趙江山

借助危機(jī)背景，在不對稱的資源、政策推動F和在非完全市場競爭下形成的“國進(jìn)民退”，扭曲T市場資源配置，打壓了市場活力和效率。

中國房地產(chǎn)業(yè)諸多怪現(xiàn)象讓人迷思。比如不管怎么調(diào)控，房價就是停不下上漲的腳步，比如開發(fā)商高價圈地與巨量閑置用地并存。而近期引起業(yè)界熱烈討論的是：國企加速擴(kuò)張、瘋狂搶地的現(xiàn)象。

國企地王頻現(xiàn)

10月20日，保利在土地市場上成為焦點(diǎn)。在以總代價46.12億接下廣州項(xiàng)目后，保利又以20.42億的總價成功競得佛山地塊。而在同一天，保利以拍賣會最高出價17.9億元，將南京地塊收入囊中。一日之內(nèi)，保利在廣州、佛山、南京三個城市耗資了近百億擴(kuò)張土地儲備。

地產(chǎn)商之間圈地大戰(zhàn)，從性質(zhì)上看，與國家間的軍備競賽并無本質(zhì)區(qū)別。

今年各地爆出的“地王”得主名單中，中海、保利、金地等是?？停袠I(yè)龍頭萬科自2007年底就明確表態(tài)不當(dāng)?shù)赝?，但今?月以來也沒少拿地。至于部分背靠央企“大樹”，頻頻攪局的非著名房企，也著實(shí)引起了業(yè)界的強(qiáng)烈關(guān)注。

國企在政治及自身利益的驅(qū)動下，作為救市敢死隊(duì)帶頭入市拿地，成功改變了人們對未來房價的預(yù)期。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，中國房地產(chǎn)卻量價齊升，銷量及漲幅甚至超過2007年的歷史紀(jì)錄。

面對逐漸顯現(xiàn)土地區(qū)域壟斷，有專家表示，壟斷資源的最大表現(xiàn)就是開發(fā)商直接控制定價權(quán)，設(shè)置高競買門檻攔住中小開發(fā)商，相當(dāng)于取消了公平競爭。由少數(shù)大型開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域壟斷，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，受到開發(fā)商資金鏈以及開發(fā)進(jìn)度的制約。

有開發(fā)商解釋，大型房企拿地通常會考慮規(guī)模效應(yīng)，在某個區(qū)域集中拿地，有利于集中開發(fā)和銷售，連續(xù)開發(fā)形成大型社區(qū)，也有利于市場集中度的提高。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49％。

中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。按目前的銷售速度，個別房企土地儲備量夠其銷售10多年。

國企緣何如此血脈赍張?

追根溯源，持續(xù)“地?zé)帷钡谋澈蠖ㄓ袕?qiáng)大力量支持。

他們抓住當(dāng)前國家救市的有利時機(jī)，充分利用自身資金及壟斷資源的獨(dú)特優(yōu)勢，大肆圈地圈錢，以實(shí)現(xiàn)其政策變現(xiàn)、低價融資、追逐暴利、抵御通脹、保值增值、樹立品牌、國慶獻(xiàn)禮、做大以搶占央企重組有利形勢等各自目標(biāo)，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府救市中上演了中國所獨(dú)有的“國進(jìn)民退，追漲地王”的大戲。

SOHO中國董事長潘石屹指出：“拿地門檻越來越高了。如果不是一個上市的公司或者實(shí)力雄厚的國有企業(yè)，沒有很好的融資途徑，要一下拿出40個億50個億，確實(shí)是非常困難?！?/p>

本輪的“地王”現(xiàn)象，是國企及上市公司，追逐政策套利及資本市場套利下的產(chǎn)物。“地王”高價拍地的重置成本，面粉高于周邊房價即面包的價格，周邊樓盤乘機(jī)哄抬房價，更使人們相信未來的房價肯定會更貴。然而建立在虛高重置成本預(yù)期上的房價預(yù)期缺乏真實(shí)市場的支撐，超出市場供需博弈及購買能力上的房價是泡沫。地王扭曲了土地市場的價格，人為推高了房價預(yù)期，虛高的房價必將回歸理性。2008年泡沫崩潰的場景相信很多人還記憶猶新。

借助危機(jī)背景，在不對稱的資源、政策推動下和在非完全市場競爭下形成的“國進(jìn)民退”，扭曲了市場資源配置，打壓了市場活力和效率。伴隨“國進(jìn)民退”的是民間投資的大量萎縮，從這種意義上來講，是改革和市場經(jīng)濟(jì)的倒退。

我們應(yīng)在國家戰(zhàn)略層面上認(rèn)真審視“國進(jìn)民退”現(xiàn)象，使國家資本投入在更多關(guān)系國計(jì)民生基礎(chǔ)，而不是借助危機(jī)，依靠國企優(yōu)勢“與民爭利”。