查　生

雖然人們買房子就像買股票，買漲不買跌，但與股票不同的是，房子可是生活必需品，所以該出手時(shí)還只能夠出手，一方面現(xiàn)在房市低迷，倒也正是砍價(jià)的好時(shí)機(jī)，另一方面國(guó)家為了拉動(dòng)內(nèi)需，不僅降了貸款利率，而且還出臺(tái)一些優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，減少了買房的交易成本，對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)環(huán)境也改善很多。

但是對(duì)于大部分買房者來(lái)說(shuō)，能夠全額付款的畢竟是少數(shù)，因此少不了得向銀行貸款，那么在目前的情況下，應(yīng)該如何來(lái)貸款，如何來(lái)還貸呢？

首次購(gòu)房：用足公積金

已經(jīng)經(jīng)歷了多年愛(ài)情長(zhǎng)跑的Lily和男朋友Ben，終于決定要在明年30歲到來(lái)之前跨入婚姻殿堂，開(kāi)始動(dòng)腦筋來(lái)尋找愛(ài)巢了。月收入加起來(lái)超過(guò)2萬(wàn)元的他們，看上了內(nèi)環(huán)附近一套單價(jià)2萬(wàn)元的精裝修酒店式公寓，價(jià)格為150萬(wàn)元，那么他們應(yīng)該如何來(lái)同銀行打交道呢？

對(duì)于首次購(gòu)房，信用記錄良好，并且購(gòu)房面積在90平方米以下的客戶，一些銀行都有優(yōu)惠政策，可以享受20%的首付，商業(yè)貸款超過(guò)30萬(wàn)元，利率可以打7折。

因此對(duì)于Lily來(lái)說(shuō)，只要準(zhǔn)備首付20%約30萬(wàn)元，其它都可以用貸款來(lái)解決。

在2008年下半年連續(xù)幾次降息之后，目前5—30年公積金貸款的利率已經(jīng)從最高峰時(shí)的5.22%調(diào)整為3.87%，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率則為5.94%，打七折后是4.16%。而且各地為了促進(jìn)消費(fèi)，在公積金貸款額度上也大幅調(diào)升，如上海有公積金的家庭貸款最高可以貸足60萬(wàn)元，像Lily和Ben都有補(bǔ)充公積金，更可以貸到80萬(wàn)元。這樣，商貸的額度只需要40萬(wàn)元就可以了。這樣一算，120萬(wàn)元的貸款，只需要自己付首付30萬(wàn)元即可，這對(duì)于已經(jīng)工作有一段時(shí)間的Lily和Ben來(lái)說(shuō)，拿出首付是綽綽有余，其它的就可以作為裝修和婚姻籌辦費(fèi)用了。

還款方式：等額本金

以Lily和Ben的例子來(lái)看，120萬(wàn)元含80萬(wàn)元為公積金，40萬(wàn)元商貸，以等額本息的方式，30年計(jì)，如果利率始終保持不變的話，共付利息約85萬(wàn)多元，每個(gè)月的還款額度為5706.35元。對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)，要保持財(cái)務(wù)狀況的安全，每個(gè)月用于還債的部分不得超過(guò)家庭月收入的50%，因此，Lily遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50%的家庭負(fù)債安全線。

但是利率不可能一直維持目前的低水平，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，上調(diào)的機(jī)會(huì)也是很大的，而且借貸時(shí)間越長(zhǎng)，還的利息就越多。如果只貸20年的話，每月的還款額也僅在7250.99元，但是利息總額卻可以下降至54萬(wàn)元。

考慮到Lily和Ben的還款能力還不錯(cuò)，因此為了節(jié)省利息，Lily和Ben還可以等額本金的還款方式。由于這種方式改變了“等額本息”先還利息，再還本金的做法，在每個(gè)月的還款額度中，一部用直接來(lái)還本金，因此利息是逐步減少的。還是以20年來(lái)計(jì)算，那么第一個(gè)月還款額度為8966.67元，第二個(gè)月就減少到8950.14元，一年之后為8768.33元，最后一個(gè)月僅需還款5016.53元，20年的利息總額更是只有47.79萬(wàn)元，節(jié)約近7萬(wàn)元。

存量房貸如何還

如果不是買新房，而是原來(lái)就已經(jīng)有的房貸，除了利率下調(diào)減少的利息外，還可以向銀行申請(qǐng)利率打折。不過(guò)不同的銀行有不同的條件限制，如民生銀行規(guī)定，只有以前享受利率85折的客戶，還貸情況好，而且資信情況良好，才可以申請(qǐng)利率的七折優(yōu)惠。而農(nóng)行規(guī)定，只有客戶貸款起始金額在30萬(wàn)元以上的，目前享受八五折利率的，從2009年起利率才可以下探到七折，這部分調(diào)整由系統(tǒng)自動(dòng)完成。而光大銀行則是對(duì)貸款余額在30萬(wàn)元以上的第一套房貸，實(shí)行七折優(yōu)惠。而且有的銀行是自動(dòng)調(diào)整，有的則需要去柜臺(tái)申請(qǐng)。

如果所在的銀行不能夠給你7折優(yōu)惠，你還可以讓房貸“跳槽”——“轉(zhuǎn)按揭”，尋找最實(shí)惠的銀行來(lái)提供貸款，因?yàn)槟壳按蟛糠止煞葜菩°y行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。雖然轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，但是有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費(fèi)”這項(xiàng)最大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到，對(duì)于減少的利息來(lái)說(shuō)，也就很值得了。

另外，如果以前辦理了固定利率還款，現(xiàn)在要趕緊去改成浮動(dòng)利率，因?yàn)榍皟赡旯潭ɡ识荚?%以上，而現(xiàn)在5年以上的基準(zhǔn)率只有5.94%，即使不打折也已經(jīng)相差1個(gè)多百分點(diǎn)，打折后就相差更多了，以一筆50萬(wàn)元，20年期的貸款來(lái)計(jì)算，每年可以少還4000多元。 不過(guò)要注意的是，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金，這筆約違金剩余本金×剩余天數(shù)×利率差。如果節(jié)省的利息大于違約金，那么就是合算的。