摘要：2008年1-9月，深圳全市新建商品房銷售面積同比減少47.81%，9月份全市商品住宅銷售均價為12431.39元/平方米，較去年10月份每平方米17350.26元下跌了28.4%，住宅空置面積更是同比增加了逾九成。深圳市國土資源和房產管理局屬下的深圳市房地產研究中心指出，深圳房地產市場已從初期的“沖高回落”轉變?yōu)槭袌鼋灰住俺掷m(xù)萎縮和低迷”。該報告首次明確發(fā)出“救市”呼聲指“當前對房地產市場的政策干預，已顯得非常必要”?！熬仁小币唤浀奶岢?，立即引起了各界的激烈爭論，其中最有爭議的是關于救市的必要性和如何救市的問題。

關鍵詞：房地產 救市 研究

0 引言

2008年1-8月，北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發(fā)達省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分別為55.5%、38.5%和32.5%?！吧鲜鍪∈凶≌N售量占全國總量的三分之一，這些省市銷售量的下降對全國影響很大。”市場成交的低迷也導致了商品房空置面積的快速增加，截至8月底，全國商品房空置面積已達1.3億平方米，同比增長了8.7%。救市的原因主要是房地產業(yè)的起落直接影響到建材、水泥、家具、家電等很多相關行業(yè)，拉動經濟增長的三駕馬車中，如今外需不振、出口下滑，投資一項里房地產開發(fā)占了兩成，而和基礎設施投資相關的政府收入又在很大程度上依賴土地出讓金，消費心理和模式的轉變更是需要時間。據(jù)測算，房地產業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，鋼材需求減少2萬噸，門窗減少8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產行業(yè)在我國固定資產投資中所占比例已達四分之一左右，且上下游共涉及50多個行業(yè)，在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經濟迅速下滑的風險將加大。

1 反對救市的理由：

1.1 房價下跌順應民意，地方政府不應出手救市 房地產不同于一般的商品，它關系著國計民生。在傳統(tǒng)思想的影響下，中國百姓都渴望擁有一套產權房。若房價一直徘徊在畸高的水平之上，消費者為了實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，往往會節(jié)衣縮食，擠壓其他消費需求。因此，在不斷被推高的房地產價格背后，卻是其他產業(yè)發(fā)展受到不利影響，這其實也是造成宏觀經濟下行的一個重要因素。目前盡管經過一年左右的調整，國內房價依舊過高。以國際上常用的房價收入比來衡量，目前國內一線城市的比值仍在10倍以上，遠高于海外市場平均4-5倍的水平。這樣的整體房價水平，遠未達到需要地方政府出手救市的地步。

1.2 房價越早回歸金融越安全 “目前宏觀調控的基調是遏制通脹壓力，但不要給房地產調控隨便定調，現(xiàn)在有些人似乎想挑戰(zhàn)現(xiàn)行調控政策。房地產如何發(fā)展的基礎是宏觀經濟形勢，不要把什么問題都歸結到房地產上，也不要輕易唱衰?！币拙臃康禺a研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍昨日向記者表示，房價下跌的確會對銀行產生一定的影響，但房地產泡沫越早刺破，房價越早回歸理性，金融才能越安全。中國社科院金融研究所研究員易憲容也認為，目前房地產市場的問題并非如有些人所說的在于政府政策，根本在于房地產企業(yè)自身，房地產市場的穩(wěn)定并不是要把全國房價穩(wěn)定在2007年的泡沫水平上，而是要穩(wěn)定國內絕大多數(shù)居民改善住房的經濟預期。

1.3 救市無助于擴大內需 在一些地方政府看來，房地產可以拉動四五十個行業(yè)的發(fā)展，甚至是擴大內需或居民消費的一個增長點。這里其實有幾個概念需要厘清：一是房地產需求是居民消費嗎？按國家統(tǒng)計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果是居民投資，那依靠房地產發(fā)展來拉動內需有多少關聯(lián)呢？二是假定買房是居民消費，是可以擴大居民的內需，并且?guī)訋资畟€行業(yè)的發(fā)展，但有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價格水平上。而在目前房價水平上，國內絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進入，那么這樣的內需擴大也只能是一句空話。

1.4 救市或推高泡沫 房價下行趨勢已經形成，地方政府出臺的救市政策，不利于擠壓房地產泡沫，釋放和化解風險。社科院金融研究所研究員易憲容認為，國內房地產市場價格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房價調整才能刺激不同支付能力的居民陸續(xù)進入，陸續(xù)釋放真實需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使資金告急的房地產開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房價的風險進一步向金融體系轉移。

2 筆者認為救市是非常必要，但是救市的方法手段是很重要的

2.1 救市的目的是為了維穩(wěn)而不是托市 房地產不僅僅關系到老百姓的住房問題，其背后更是一個巨大的產業(yè)，對國民經濟有著重大影響，從東南亞金融危機和最近的次貸危機中可見一斑。2008年10月17日，國務院常務工作會議提出的穩(wěn)定和刺激經濟發(fā)展的十條措施中指出，要“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。中國社科院金融所研究員尹中立指出，把“加大保障性住房建設規(guī)?！狈旁谑孜徽f明了中央對待樓市的政策態(tài)度：放松政策是為了促進房地產投資，而非“托市”，是鼓勵政府為中低收入者提供住房，而非以擴大金融風險為代價去鼓勵購房者買開發(fā)商的房子。將加大住房保障放在了其他兩項政策之前，充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。其次，調控房地產主要用意是增加投資需求，在出口下降等形勢下，增大投資是拉動經濟增長的最好辦法，而加大保障性住房的建設，不僅可以為居民提供住房保障，還可以擴大投資規(guī)模，實現(xiàn)一箭雙雕的效果。再次，應吸收美國次貸危機的教訓，如果強行將房價穩(wěn)定在高價水平，維持房產泡沫，則金融風險會越來越大。大部分地方政府出臺的“救市”政策出發(fā)點是穩(wěn)定房價、刺激買房需求、幫助開發(fā)商緩解資金壓力。而中央政策則是要支持居民解決住房問題，保持房地產投資規(guī)模。雖然全國房地產市場多數(shù)出現(xiàn)價量齊跌的情況，但是目前房價仍處于高位，在此情況下幫開發(fā)商“托市”顯然是不合適的。

2.2 房地產行業(yè)進行降價自救 政府救市的前提應是房價已經見底，房地產商已經無錢可賺，甚至已經虧本，直接威脅到地方財源。否則，房地產商只是從虛高房價中擠掉一些水分，使暴利減少了一些，地方政府就驚恐地救市，這等于是在做一件蠢事。說重一點，這是在與房地產商沆瀣一氣，迫使購房戶為房地產商降低的利潤買單。前不久，新華社“新華視點”專欄播發(fā)的《房價成本揭秘》的調查說，我國房地產開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%。房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，迅速回籠資金是這個產業(yè)的生存法則。要打破現(xiàn)在的僵局，開發(fā)商絕不應再死撐房價，而是要拿出壯士斷腕的氣概，從虛高的房價中擠出泡沫，切切實實把房價降下來，推動銷售，在讓消費者受益的同時，緩解自身資金緊缺的燃眉之急。當然，在降價的過程中，市場也會出現(xiàn)“買漲不買跌”的心態(tài)，但值得注意的是，在市場僵持期中“先行一步”的開發(fā)商就已經取得了不錯的銷售業(yè)績，嘗到了甜頭。目前過高的房價也確實超出了不少消費者的承受能力，盡管目前一些開發(fā)商拋出了打折、“買房送面積”等促銷手段，但這些房源大多在地段、戶型、朝向等方面有著“先天缺陷”，而且降價幅度還十分有限，開發(fā)商并沒有顯現(xiàn)出真正讓利于民的誠意?？梢韵胍?，如果價格合適，會有相當數(shù)量的消費者放棄持幣待購，而選擇盡早“安居樂業(yè)”。當然，降價也并非唯一、單一的辦法。在越來越嚴峻的市場氛圍下，一些開發(fā)商也推出“無條件退房”等政策，這些手段加上適當?shù)慕祪r促銷，有效地促進了銷售，企業(yè)回籠了資金，消費者也從中受益。