吉建軍

四大國(guó)有商業(yè)銀行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在2009年的第一天出現(xiàn)松動(dòng)。新的優(yōu)惠利率措施顯示：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。存量房貸是指2008年10月27日房貸新政出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。

有專家分析：占據(jù)個(gè)人房貸市場(chǎng)67%份額的“四大行”對(duì)房貸讓息，完全可以理解為金融業(yè)發(fā)出聯(lián)手救市的信號(hào)。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的“蓬勃發(fā)展”離不開(kāi)金融行業(yè)特別是銀行業(yè)的鼎力支持，雙方在房地產(chǎn)行業(yè)賺得盆滿缽溢之后，遇到困境一起度過(guò)也完全可以理解。因?yàn)榉康禺a(chǎn)崩盤(pán)，貸款給房地產(chǎn)商和廣大購(gòu)房者的銀行業(yè)必然首當(dāng)其沖。然而這條政策僅僅針對(duì)已售房，對(duì)存量房的房貸利息并沒(méi)有規(guī)定，因此說(shuō)銀行開(kāi)始救市并不完全。那么銀行為什么要對(duì)房貸利息作此調(diào)整呢？

當(dāng)然，“四大行”聯(lián)手讓息會(huì)讓部分房奴負(fù)擔(dān)減輕，表面看來(lái)房奴的“悲慘還貸”境況將有所改觀，而實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有得到根本改變。

客觀來(lái)說(shuō)，銀行此次讓息力度是非常大的，然而享受七折利率的購(gòu)房者畢竟有限。根據(jù)新的還款制度，七折利率的受惠者主要集中在2005年后承受高房?jī)r(jià)高利率的購(gòu)房者。因?yàn)榻^大多數(shù)貸款者用遞減法還貸，2005年以前實(shí)施按揭的購(gòu)房者，很多利息早已被扣完，享受此優(yōu)惠政策的購(gòu)房者相對(duì)眾多的購(gòu)房者而言確實(shí)少得可憐。從這方面來(lái)看，“四大行”的房貸讓息政策只不過(guò)是有些現(xiàn)實(shí)意義的幌子，亦即擺出一副讓利于民的形象，骨子里仍然打著自己的如意算盤(pán)：如何在讓息的名頭下實(shí)現(xiàn)銀行利益的最大化？這就促成了“只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶”這一特殊群體的劃定。如果這個(gè)分析還不能讓大家看清銀行讓息的本質(zhì)，那么下面這條規(guī)定會(huì)讓大家明白銀行這樣做的道理：“只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日至2月22日之間，申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠?！边@下應(yīng)該真相大白了，銀行根本就是在擔(dān)心購(gòu)房者還不起房貸或在低迷房?jī)r(jià)中不愿償還房貸利息。因?yàn)殂y行一直是以三期為基準(zhǔn)線的，在出臺(tái)優(yōu)惠政策時(shí)卻故意將此基準(zhǔn)線提高了一期，其意圖昭然若揭。有此噱頭，“四大行”的政策一經(jīng)出臺(tái)，網(wǎng)上頓然噓聲一片。有不少激進(jìn)的網(wǎng)友更是以“掛羊頭，賣(mài)狗肉”對(duì)此進(jìn)行批評(píng)；也有人認(rèn)為這個(gè)政策能夠?qū)嵤┳屬?gòu)房者看到了一些曙光，因?yàn)殂y行房貸政策有了調(diào)整的一線希望。

仔細(xì)分析我們不難看出，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)交易量嚴(yán)重下滑、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的大趨勢(shì)下，購(gòu)房者卻頂著巨大的還款壓力，償還高房?jī)r(jià)時(shí)期的銀行貸款利息。為了不使銀行和購(gòu)房者之間的還款協(xié)議與時(shí)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)過(guò)于不協(xié)調(diào)，也同時(shí)為了穩(wěn)定還款者的情緒（不至于在房?jī)r(jià)低迷時(shí)期把他們逼急了），銀行及時(shí)出臺(tái)這個(gè)政策其實(shí)是必然的。

眾所周知，2006年之后，房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始大規(guī)模泛起，特別是大部分一線城市和少量二線城市的房?jī)r(jià)不正常上漲，那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)較如今要高出三四成甚至5成，而2006年、2007年的地價(jià)高出現(xiàn)在的3倍，建材成本高出一倍。存量房?jī)r(jià)問(wèn)題不解決，銀行的七折利息優(yōu)惠，也只能是對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)枝末節(jié)的一些調(diào)整，穩(wěn)定一部分購(gòu)房者還貸的信心，根本動(dòng)搖不了高房?jī)r(jià)這個(gè)最根本的問(wèn)題。試想一下：那些動(dòng)用了兩代人甚至三代人的儲(chǔ)蓄交了首付，才買(mǎi)進(jìn)一套不足90平方米住房的年輕人，面對(duì)高出如今市場(chǎng)30%甚至更高房?jī)r(jià)的還債壓力，這樣的利益優(yōu)惠能給他們帶來(lái)多大實(shí)惠？