劉彥喆

房地產(chǎn)市場具有與一般消費品市場所不同的特點。一般消費品市場屬于消耗性產(chǎn)品，市場中以增量市場交易為主，以存量交易為輔；而房地產(chǎn)市場則有所不同，房地產(chǎn)的增量市場僅是市場交易的一部分，更大部分是在房地產(chǎn)的存量市場中完成的。也就是說，統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易市場實際上包括兩部分，一部分是通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)市場，即房地產(chǎn)商通過開發(fā)建設(shè)的商品房在市場上進行交易，主要為新房的交易；另一部分則是居民自有的商品房在市場上進行交易，實現(xiàn)房屋流通和置換的市場。房地產(chǎn)增量市場和存量市場之間不是脫節(jié)、各自獨立的市場，而是相互關(guān)聯(lián)，具有密切的關(guān)系。

第一，房地產(chǎn)增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產(chǎn)開發(fā)市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產(chǎn)開發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導(dǎo)作用。土地的供給受國家土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開發(fā)進度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現(xiàn)失靈。

第二，房地產(chǎn)存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經(jīng)濟學(xué)理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。

第三，房地產(chǎn)增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產(chǎn)市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房價格較高時，購房者將轉(zhuǎn)向購買舊房；當(dāng)新房價格較低時，則有相應(yīng)的購房者從存量市場，轉(zhuǎn)向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場是一個壟斷性市場，開發(fā)商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產(chǎn)存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產(chǎn)增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產(chǎn)增量市場的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價格長久偏離市場有效價格。

第四，市場的房價不是房地產(chǎn)增量市場決定，而是由房地產(chǎn)存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導(dǎo)。以美國為例，房地產(chǎn)的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產(chǎn)市場越是成熟的國家或地區(qū)，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發(fā)展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。

我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國房地產(chǎn)的存量市場卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場的發(fā)育就會處于弱勢地位，由房地產(chǎn)成片開發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點。

存量市場的不發(fā)達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現(xiàn)購買需求，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過增量市場來實現(xiàn)。由于增量市場對整個房地產(chǎn)市場的交易和價格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。

可以看出，由于存量市場規(guī)模小而增量市場規(guī)模大，使得我國的房地產(chǎn)由增量市場所主導(dǎo)，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產(chǎn)商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現(xiàn)波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)地快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發(fā)揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產(chǎn)市場中，存量市場和增量市場發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的深層次原因之一。

我國房地產(chǎn)調(diào)控的不力，問題的關(guān)鍵并不是新建住房的不足，而是房地產(chǎn)存量市場發(fā)展的嚴重滯后。因此，要促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應(yīng)從發(fā)展房地產(chǎn)存量市場入手：一是推進住房產(chǎn)權(quán)制度的明晰化，對存量住房進行規(guī)范和管理；二是規(guī)范市場交易秩序，活躍存量房地產(chǎn)市場；三是減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，通過稅收手段，鼓勵和促進現(xiàn)有住房進入市場流通；四是開征房產(chǎn)稅，引導(dǎo)房產(chǎn)的有效利用，推進房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

（作者單位：安徽大學(xué)）