蕭　薇　唐　焱

摘要：政策作為影響地價(jià)的重要因素對地價(jià)起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來土地價(jià)格變化較大，增長較為迅猛，部分長三角、珠三角和京津地區(qū)的增長速度較快，為此國家出臺(tái)了各項(xiàng)政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸模型，將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了政策對房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；多元線性回歸；政策績效評價(jià)；房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類號：DF293.33文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２００9）02－０132－02

一、政策背景簡述

觀察近年來實(shí)施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房價(jià)的房地產(chǎn)新政，政策作為一項(xiàng)非常重要的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀(jì)90年代末國家也陸續(xù)發(fā)布過各項(xiàng)政策來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的改革與調(diào)控。而政策的實(shí)際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。為驗(yàn)證政策對房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價(jià)格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（以上一年價(jià)格為100）分析看來，上海市房地產(chǎn)市場大體分三個(gè)階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格略微下跌，價(jià)格波動(dòng)幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價(jià)格呈明顯的上升趨勢，尤其是2003年，價(jià)格指數(shù)為120.1，比2002年增長了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長趨勢。直至2006年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來的首次下跌。

三、房地產(chǎn)政策運(yùn)行效果分析

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，上海市的房地產(chǎn)價(jià)格在不同時(shí)期表現(xiàn)出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化驅(qū)動(dòng)力模型進(jìn)行定量化分析，由此可估算出我國近十年來房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控所起的實(shí)際作用，對政策進(jìn)行績效評估和分析。

1.變量指標(biāo)選取

房地產(chǎn)價(jià)格是多種社會(huì)因素共同作用的結(jié)果，選取其中對房地產(chǎn)價(jià)格整體水平影響較大的因素作為指標(biāo)變量，建立房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)化驅(qū)動(dòng)力模型。選取因素如下：

（1）GDP，影響區(qū)域內(nèi)地價(jià)水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)；

（2）消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，物價(jià)水平的高低直接影響到居民對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，間接影響到對房地產(chǎn)的投資；

（3）居民收入水平，影響區(qū)域內(nèi)人民對房地產(chǎn)投資能力。收入水平較高的時(shí)候，盈余資金更傾向于投資于房地產(chǎn)；

（4）房屋竣工面積，反應(yīng)房地產(chǎn)的供給量；

（5）人口變化，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在需求方面；

（6）房地產(chǎn)政策，政策參與國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產(chǎn)政策，法律體制的改革和重大措施等。對政策采取分級量化的方式：國家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分，中共中央國務(wù)院發(fā)文賦值2—3分，原土地管理局和國土資源部發(fā)文賦值1—2分。

綜合分析1997年至2006年各政策的頒布情況，按照上述分級量化方式得出結(jié)果如下：

2.模型的建立和計(jì)算

在建立回歸模型前，首先要對各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以此消除不同量綱對模型準(zhǔn)確性的影響，在此采用的方差標(biāo)準(zhǔn)化對6個(gè)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化；方差標(biāo)準(zhǔn)化后的變量具有均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1的特征。

利用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，通過多元線性回歸模型的分析，得出上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化的回歸模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中，Y代表上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；GDP表示人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，SHOURU表示人均工資收入，RENKOU表示區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量，GONGJI表示年房地產(chǎn)竣工面積，WUJIA表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，ZHENGCE表示房地產(chǎn)政策變量。

模型中各個(gè)變量均通過檢驗(yàn)。R²=0.99976，F(xiàn)、P檢驗(yàn)：F=2109.7012，P=0.000016。從相關(guān)數(shù)據(jù)看出，此模型擬合度高，通過檢驗(yàn)，該模型有效。

3.政策效果分析

從模型看出，政策變量與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈負(fù)相關(guān)。政策力度越大房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)則越低。1997—2000年這一階段的政策，政策側(cè)重土地的合理利用，并進(jìn)行了住房制度的改革，此時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)保持微小幅下降的水平，變化幅度不大，價(jià)格穩(wěn)定。2001—2003年，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開始攀升，此時(shí)期的政策力度相對薄弱，方向上主要為鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場。直至2003年，上海市GDP上漲速度迅猛，2003年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也達(dá)到120.1，較去年同比增長20%之多，迅速的攀升使其處于巔峰狀態(tài)。而2003年之后的工作核心則是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范土地出讓程序，調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，開始了一輪較為嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴。從2004年開始，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)雖然仍然保持增長的勢頭，但增長速度開始明顯放緩，直到2006年，出現(xiàn)了4年來的首次下跌。由此看出政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響還是較為明顯的。從模型的分析看出，對Y，即房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響最大是GDP，影響指數(shù)達(dá)到3.6631，其次為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，第三即為政策，影響指數(shù)達(dá)到0.6383。

四、結(jié)論

通過對上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的影響因素建立的回歸模型分析來看，房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)起到了實(shí)質(zhì)性的作用，不同時(shí)期的房地產(chǎn)政策目標(biāo)和力度不同，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果也不盡相同。尤其從2004年開始，面對突飛猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格，國家頒布的一系列房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長的確起到了作用，在一定程度上遏制了增長過于迅猛的房地產(chǎn)價(jià)格，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。由此可見，國家進(jìn)行對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場非常重要的一個(gè)因素，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)、實(shí)事求是的原則頒布各項(xiàng)合理且合時(shí)宜的政策，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。

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The Analysis of the Impacts of Policy on Real Estate Price

XIAO Wei， TANG Yan

（College of Public Administration， Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095， China）

Abstract： Changes in real estate prices are the results of many factors combined action. In recent years, various real estate policies have been promulgated by country to participating in macro-control. This article establishes the regression model of the Shanghai real estate price index from1997 to 2006, including the real estate policy as an influencing factor, and then catties on the multiple linear regression analysis to confirm the impacts of policy on the real estate price.

Key words： Real estate policy； multiple linear regression； Evaluate the performance of deductions policies； real estate price

[責(zé)任編輯 杜 娟]