)業(yè)集群、空氣清新、升值潛力較大。

這個(gè)團(tuán)剛剛離境，天津赴美抄底房產(chǎn)旅游團(tuán)又將接踵而至，據(jù)說這個(gè)10人的旅游炒房團(tuán)在兩個(gè)星期的行程中，要去紐約、舊金山、洛杉磯，夏威夷、拉斯維加斯等城市，其中在洛杉磯會(huì)作2天的停留，除觀光景點(diǎn)外，還要看位于該城市的中國(guó)城及其周邊的30處房產(chǎn)。

事實(shí)上，著名的“溫州炒房團(tuán)”最近也一直磨刀霍霍，準(zhǔn)備進(jìn)軍美國(guó)樓市。其他一些機(jī)構(gòu)亦在籌辦前往美國(guó)的樓市“考察”活動(dòng)。其中，既有地方性的企業(yè)、協(xié)會(huì)、房產(chǎn)中介，也有嗅到商機(jī)的美國(guó)投資機(jī)構(gòu)。例如由佛羅里達(dá)州的亞特蘭國(guó)際集團(tuán)和密歇根州的威漢發(fā)展公司合資創(chuàng)辦的亞特蘭威漢投資咨詢公司日前剛完成了一個(gè)上海赴美越洋看房團(tuán)活動(dòng)。19名企業(yè)高管、中小企業(yè)主等私人投資者在14天內(nèi)考察了7個(gè)城市的15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然規(guī)模不大，但顯然主辦方已嘗到甜頭。

然而，購(gòu)房絕非像一般購(gòu)物那樣簡(jiǎn)單，其風(fēng)險(xiǎn)也絕非如此走馬觀花所能察覺。分析人士認(rèn)為，中國(guó)人貿(mào)然前往美國(guó)購(gòu)房置地恐怕“兇多吉少”。外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房并不存在法律上的障礙，稅費(fèi)成本也不算太高，但養(yǎng)房的后期費(fèi)用比國(guó)內(nèi)高得多。在美國(guó)養(yǎng)一幢房子不但要支付物業(yè)管理費(fèi)。每年還要交納數(shù)目不小的房地產(chǎn)稅。美國(guó)的法律同中國(guó)差別很大，購(gòu)房者如果不了解美國(guó)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)、法律、規(guī)則，將會(huì)是后患無(wú)窮。例如在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)買賣雙方各自需要分擔(dān)的費(fèi)用、需要簽定的法律文件、貸款的費(fèi)用及手續(xù)等，每一個(gè)州都不一樣，如果沒有專業(yè)人士的指導(dǎo)，便很難完成法定作業(yè)程康。

如果出于投資目的，當(dāng)然要分析可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益和可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)這兩方面的分析本身就需要掌握大量的當(dāng)?shù)匦畔ⅲ绻鲇趦号畞砻绹?guó)留學(xué)的需要，就要重點(diǎn)了解當(dāng)?shù)貙W(xué)校的教育質(zhì)量、周圍的環(huán)境、文化生活和社會(huì)治安；如果出于自住的需要，就應(yīng)全面考慮社區(qū)的文化生活水平、種族構(gòu)成、治安情況、氣候環(huán)境、醫(yī)療水平等方面的情況。從這個(gè)層面看，此次抄底團(tuán)空手而歸也在情理之中。與其說是炒房團(tuán)，還不如說是個(gè)“赴美觀房團(tuán)”更為確切。

抄底隱藏風(fēng)險(xiǎn)

幾乎所有權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告都表明。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未見底，美國(guó)的強(qiáng)力貨幣政策，似乎并沒有促進(jìn)美國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問題。

在美國(guó)房產(chǎn)跌幅最大的地方，要么是過去積累的泡沫過大，如加州；要么是比較偏遠(yuǎn)，如佛羅里達(dá)州，要么是經(jīng)濟(jì)急劇衰退，例如底特律市。由于汽車滯銷，相關(guān)工廠倒閉，作為汽車城的底特律幾乎成為一座空城，1000美金一棟的房子比比皆是，但是毫無(wú)投資價(jià)值。一些大都會(huì)地區(qū)，如紐約、洛杉磯以及舊金山，則房?jī)r(jià)跌幅較小。一些“精英社區(qū)”，如所謂的高尚區(qū)、富人區(qū)或者著名高等學(xué)府或高中所在的學(xué)區(qū)基本上未見跌落跡象。著名的斯坦福大學(xué)所在的城市2008年進(jìn)行了城鎮(zhèn)擴(kuò)建，經(jīng)濟(jì)也持續(xù)發(fā)展，結(jié)果房?jī)r(jià)非但沒跌，還小有漲幅，成為去年全美房?jī)r(jià)最高的四大地區(qū)之一。

再如紐約曼哈頓的公園大道和第五大道等地段的中小型公寓，近年來—直在上漲。即使是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，許多公寓的價(jià)格仍然逆市上漲，或者保持較小的跌幅。也就是說，在目前的狀況下，價(jià)格跌幅越大的房屋，越說明它沒有投資價(jià)值。隔行如隔山，中國(guó)“炒客”在國(guó)家體制、市場(chǎng)規(guī)則、經(jīng)濟(jì)規(guī)律、消費(fèi)習(xí)慣都有著天壤之別的美國(guó)炒房，要當(dāng)心“偷雞不成蝕把米”。

但也有人認(rèn)為，赴美購(gòu)房是完全可行的投資行為。其一，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)2008年的房產(chǎn)價(jià)格比2007年下跌了23.6%，回歸到2004年時(shí)的水平。而一些熱門的城市，房地產(chǎn)價(jià)格更是下降了30%以上。所以美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了比較漫長(zhǎng)的下行空間。

其二，美國(guó)的居住環(huán)境、社會(huì)保障制度以及房市的穩(wěn)定程度等，較之國(guó)內(nèi)，不可同日而語(yǔ)，而隨著人民幣對(duì)美元的大幅升值，在美國(guó)投資的成本也相應(yīng)降低了許多。

其三，中國(guó)要想在21世紀(jì)真正崛起，走出去投資是遲早的事。社會(huì)資金的流動(dòng)性是過剩的，對(duì)于這些過剩的資金而言，合理合法的赴美投資，也算是一個(gè)不錯(cuò)的出路。

當(dāng)心貪官借機(jī)斂財(cái)

中國(guó)富人組團(tuán)赴美購(gòu)房最終會(huì)曲終人散，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)也相差不多，亦逐步顯現(xiàn)投資價(jià)值，除了因?yàn)榱魧W(xué)、移民、工作等因素，確實(shí)需要在美國(guó)置產(chǎn)以外，一般投資者實(shí)在沒有必要舍近求遠(yuǎn)。說這些人抄底美國(guó)樓市，多少有一些言過其實(shí)，因?yàn)楦静痪咭?guī)模。真正的抄底者，是那些數(shù)以百計(jì)的不動(dòng)聲色的中國(guó)外逃貪官以及暗地資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的在職官員，他們瞄準(zhǔn)高尚社區(qū)，出手干脆，現(xiàn)金交易，在美國(guó)主要華人社區(qū)早已是“聲名遠(yuǎn)播”。

例如紐約長(zhǎng)島，是世界著名的豪宅區(qū)，美國(guó)前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國(guó)近代的權(quán)貴世家宋美齡'孔祥熙和許多好萊塢大明星等權(quán)貴人物，都紛紛落戶于此。曾被《福布斯》評(píng)出的全美十大豪宅中，第一名和第三名均位于長(zhǎng)島，價(jià)格分別為7500萬(wàn)美元和5000萬(wàn)美元。就是這個(gè)房?jī)r(jià)高得嚇人的地區(qū)據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年，來長(zhǎng)島買房的華人，尤其是來自大陸的人數(shù)以每年2%～4%的速度增加。幾百萬(wàn)美元的房子，竟用現(xiàn)金一次付清。而中國(guó)人的豪宅平時(shí)大都大門緊鎖，一打聽才知道，一年中他們最多住兩三次，平時(shí)都是空著的。購(gòu)房者除了民營(yíng)企業(yè)家、演藝明星，另一部分就是中國(guó)外逃貪官及在職官員。

如原浙江省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)楊秀珠案。早在1996年，楊秀珠就斥資百萬(wàn)美元通過其親戚朋友買下了紐約曼哈頓中城黃金位置的一座5層大樓。據(jù)說她在外逃期間的主要收入來源，就是依靠該樓出租。

除了紐約州以外，新澤西州、加利福尼亞州是中國(guó)貪官逃亡最愛的目的地，他們的到來甚至影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。近幾年來，在華人聚居的美國(guó)圣蓋博谷，來自中國(guó)的巨額購(gòu)房款比過去增長(zhǎng)了四成左右，并且購(gòu)買的還都是百萬(wàn)美元以上的豪宅，很多人常常用現(xiàn)金一次付清。這讓該地區(qū)高檔住宅的價(jià)格漲了一倍。

貪官之所以將房地產(chǎn)作為投資目標(biāo)，一是便于巨額現(xiàn)金轉(zhuǎn)移，二是購(gòu)買房產(chǎn)具有一定的私密性，不容易被普通人所覺察，且在全國(guó)、全世界范圍內(nèi)都可購(gòu)買，沒有區(qū)域限制；三是因?yàn)榉慨a(chǎn)保值、升值的潛力大，購(gòu)買后用來出租甚至轉(zhuǎn)手售出，易于產(chǎn)生“錢生錢”的雪球效應(yīng)。

例如2002年，福州市公安局原副局長(zhǎng)王振忠為逃避追查，攜情婦郝文外逃美國(guó)，花100多萬(wàn)美元在加州買了一幢別墅。

編輯 王何畏 美編 黃靜