張培青

摘要：隨著我國市場經濟體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產業(yè)的社會需求及其在國家產業(yè)結構中的位置日漸突出，房地產行業(yè)將成為拉動經濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。但我國現(xiàn)行房地產稅收政策繁雜，給納稅人自行申報納稅帶來難度，同時也為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。應加強房地產交易環(huán)節(jié)涉及的各個稅種的征管，逐步從房地產交易環(huán)節(jié)稅收一體化向房地產稅收一體化過渡，改革和完善房地產稅制，從源頭上堵住房地產企業(yè)的偷逃稅漏洞。

關鍵詞：房地產稅契稅房地產稅收一體化

為適應房地產市場發(fā)展形勢和落實國家宏觀調控政策，2005年國家稅務總局提出了對房地產稅收實施一體化管理的新思路，以加強房地產稅收征管。房地產稅收實施一體化管理是實現(xiàn)房地產稅收科學化、精細化管理的有效途徑，也是通過稅收杠桿調控房地產市場的重要手段。房地產稅收實施一體化管理實施兩年多來取得了明顯成效，但因其涉及稅種多、部門多、矛盾成因復雜，也暴露出許多問題。隨著我國市場經濟體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產業(yè)的社會需求及其在國家產業(yè)結構中的位置日漸突出，房地產行業(yè)將成為拉動經濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。如何通過房地產稅一體化管理實現(xiàn)預定目標，需要地稅部門進行深入研究和不斷探索。

1、房地產稅收一體化管理取得的成效

房地產稅收一體化管理以契稅管理“先稅后證”為把手，通過拓寬涉稅信息互通共享渠道、提高信息共享利用效率和對諸稅種各征管環(huán)節(jié)的有機銜接，促進了部門內部和部門之間更好地互助協(xié)作，整體提高稅收征管質量，同時，也提升房地產業(yè)的行業(yè)管理水平，開創(chuàng)了行業(yè)稅收管理與部門協(xié)作共贏的新模式。各級地方稅管理機關根據(jù)總局文件精神，在現(xiàn)有征管工作的基礎上，充分發(fā)揮契稅的把手作用，加強房屋、土地權屬轉讓環(huán)節(jié)的稅收管理，積極爭取房地產主管部門和契稅征收機關的支持，通過獲取契稅等稅種的相關信息，強化對房產稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅等稅種的稅源信息監(jiān)控，提高了有關地方稅的征收率，堵塞了稅收漏洞，簡化了辦稅程序，相關地方稅增幅明顯。山東省地稅部門以落實總局要求為契機，以數(shù)據(jù)比對為核心，以軟件自動評估為手段，積極探索房產稅、土地使用稅動態(tài)監(jiān)控工作，稅收征管效率提高，2005年1～11月，房產稅、土地使用稅收入54.5億元，同比增長28.25％。

2，房地產稅一體化管理面臨的挑戰(zhàn)

近年來，房地產市場發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產的數(shù)量不斷上升，全國房地產開發(fā)投資增長強勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產業(yè)相比，我國房地產稅收收入的增長卻十分有限。2006年，山東省地稅收入完成791.59億元，同比增長23.12％，稅收收入規(guī)模、收入增幅均創(chuàng)歷史新高。而與此密切相關的房地產稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4％左右，增長非常有限。從2005年～2007年的山東省百強納稅企業(yè)涉及的行業(yè)來看，煤炭開采和洗選業(yè)、石油和天然氣開采業(yè)、煙草制造業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、鋼鐵、電力、電信服務業(yè)等行業(yè)是納稅百強的主打行業(yè)。人圍的房地產企業(yè)僅有青島凱旋地產有限公司、山東基建股份有限公司、青島海信房地產股份有限公司、青島城市建設集團股份有限公司等幾家企業(yè)，房地產行業(yè)發(fā)展與稅收增長嚴重失衡。同時，房地產業(yè)的經營特點、現(xiàn)行稅制的缺陷，都給房地產稅的征管設置了不小的障礙。

2.1我國現(xiàn)行房地產稅收政策繁雜，給納稅人自行申報納稅帶來難度，同時也為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能

首先，房地產市場的稅制結構不合理。當前，在土地使用權出讓和房地產開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等1 3個稅種。由于涉及的稅種多，各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計算過程有點讓內行記不住、外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。加上房地產開發(fā)階段稅少、稅負輕，而流通環(huán)節(jié)稅重，這種稅制結構更進一步鼓勵了房地產企業(yè)投機，致使逃稅現(xiàn)象嚴重。其次，房地產市場的稅費多，負擔重，使企業(yè)稅負重，增加了建房成本，使部分房地產企業(yè)偷起稅來“理直氣壯”。再次，土地使用稅計稅依據(jù)不合理，我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷，這在某種程度上縱容了房產商去投機和偷逃稅款。

2.2房地產開發(fā)的環(huán)節(jié)過多、時間過長，為房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能

從房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程看，一個合法的房地產開發(fā)企業(yè)，要經歷土地使用許可證的申請、房地產開發(fā)項目立項和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦理這些申請和許可期間，已經發(fā)生了部分開發(fā)成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發(fā)生的。稅務部門是在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準確掌握房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中形成的成本費用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，而房地產開發(fā)企業(yè)利用其產品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性，不按財務制度和稅法規(guī)定進行正確的財務核算和納稅申報，使得房地產行業(yè)成了偷逃稅的重災區(qū)。

2.3房地產業(yè)出現(xiàn)了稅收違法行為的新動向

近年來，房地產業(yè)的偷逃稅主要集中在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個稅種。其中，營業(yè)稅方面通過過多年的稅收管理和檢查，納稅人對稅法的遵從度雖然有了較大提高，但隱瞞收入問題仍較普遍，隱匿預收購房款是房地產企業(yè)普遍采用的偷稅手段，主動申報納稅意識還需進一步提高。企業(yè)所得稅方面，主要存在不及時結轉收入，虛列成本費用，人為多轉銷售成本等問題。房地產作為一個暴利行業(yè)已是不爭的事實。土地增值稅：主要存在政策執(zhí)行不到位和開發(fā)項目難以結算兩個問題。這些問題是目前房地產企業(yè)偷逃稅的基本手法。隨著國家宏觀調控政策的實施，房地產企業(yè)又出現(xiàn)新的違法動向。一是利用關聯(lián)交易轉移利潤，二是聯(lián)建、集資建房、委托建房業(yè)務不按相應政策規(guī)定繳納營業(yè)稅，三是境外銷售房產，隱匿銷售收入，四是采取包銷方式，少記銷售收入。一些開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發(fā)商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開

發(fā)企業(yè)和包銷商偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。

2.4稅務機關對打擊房地產業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產業(yè)偷逃稅款提供了機會

首先，稅務機關與其他行政管理部門之間的房地產開發(fā)項目信息交流較少，自身也不具備收集相關信息的手段，無法在房地產開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但房地產企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。

3、加強房地產稅一體化管理的建議

為加大對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國家稅務總局近年來連續(xù)出臺相關政策，各級地稅稽查部門也加緊了對房地產企業(yè)的專項檢查，但要根本上解決房地產行業(yè)偷逃稅問題，除加強稅收征管、加大查處力度外，還需要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業(yè)稅制。

3.1充分發(fā)揮契稅征管在房地產稅收一體化管理中的主導作用

房地產稅收涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。雖然各稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但房產稅諸多稅種的納稅依據(jù)在契稅申報表中都有反映。如果對各稅實施一體化管理，并以契稅征管為抓手，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關規(guī)定，以證控稅，可以有效堵塞漏洞。一是，加強契稅征管保證房產稅的足額征收利用現(xiàn)有的設備和資源，以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，建立房地產稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。在契稅調查摸底時，通過跟蹤了解掌握房地產開發(fā)商發(fā)生的房地產開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，對房地產開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施解決，加強房地產開發(fā)企業(yè)有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場的有關稅收的管理。

二是通過契稅征管減少各稅稅收成本。在契稅征管當中，稅務部門或崗位將土地使用權承受方及其承受土地使用權的交易信息及時傳遞給管理房地產開發(fā)環(huán)節(jié)有關稅收的稅務部門或崗位；將房地產轉讓方及其房地產交易信息及時傳遞給管理房地產轉讓環(huán)節(jié)有關稅收的稅務部門或崗位。

3.2加強對房地產開發(fā)過程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產業(yè)稅收流失

從房地產企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產業(yè)的全程監(jiān)控。一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源頭控管。房地產開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產管理等部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業(yè)納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面要加大對房地產開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加建安企業(yè)的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產企業(yè)利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。同時，稅務部門還要加強對房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。房地產業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，稅務機關在銷售環(huán)節(jié)加強對房地產的票據(jù)領用、管理、結算的管理，就能最大限度地掌握房地產開發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)申報納稅的真實性和準確性。

3.3加強房地產交易環(huán)節(jié)涉及的各個稅種的征管

雖然該類稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但是稅收征管的基礎信息如房地產交易的出讓方、承受方、房屋坐落、面積、成交價格等是基本一致的。因此，統(tǒng)一的基礎信息是實施房地產交易環(huán)節(jié)稅收一體化征管的前提。房地產交易環(huán)節(jié)各稅種具有面廣量大、納稅人不固定的特點，征管難度大，因此，必須取得房管、土管部門的配合，把征收環(huán)節(jié)統(tǒng)一設置在土地、房屋權屬發(fā)生轉移之后，辦理土地使用權證、房屋所有權證之前，才能嚴格征管，防止偷逃稅的發(fā)生。因此，統(tǒng)一的征收環(huán)節(jié)是實施房地產交易環(huán)節(jié)稅收一體化征管的基礎。改變契稅征管模式，變房管局代征為財政部門自征，負責契稅征收管理工作，確立自主征收的契稅征管新模式，統(tǒng)一征收機構，是實施一體化征管的組織保障。統(tǒng)一的征管軟件。在契稅征管軟件的基礎上加載子系統(tǒng)開發(fā)完成的，能夠完成各稅種的申報受理、開票征收、個人所得稅的納稅清算等多項功能，節(jié)約軟件開發(fā)成本，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)信息的高度共享。

3.4逐步從房地產交易環(huán)節(jié)稅收一體化向房地產稅收一體化過渡

實現(xiàn)將房地產交易稅收征管信息向房地產取得、開發(fā)環(huán)節(jié)輻射，為房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的征收提供支撐；進一步實現(xiàn)在房地產保有環(huán)節(jié)，通過房地產購入、轉讓記錄，確定商鋪、寫字樓、住宅的租售信息，為房產稅的征收提供有力保證。為此在房地產交易環(huán)節(jié)稅收一體化第二代軟件開發(fā)的系統(tǒng)分析階段，充分考慮建立信息傳遞機制，實現(xiàn)信息共享，加強各稅征管，加快房地產稅收一體化進程的問題。如收集利用土地使用權交易信息，了解城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源變化情況；收集利用開發(fā)商銷售商品房的信息，監(jiān)控房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和購房人契稅等稅源；收集利用房地產轉讓信息，掌握城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅稅源變化情況；綜合利用有關信息資料，加強對房地產出租應繳納營業(yè)稅及附加、所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等稅種的管理。

3.5改革和完善房地產稅制，從源頭上堵住房地產企業(yè)的偷逃稅漏洞

在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對逃稅企業(yè)的處罰力度，對遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但非治本之策。要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業(yè)信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業(yè)的逃稅漏洞。改革的重點是從房地產開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結合土地流轉制度改革及房產保有階段的稅制結構調整，減少房地產行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產開發(fā)建設的信息透明度，理順房地產價格機制，實現(xiàn)房地產稅收與房地產經濟增長的良性循環(huán)及消費者對商品房正常的消費預期。改革的方向是建立科學的物業(yè)稅收體系，按照簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產過于混亂的租、稅、費體系，簡化歸并房產稅與城市房地產稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩(wěn)定、調控有效的物業(yè)稅體系。