2009年上半年，在積極的財政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下，東莞市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況有所改觀，但上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降，新增商品房供應放緩，市場供應以消化庫存為主。從銀行信貸來看，東莞市房地產(chǎn)信貸運行與房地產(chǎn)市場運行基本一致，房地產(chǎn)貸款增幅趨暖，房地產(chǎn)開發(fā)貸款首次出現(xiàn)負增長，個人住房貸款增量迅速，成為房地產(chǎn)貸款的主力，房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體表現(xiàn)良好。在房地產(chǎn)行業(yè)尚未調(diào)整完成的過程中，需著重關注房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條、信貸集中投放對房地產(chǎn)貸款的影響，以及土地市場交易對房價的影響等問題。

東莞市銀行房地產(chǎn)信貸運行的基本情況及主要特征

上半年，東莞市各銀行機構繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，進一步加強開發(fā)貸款風險管理，積極防范房地產(chǎn)信貸風險，總體上東莞市各銀行機構房地產(chǎn)信貸運行與房地產(chǎn)市場運行基本一致。

房地產(chǎn)貸款總體增幅趨緩

截至6月末，東莞市各銀行機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為809.55億元，比年初增加38.89億元，增幅為5.05%(其中個人按揭貸款增幅為11.13%，開發(fā)貸款增幅為-15.72%)，增幅來自個人按揭貸款。與同期東莞市各銀行機構各項貸款總體增幅12.94%相比，低7.89個百分點。上半年房地產(chǎn)信貸增長出現(xiàn)相對趨緩的主要原因，一是開發(fā)商謹慎的拿地投資態(tài)度以及銀行對房地產(chǎn)項目貸款的審慎態(tài)度，使房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨于減少，同時銀行抓住樓市回暖、開發(fā)商資金回流的有利時機，加大前期開發(fā)貸款的催收力度，促使上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額出現(xiàn)負增長;二是累積購房需求的釋放，使得銀行的個人住房貸款迅速增加。綜合因素使得房地產(chǎn)貸款總體仍表現(xiàn)出小幅增加的情況。

個人住房貸款增量迅速

2009年6月末，東莞市各銀行機構購房貸款余額554.80億元，比年初增加49.89億元，增幅為9.88%。其中，個人住房貸款余額515.21億元，比年初增加51.59億元，增幅為11.13%，其中二季度個人住房貸款余額增長34.63億元，與3～5月份個人住房成交量大幅攀升的態(tài)勢相吻合。此外，個人住房貸款還呈現(xiàn)以下主要特點:

一是從貸款投向戶型結(jié)構看，個人住房貸款主要投向了120平方米以下的中小戶型，但180平米以上的大戶型所占比例有上升趨勢。據(jù)中國銀監(jiān)會東莞銀監(jiān)分局調(diào)查統(tǒng)計，2009年上半年，對90平方米以下的個人住房貸款累計投放筆數(shù)約占總投放量的36.86%，90～120平方米的個人住房貸款累計投放筆數(shù)約占總投放量的32.53%;而對180平方米以上的個人住房貸款累計投放筆數(shù)約占總投放量的7.48%，同比上升1.05%，這與今年上半年以來東莞市城區(qū)大戶型產(chǎn)品成交量大幅增加的趨勢相一致。

二是從個人住房貸款客戶分布情況看，以本地戶籍購房者占比比年初有所下降，深圳籍購房者占比略有上升。統(tǒng)計顯示，2009年上半年，東莞戶籍購房者個貸發(fā)放筆數(shù)占個貸總投放量的42.54%，比年初下降4.30個百分點;非廣東省籍購房者占比為27.35%，比年初上升1.46個百分點;廣東省其他戶籍(非東莞、深圳)購房者占比為17.65，比年初上升2.8個百分點。而深圳戶籍購房者比例約為9.17%，比年初略漲0.64個百分點;港澳臺戶籍購房者比例約為3.29%，比年初略降0.6個百分點。以上數(shù)據(jù)從側(cè)面反映上半年新投放的住房貸款中，以深圳客戶為代表的投資者并未大規(guī)模入市，住房貸款整體風險保持較低水平，但須防范投資、投機者占比攀升態(tài)勢給住房貸款帶來的風險隱患。

三是從個人住房貸款執(zhí)行利率和客戶購買住房套數(shù)看，購房者以首次購房及改善型購房占絕大多數(shù)，但存在二套房貸利率政策執(zhí)行不嚴格的傾向。統(tǒng)計顯示，2009年上半年發(fā)放的個人住房貸款中，79.09%的購房者為首次購房，其中第二季度首次購房者占比達81.60%，比年初占比上升11.27%;第三套及以上購房者占比5.61%，比年初占比下降3.42%。個人住房貸款利率執(zhí)行方面，基準利率下浮30%的貸款筆數(shù)約占67.92%，低于首次購房者占比，處于合理區(qū)間;基準利率及基準利率上浮10%的貸款筆數(shù)共計約占3.84%，甚至不及第三套及以上購房者占比，反映出在二套房貸利率政策執(zhí)行上的偏差(如圖1所示)。

信貸質(zhì)量總體表現(xiàn)良好

2009年6月末，東莞市銀行機構房地產(chǎn)不良貸款實現(xiàn)“雙降”，不良貸款余額11.33億元，比年初減少1.71億元;不良貸款率1.62%，比年初下降0.34個百分點，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額5.47億元，比年初減少2.18億元;不良率2.15%，比年初下降0.74個百分點。個人購房貸款總體質(zhì)量也保持良好水平，不良貸款余額5.86億，比年初增加0.47億，但不良貸款率為1.06%，比年初微降0.01個百分點。個人購房不良貸款余額增加主要是由于受2008年以來整體經(jīng)濟環(huán)境低迷的影響，存量房貸客戶中少部分客戶出現(xiàn)財務困難，還款來源受到影響導致逾期還款。但總體來看不良貸款率維持在較低水平，風險可控。

當前需關注的問題及風險分析

上半年，東莞市房地產(chǎn)市場由2008年的“量縮價低”轉(zhuǎn)向2009年上半年的“量價齊升”。一方面，上半年房地產(chǎn)市場成交量的大幅增加和房價的穩(wěn)步回升顯示出回暖的態(tài)勢;另一方面，房地產(chǎn)投資低位增長及市場供應增量減緩都反映出房地產(chǎn)市場調(diào)整尚未完成。總體來講，在東莞市宏觀經(jīng)濟尚存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)作為周期性行業(yè)、宏觀調(diào)控重點行業(yè)和資金密集型行業(yè)，仍呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢。需要關注以下幾方面的問題:

外部環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈條的影響

東莞市房地產(chǎn)市場資金鏈條受各種外部環(huán)境影響，主要表現(xiàn)在:一是受宏觀政策的影響較大。盡管上半年房地產(chǎn)市場的回暖在一定程度上促進了商品房的銷售資金回籠，部分緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，但房地產(chǎn)商對銀行貸款的依賴過大，一旦信貸政策趨于收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將很可能繼續(xù)重復2008年的狀況。從長期看，房地產(chǎn)資金來源需要一個穩(wěn)定的供給平臺。二是土地政策的區(qū)域嚴格將使以拿地為招牌的房地產(chǎn)企業(yè)運營環(huán)境惡化。自去年以來，國家的土地管理政策進一步收緊，加大了對閑置用地的稅收力度，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的用地成本，對以負債資金大量囤積土地的房地產(chǎn)企業(yè)將有決定性影響。比如在2007年樓市上行周期中，東莞曾產(chǎn)生了八塊“地王”，而截至2009年7月底，除已經(jīng)在售的虎門、黃江地王，以及即將銷售的長安地王外，其他五塊“地王”尚未明確開發(fā)時間，開發(fā)商意在以時間換取利潤空間的方法可能導致成本更大，操作風險更高。鑒于此，應高度關注類似企業(yè)由于前期收購土地占用過量資金，導致融資受阻而可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機。三是二套房貸款政策的收緊在抑制投機需求的同時，如何促進真實購房需求的增長。四是受階段性賣方市場的影響。目前東莞市房地產(chǎn)市場階段性的賣方市場已經(jīng)形成，定價權再度回到開發(fā)商手中，在惜售的心態(tài)支配下價格的上調(diào)或會脫離市場實際需求情況，可能出現(xiàn)非理性的價格上漲，從而導致市場出現(xiàn)縮量上漲的態(tài)勢，一旦價格上漲過快，剛性需求容易快速陷入觀望，資金回籠受阻，資金鏈條再度緊張。

信貸集中投放對銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的影響

在“保增長”和適度寬松的貨幣政策雙重推動下，2009年上半年全國新增貸款7.36萬億元，東莞市貸款規(guī)模也不斷放大，貸款余額新增314.28億元。住房貸款雖無一般貸款的增長力度，但也保持了5%以上的同比增長率，加之通過其他渠道間接進入房地產(chǎn)領域的貸款，這個比例可能會增加很多。以往的經(jīng)驗表明，迅速恢復的市場流動性往往容易帶來土地價格虛高、開發(fā)成本上升、房價哄抬的房地產(chǎn)泡沫。值得注意的是，東莞毗鄰深圳，地理優(yōu)勢及經(jīng)貿(mào)外來等綜合因素使東莞在近幾年吸引了很多深圳開發(fā)商進駐，異地開發(fā)商進駐的同時也為本地房地產(chǎn)市場注入了異地資金，包括異地信貸資金，本地監(jiān)控難度增大，也容易造成因大量信貸資金盲目入市而帶來的高風險。

土地市場交易對房價沖擊的影響

上半年，東莞市普通住宅的成交均價穩(wěn)步增長，并未如其他一線城市加速上行，從目前看東莞房價仍然比較理性。但在積極穩(wěn)健的財政政策及適度寬松的貨幣政策刺激下，下半年可能出現(xiàn)新一輪的開發(fā)投資熱潮，熱烈的氣氛將對整體房價的上升起到推動作用。從6～7月份的土地出讓情況來看，短期內(nèi)市場已經(jīng)開始呈現(xiàn)溫和放量的態(tài)勢。從土地需求角度而言，隨著樓市的回暖，開發(fā)商資金回籠較為到位，特別是一些上市企業(yè)，由于股市反彈幅度較大，資金實力增強，再加上項目資本金比例的下調(diào)，銀行投資信貸政策的持續(xù)寬松，通脹預期的加劇，會使開發(fā)商有比較強烈的拿地沖動。2009年上半年土地供應最多的月份出現(xiàn)在6月份，達到48.73萬半年來的新高;而剛剛過去的7月份，東莞市土地供應達79.53萬，環(huán)比增加63.21%，商住用地成交面積20.20萬，為2008年3月以來的最大值，其中7月18日東莞體育路地塊新地王的誕生已打破了2007年東莞樓面地價記錄，而隨著類似“地王”的不斷出現(xiàn)將很大程度上刺激到周邊的房價。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前東莞買房者對于商品房價格比以往更敏感也更脆弱，65%的消費者表示只要房價出現(xiàn)2007年那種上漲的態(tài)勢，便會放棄購房，因此，一旦房價虛高的泡沫過大，對東莞市房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行都將產(chǎn)生不利的影響。

經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)供求關系的影響

東莞作為外向型經(jīng)濟特征明顯的城市，在本輪全球性金融和經(jīng)濟危機中受到了較大的沖擊。隨著國際市場需求萎縮，東莞的部分外向型勞動密集型企業(yè)的生存受到威脅，導致不少企業(yè)關閉或者批量裁員。另外，一批高能耗、高污染的企業(yè)受到政策的限制已經(jīng)或即將關閉，由此造成了外來人員大量減少，并將可能在一段時間內(nèi)持續(xù)減少的情況。如前所述，統(tǒng)計顯示上半年購房者中非東莞、深圳戶籍的購房者比例高達48.29%，隨著剛性購房需求在上半年的集中釋放，外來人員在今后一段時間內(nèi)能否繼續(xù)保持如此大量的購房需求將很難確定。此外，隨著外來人員的減少，本地以購買住房出租給外來人員獲利的投資者，其收入來源已經(jīng)受到了影響，房租下降、租房者減少等問題都將對這部分投資者的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用。因此在經(jīng)濟危機影響尚未結(jié)束的背景下，東莞市購房需求的持續(xù)還存在若干不確定性，房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖，供需平衡的維系都將受到一定程度的影響。

相關政策建議

強化銀行機構對相關政策的執(zhí)行力度及風險管理

一是強化各項房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行。各銀行機構要根據(jù)自身情況加強房地產(chǎn)信貸資金風險管理，既要滿足正常合理的開發(fā)貸款資金及個人購房貸款的需求，又要嚴格執(zhí)行有關房貸政策，特別是關于二套房貸政策，加大對“假按揭、假首付、假房價”貸款的風險監(jiān)控和處置力度，遏制不合理的投資、投機炒樓行為。

二是強化風險分析管理。銀行機構應加強分析監(jiān)測，提高風險識別能力，密切關注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，準確把握風險點。健全關于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的專項管理制度，密切跟蹤房地產(chǎn)項目的銷售狀況和?？钯~戶的資金動向，建立積極有效的危機應變機制。對于個人住房貸款，加強按揭客戶身份的審查和經(jīng)濟背景的調(diào)查，結(jié)合房地產(chǎn)價格形勢，對客戶的收入變動狀況和信用狀況進行密切監(jiān)控，對可能發(fā)生的逾期或斷供作出預判并采取相應措施。

三是嚴格房地產(chǎn)客戶準入管理。對負債過重，依賴負債囤積土地，或者存在囤積房源行為的企業(yè)要慎重支持;在項目選擇上，應控制非住宅類項目的開發(fā)貸款;在風險的把握上，應限制支持抗風險能力低、保障程度偏低的項目，鼓勵支持封閉運作、綜合效益高、合作空間大的授信項目。

作為銀行業(yè)監(jiān)管部門，有針對性地加強對銀行機構的引導管理，增強其風險管控能力

銀監(jiān)會相繼出臺的相關房地產(chǎn)貸款政策，為銀行機構合理投放房地產(chǎn)行業(yè)貸款、有效控制風險提供了規(guī)范依據(jù)和指引方向，但部分政策指引的表述尚比較籠統(tǒng)，比如二套房政策，容易使銀行機構在具體執(zhí)行過程中難于把握甚至形成打政策擦邊球的現(xiàn)象，同時也弱化了基層監(jiān)管部門相應的監(jiān)管力度。因此，建議適時出臺有關政策的實施細則，完善政策的細節(jié)及可操作性，使銀行機構有據(jù)可依，結(jié)合自身情況管控風險，同時也便于監(jiān)管工作的進一步有效開展。

地方政府應通過多種渠道營造房地產(chǎn)市場的良好氛圍，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展

一是加強媒體輿論的正面引導。雖然上半年東莞房地產(chǎn)市場運行逐步企穩(wěn)回暖，但整體市場仍存在過多的不確定性風險，呈振蕩調(diào)整態(tài)勢，消費者剛剛建立的消費信心仍較為脆弱，消費信心可能因突發(fā)事件或者媒體夸大性負面報道等而再次跌入低谷，直接影響房市和房價穩(wěn)定運行。對此應加強輿論的正面引導，針對某些夸大事實、無中生有的惡意輿論報道，相關部門應加強治理和整頓。同時，應積極通過媒體輿論加大對構建誠信社會的宣傳，加強對違約事件所要承擔法律后果的宣傳力度。

二是完善房地產(chǎn)市場預警監(jiān)測體系并及時向公眾發(fā)布。對市場信息的全面把握和準確判斷是公眾進行理性投資和政府制定調(diào)控政策的依據(jù)。通過對房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的動態(tài)監(jiān)測，及時發(fā)布信息，以正確引導房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向及消費者的購房意向，使得房地產(chǎn)結(jié)構更趨合理，房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

(作者單位:中國銀監(jiān)會廣東銀監(jiān)局)