孫春艷

能量強(qiáng)大的房地產(chǎn)商用各種方式表達(dá)自己的利益訴求，但今年他們更多寄希望于兩會(huì)各級(jí)省代表團(tuán)。他們會(huì)結(jié)合各地實(shí)際，提出房地產(chǎn)方面的政策建議

“昨天，國務(wù)院總理溫家寶主持的常務(wù)會(huì)議上，審議并原則上通過了有色金屬產(chǎn)業(yè)、物流振興規(guī)劃，房地產(chǎn)最終沒有入圍?！?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下簡稱“建設(shè)部”)政策研究中心主任陳淮在2月26日“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上的開場白，令場下一片嘩然。

來自廣東、吉林、甘肅等600余位地產(chǎn)業(yè)界代表，無一不透出失望的表情。這個(gè)消息，也讓近一個(gè)多月來圍繞房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)“十大規(guī)劃”的激烈角力，暫告一段落。

糾結(jié)“振興規(guī)劃”

搶搭產(chǎn)業(yè)振興末班車，成為兩會(huì)前地產(chǎn)業(yè)界奔走游說的重頭戲。

為貫徹落實(shí)國家經(jīng)濟(jì)增長“保八”目標(biāo)，進(jìn)入2009年以來，產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)。1月初，鋼鐵和汽車的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已經(jīng)制定出來了，其他如紡織、有色金屬、能源等的振興規(guī)劃也在加緊制定中。

根據(jù)國務(wù)院的工作安排 ，共有十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但當(dāng)時(shí)完全確定的只有八個(gè)，尚有1～2個(gè)“振興規(guī)劃”名額未定。

這意味著，一旦某個(gè)行業(yè)進(jìn)入“十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃”，逆勢(shì)走出目前的經(jīng)濟(jì)衰退趨勢(shì)，也將成為可能。

“過冬”已經(jīng)一年有余的房地產(chǎn)商和各種房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織，在2009年年初變得空前活躍。包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在內(nèi)的行會(huì)組織，極力為房地產(chǎn)行業(yè)爭取“產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”最后一席。不斷召開相關(guān)會(huì)議、開辦沙龍、起草文字方案，諸多行動(dòng)由此展開。

一位接近建設(shè)部并不愿意透露姓名的人士對(duì)《中國新聞周刊》表示，1月初，建設(shè)部召開了一次由相關(guān)部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織等人士參加的會(huì)議。當(dāng)時(shí)與會(huì)代表提出，是否可以為房地產(chǎn)業(yè)爭取國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。建設(shè)部出席此次會(huì)議的官員當(dāng)時(shí)沒有做出明確表態(tài)，只要求與會(huì)主要代表就下一步的市場走勢(shì)、政策方向等“拿出幾套方案來”。

“1月10日，我們接到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，征集地產(chǎn)商會(huì)的意見，并要求編制詳細(xì)規(guī)劃，1月15日，我們向部里提交了一份‘房地產(chǎn)規(guī)劃報(bào)告?！比珖ど搪?lián)地產(chǎn)商會(huì)(下稱“地產(chǎn)商會(huì)”)會(huì)長聶梅生對(duì)《中國新聞周刊》表示。

這份報(bào)告除強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場衰退是導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)深幅調(diào)整的重要原因外，還提出了振興房地產(chǎn)業(yè)的一系列政策建議。其中包括，降低住房交易稅費(fèi)、取消“二套房”限制政策、拓寬房地產(chǎn)投融資渠道、改善投融資環(huán)境、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展等建議。

“實(shí)在拗不過協(xié)會(huì)的反復(fù)要求，先搜集上來相關(guān)建議再說?！?前述接近建設(shè)部的人士說。但戲劇性的一幕卻發(fā)生了：2月9日，聶梅生在接受《國際金融報(bào)》采訪時(shí)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已向國務(wù)院提交了房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃方案；但緊隨其后，2月10日，建設(shè)部宣傳部人士卻對(duì)媒體公開否認(rèn)了這一說法。

其實(shí)關(guān)于地產(chǎn)界的上述訴求，在建設(shè)部內(nèi)部也發(fā)生了很大的分歧。據(jù)悉，一些部委領(lǐng)導(dǎo)就不太同意給剛剛“降溫”的房地產(chǎn)業(yè)冠上“振興” 二字。因?yàn)榇伺e很可能“好心辦壞事”，被國務(wù)院駁回；而不提振興的事情，卻意味著搭不上“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”這班快車，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也是個(gè)損失。

前述人士稱，最終在匯總了多個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)提出的方案后，一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部高層領(lǐng)導(dǎo)特別指示，刪去“振興”兩字，以“房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃”的形式上報(bào)國務(wù)院。

“據(jù)我所知，上報(bào)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)之一是以發(fā)展保障房為主，而保障房的供應(yīng)，對(duì)商品房市場沖擊很大。” 中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)《中國新聞周刊》表示。

但2月26日陳淮的發(fā)言卻證明，房地產(chǎn)業(yè)最終失去了進(jìn)入“十大規(guī)劃”的可能。

地方兩會(huì)房產(chǎn)商活躍

陳淮話音剛落，2月26日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新親自主持會(huì)議，邀請(qǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家學(xué)者，就尚未出臺(tái)的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整規(guī)劃”收集建議。

看來，由中央層面近期出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展和規(guī)劃方案幾無可能，地產(chǎn)振興寄希望于地方操刀。事實(shí)上，在各地地產(chǎn)協(xié)會(huì)的大力推動(dòng)下，各地的振興措施早已出手。

去年12月份，中房協(xié)和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)分別遞交給國務(wù)院有關(guān)部門的一份報(bào)告中，都反映要給地方政府一定權(quán)限，各地應(yīng)根據(jù)各自實(shí)際情況，靈活、適度實(shí)行自主調(diào)控，不應(yīng)全國“一刀切”。

與石油、汽車、鋼鐵等行業(yè)以國有大型企業(yè)為主不同的是，地產(chǎn)行業(yè)中民營企業(yè)占到80%以上，且經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了一條多個(gè)行業(yè)緊密依存的產(chǎn)業(yè)鏈，反映自身利益訴求的呼聲日高，這更加凸顯了行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。成立于1985年的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡稱中房協(xié))和成立于2001年的全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)，正是擔(dān)當(dāng)了此任。

在各地商會(huì)中，廣東地產(chǎn)商會(huì)較有代表性?！叭ツ昴甑祝瑥V東地產(chǎn)商會(huì)按照全國地產(chǎn)商會(huì)的文件和指導(dǎo)，結(jié)合廣東實(shí)際也寫了份文件，呈給了廣東省省委書記汪洋和廣東省省長黃華華?！?廣東省地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長黃朝輝對(duì)《中國新聞周刊》記者說。

這份題為“當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)分析和八大政策建議”的文件，目前已經(jīng)得到省政府的積極反饋。

作為地產(chǎn)大省的廣東，目前已經(jīng)有廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)等多個(gè)協(xié)會(huì)。成立于2008年3月的廣東省地產(chǎn)商會(huì)，成立僅幾個(gè)月就吸納了近百家主流地產(chǎn)集團(tuán)會(huì)員。會(huì)長兼主席是業(yè)界頗具號(hào)召力的富力地產(chǎn)董事長李思廉，碧桂園、合生創(chuàng)展、恒大地產(chǎn)、星河灣等大型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長、總裁也都位列副會(huì)長之列。

在2月召開的廣東省十一屆人大二次會(huì)議上，廣東省地產(chǎn)商會(huì)首度獲邀列席會(huì)議并將小組發(fā)言。黃朝輝將前述“八大政策建議”拋出，稱代表全省各地主要房地產(chǎn)商。

這八大建議主要包括，在省內(nèi)有條件地區(qū)，如廣州、深圳、東莞、佛山、珠海等地啟動(dòng)購房入戶政策，刺激購房欲望；建議政府團(tuán)購普通商品房作為廉租房，允許地產(chǎn)商以房代稅；在金融領(lǐng)域增加開發(fā)信貸規(guī)模和購房者貸款比例，適當(dāng)延緩還貸期限并在利息上適當(dāng)優(yōu)惠；對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納考慮予以一定期限的延緩，以“放水養(yǎng)魚”穩(wěn)定稅源等。

這些建議在廣東省的兩會(huì)上引起了爭議，尤其是“購房入戶”建議。但很快地，2月27日，廣東省召開常務(wù)工作會(huì)議研究促進(jìn)廣東房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，3月3日，幾乎與廣東“兩會(huì)”代表抵達(dá)北京同步，廣東火線出臺(tái)15條刺激樓市新政，即廣東《關(guān)于促進(jìn)省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。新政很大部分采納了前述廣東地產(chǎn)商會(huì)的政策建議，正如黃朝輝們所愿。

類似廣東這樣由地產(chǎn)協(xié)會(huì)建議，最終影響決策的一幕，在各地并非鮮見。去年12月中旬，重慶市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)向重慶市工商聯(lián)、市委統(tǒng)戰(zhàn)部呈遞“緊急報(bào)告”，吁請(qǐng)政府加快出臺(tái)包括“購房入戶”等在內(nèi)的22條措施政策，緩解房企壓力，重振樓市信心。今年1月20日，重慶市出臺(tái)政策，規(guī)定重慶新購房戶，如在主城區(qū)購買建筑面積90平方米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。

很快地，武漢、廈門等地也隨即發(fā)布了購房入戶的細(xì)則。目前購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等政策，紛紛現(xiàn)身不同城市。而據(jù)本刊記者從多位地產(chǎn)商處了解到，一些地方的新一輪救市政策，也正呼之欲出。

兩會(huì)前集中游說

早在2003年，“18號(hào)文件”PK掉“121號(hào)文件”的事情，就證明了房地產(chǎn)商們的游說能力。

2003年6月，央行出臺(tái)“121號(hào)文件”，要求警惕房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的情況，并希望各地收緊信貸。北京的房地產(chǎn)商如任志強(qiáng)等，在文件出臺(tái)之后開始頻繁“上書”、資助論壇、開研討會(huì)，以期改變政策的取向。

時(shí)隔兩個(gè)月之后，2003年8月，國務(wù)院出臺(tái)第“18號(hào)文件”，認(rèn)為全國房地產(chǎn)市場是健康的，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這引來開發(fā)商一片歡呼，并稱之為市場化的勝利 。

每年兩會(huì)前，房地產(chǎn)商的游說都會(huì)空前活躍。在處于寒冬的地產(chǎn)界，今年似乎加快了節(jié)奏。

兩會(huì)前的最后一個(gè)周末，2月26日，北京春寒料峭的清晨，近千位來自各個(gè)地方的房地產(chǎn)企業(yè)代表，齊集“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇”。

由全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)主辦的這次會(huì)議，被房地產(chǎn)商譽(yù)為“兩會(huì)前一個(gè)重要聲音”。

與會(huì)地產(chǎn)代表，雖然來自不同地區(qū)，但相同的是幾乎都攜帶一個(gè)公文包，里面裝著厚厚的各種意見建議書。建議書發(fā)送的對(duì)象，則主要是建設(shè)部政策研究中心主任陳淮、國務(wù)院發(fā)展研究中心原局長李泊溪和地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生。

會(huì)議還沒開始，甘肅省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、甘肅萬盛置業(yè)董事長陳萬智就忙著把他們最新起草的一份關(guān)于取消經(jīng)濟(jì)適用房、發(fā)展普通商品房的意見書，早早地送到了相關(guān)人士的手里。而陳淮一出現(xiàn)，就有幾位地方商會(huì)代表圍過去，傾訴當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際困難，比如房地產(chǎn)信貸難、空置率上升、交易萎縮等。

身為北京市兩會(huì)代表的潘石屹，則在1月召開的北京市兩會(huì)上，提出了建議降低商業(yè)物業(yè)出租稅，取消“雙限房”，讓土地交易市場更加透明化等提案。北京市政協(xié)委員的任志強(qiáng)則建議，政策應(yīng)讓更多富人來京購房等。

據(jù)本刊了解，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)已經(jīng)通過全國工商聯(lián)向全國政協(xié)提交了三份議題，一個(gè)是《積極促進(jìn)綠色建筑的發(fā)展的提案》和《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場、拉動(dòng)消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長》《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》兩個(gè)書面發(fā)言。

遞交提案是作為全國工商聯(lián)下屬商會(huì)的正常工作之一。“2008年兩會(huì)我們提出建立小產(chǎn)權(quán)的提案，因?yàn)檫^于敏感，最終沒有通過全國工商聯(lián)主席聯(lián)席的審議?！必?fù)責(zé)兩會(huì)提案工作的商會(huì)、全國房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟執(zhí)委會(huì)主任王玉清對(duì)《中國新聞周刊》說。

“我們反映訴求的渠道非常暢通，一個(gè)是建設(shè)部、發(fā)改委，一個(gè)是全國工商聯(lián)、統(tǒng)戰(zhàn)部。”聶梅生說，像地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、萬達(dá)集團(tuán)董事長王建林和今典投資集團(tuán)董事長張寶全本身就是兩會(huì)代表， 每次會(huì)前他們會(huì)主動(dòng)收集業(yè)內(nèi)的意見想法。

多位協(xié)會(huì)人士表示，今年更多地寄希望于兩會(huì)地方上的各級(jí)省代表團(tuán)。他們會(huì)結(jié)合各地實(shí)際，提出地產(chǎn)方面的政策建議；而房地產(chǎn)振興規(guī)劃很可能“換身妝容”，以提案議案形式在今年全國“兩會(huì)”上討論。

事實(shí)上，據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》日前報(bào)道稱，前述地產(chǎn)商會(huì)提出的《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場、拉動(dòng)消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長》，作為全國工商聯(lián)日前向全國政協(xié)提交的團(tuán)體提案中的一個(gè)，已經(jīng)在兩會(huì)上引起關(guān)注；一份來自下屬房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)研報(bào)告，也格外引人注目。這份報(bào)告原為“申請(qǐng)將房地產(chǎn)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”草案稿的一部分，在落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”后，最終變身為政協(xié)提案。

3月5日上午，國務(wù)院總理溫家寶的政府工作報(bào)告中明確指出，在對(duì)保障房的民生力度加大之際，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；同時(shí)加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。