馮嘉雪

近三年開(kāi)始，每逢過(guò)年，潘石屹都給自己布置了一道新課題——反思，過(guò)去的一年中都發(fā)生了哪些大事，這些看似有關(guān)又或無(wú)關(guān)的事件之間有何關(guān)聯(lián)？新的一年中，潘石屹和他的SOHO中國(guó)，又將何去何從？

回顧2008年，潘石屹的心情頗為復(fù)雜。2008年3月一席“未來(lái)100天內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”的言論，讓他一下遭到眾多業(yè)內(nèi)同行的“圍攻”，在他們看來(lái)，本來(lái)從2007年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)的住宅市場(chǎng)就已經(jīng)徘徊不前，而老潘在這種艱難時(shí)刻還提出“百日劇變”的理論，簡(jiǎn)直是“自我唱衰”。

而到了當(dāng)年6月，潘石屹進(jìn)一步表示，“下一步我擔(dān)心會(huì)爆發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的信用危機(jī)。信用對(duì)一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)比一切都重要，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，避免發(fā)生信用危機(jī)是現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急?！?/p>

盡管潘石屹當(dāng)時(shí)只是針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但這番預(yù)測(cè)卻與2008年下半年美國(guó)由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)形成巧合。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洞察，潘石屹解釋?zhuān)耙驗(yàn)槲姨幵谑袌?chǎng)的第一線，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的變化都是最先體會(huì)到的?！?/p>

雖然美國(guó)的次貸危機(jī)與中國(guó)市場(chǎng)遠(yuǎn)隔重洋，但潘石屹很早就意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性。在雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)后不久，潘石屹便和妻子一同前往金融風(fēng)暴中心——紐約，向華爾街的基金經(jīng)理們請(qǐng)教相關(guān)問(wèn)題。在他看來(lái)，只有傾聽(tīng)市場(chǎng)一線人士的感受，才能搞清這場(chǎng)金融危機(jī)的來(lái)龍去脈?！扒皫滋煳矣秩チ艘惶思~約，這兩天時(shí)差還沒(méi)倒過(guò)來(lái)呢?！?009年1月9日，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在接受《中國(guó)新時(shí)代》采訪時(shí)說(shuō)。

然而，這場(chǎng)禍及全球的金融危機(jī)會(huì)對(duì)SOHO中國(guó)產(chǎn)生多大的影響，他們的“?！迸c“機(jī)”又是什么？潘石屹說(shuō)，這些是他“天天想、連做夢(mèng)都在想的問(wèn)題”。然而關(guān)鍵在于，時(shí)至今日這場(chǎng)危機(jī)已經(jīng)發(fā)展到了哪一步？對(duì)此，他還沒(méi)有能力做出判斷?！八晕抑荒苄⌒囊硪淼?、非常謹(jǐn)慎地部署SOHO中國(guó)未來(lái)的戰(zhàn)略和以及每一步策略。”

不過(guò)，讓潘石屹感到慶幸的是，他在4年前制定的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略讓SOHO中國(guó)受益至今。據(jù)記者了解，2007年，SOHO中國(guó)的預(yù)售收入是40億元，而2008年，僅三里屯SOHO一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售收入就已將近70億元。

此外，另一件讓潘石屹頗感欣慰的是2008年末國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中很多新政策正是潘石屹一直呼吁解決的問(wèn)題。

在2007年當(dāng)選北京市人大代表后，潘石屹就提交了關(guān)于促進(jìn)二手房交易的提案。2008年一整年，他都在為此呼吁。在潘石屹看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是流通的問(wèn)題。啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最根本的就是要讓房子流通起來(lái)，因此他提出取消第二套房限制、減少二手房稅費(fèi)等建議。

此次《若干意見(jiàn)》的出臺(tái)，讓老潘“不知道是喜還是悲”，“唯一遺憾的就是這些政策要是能早一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)就更好了。如果在2008年初就把這個(gè)政策推出來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)狀況以及很多中國(guó)老百姓的居住狀況都將好得多?！?/p>

現(xiàn)在，潘石屹正在準(zhǔn)備另一份關(guān)于將商業(yè)物業(yè)出租稅降回到5%的新提案，他希望此舉能降低北京市寫(xiě)字樓的空置率，讓商業(yè)零售恢復(fù)活力，也幫助更多的小企業(yè)度過(guò)危機(jī)。

辭舊中回首

2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，令中國(guó)舉國(guó)上下一片歡騰，然而期間SOHO中國(guó)的兩個(gè)項(xiàng)目也相應(yīng)受到了影響。

2008年4月初，北京市建委就提出從7月20日到9月20日，各施工單位停止土石方工程、混凝土澆筑等作業(yè)，混凝土攪拌站原則上也暫停生產(chǎn)。同時(shí)，為了全面推行施工安全標(biāo)準(zhǔn)化管理，到6月30日之前，北京市所有建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)標(biāo)，確保實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程揚(yáng)塵污染控制的目標(biāo)。

如此一來(lái)，處在北京CBD核心位置的光華路SOHO、地處東二環(huán)和東三環(huán)之間最繁華地段的SOHO北京公館就不得不停工長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月之久。

一年中，建筑行業(yè)施工的黃金季節(jié)原本就只有9-10個(gè)月，奧運(yùn)會(huì)不僅讓原本處于建設(shè)關(guān)鍵階段的光華路SOHO、SOHO北京公館被迫停工數(shù)月，還直接導(dǎo)致SOHO中國(guó)2008年的中期財(cái)務(wù)出現(xiàn)虧損。

2008年9月18日，SOHO中國(guó)發(fā)布年中財(cái)報(bào)，其2008年上半年的毛利潤(rùn)率達(dá)到61%，較2007年末的55%有顯著提高。然而按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，盡管當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)的預(yù)售金額已達(dá)到66億元，但由于在建的兩個(gè)項(xiàng)目尚未完工，按照相關(guān)規(guī)定其預(yù)售收入不能被計(jì)入中期財(cái)務(wù)報(bào)告中，因此SOHO中國(guó)的中期賬面出現(xiàn)了1.46億元的凈虧損。

在年中公告發(fā)布的第二天，潘石屹就發(fā)表了一篇致SOHO中國(guó)全體同事的信，信中老潘一方面肯定了SOHO中國(guó)在2008年市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，超額完成了銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)還提醒SOHO中國(guó)的每位同事切莫“驕傲”，“驕傲是我們最大的敵人，一旦驕傲的種子在我們心頭萌芽時(shí)，我們就會(huì)犯錯(cuò)誤。”

另一方面，潘石屹也表示所有SOHO中國(guó)的員工沒(méi)有理由失去信心，與外部市場(chǎng)一樣變得無(wú)目的地驚慌。同時(shí)，他還號(hào)召所有員工共同節(jié)約：“我們要在每一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)約，節(jié)約每一分錢(qián)，節(jié)省資源和辦公成本。這不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的成本問(wèn)題，而是反映我們的世界觀和生活態(tài)度。在國(guó)內(nèi)乘坐飛機(jī)，我建議大家都坐經(jīng)濟(jì)艙，從我做起；上班能跑步來(lái)的就不要騎車(chē)；能騎車(chē)的就不要開(kāi)車(chē)，從我做起，公司后勤部門(mén)要為持這些新的生活態(tài)度的員工安排好更衣室和淋浴間?！?/p>

這兩件事一前一后，很容易就被聯(lián)系在一起，潘石屹的公開(kāi)信很快就被個(gè)別媒體演繹為“SOHO中國(guó)上半年虧損過(guò)億，潘石屹稱(chēng)盡量騎車(chē)上班”。對(duì)此，潘石屹頗感無(wú)奈，“其實(shí)我們的公告都已經(jīng)解釋得很清楚了。可那次正好趕上我們出年中財(cái)報(bào)，他們（媒體）就認(rèn)為是因?yàn)镾OHO中國(guó)沒(méi)錢(qián)了才要節(jié)約，兩件事硬要扯在一起，非常牽強(qiáng)?！?/p>

在潘石屹看來(lái)，隨著危機(jī)的臨近，節(jié)約是每個(gè)人應(yīng)有的態(tài)度，在這樣一個(gè)特殊階段，他更有義務(wù)提醒所有員工注意節(jié)約。

在潘石屹發(fā)出節(jié)約號(hào)召之后，SOHO中國(guó)的各個(gè)部門(mén)就開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)，例如過(guò)去是各個(gè)部門(mén)分別訂閱報(bào)紙，現(xiàn)在則改為臨近部門(mén)共同訂閱。此外，潘石屹與SOHO中國(guó)的另外6名高管過(guò)去是分別訂閱香港以及海外地區(qū)的報(bào)紙和雜志，現(xiàn)在也改為一起訂閱，然后互相傳閱。此外，在節(jié)省快遞開(kāi)支、降低無(wú)線通訊話費(fèi)等方面，SOHO中國(guó)也推出了種種細(xì)致的舉措?！艾F(xiàn)在的形勢(shì)很?chē)?yán)峻，希望大家能同舟共濟(jì)?！迸耸僬f(shuō)。

迎新中遠(yuǎn)望

在經(jīng)歷了奧運(yùn)期間項(xiàng)目停工、年中虧損的事件后，下半年在金融危機(jī)的傳導(dǎo)效應(yīng)下，國(guó)內(nèi)各行業(yè)也開(kāi)始受到不同程度的影響，潘石屹深感生存之不易。

因此，在2008年 11月“光華路SOHO”獲得最后一個(gè)證件《竣工驗(yàn)收備案表》，以及12月SOHO北京公館如期建成后，潘石屹特意以公開(kāi)信的方式向相關(guān)同事表達(dá)了謝意，而這在之前是從未有過(guò)的。

2008年，像大多數(shù)中國(guó)的上市公司一樣，SOHO中國(guó)的股價(jià)也一路滑落，在接受記者采訪的當(dāng)天，SOHO中國(guó)的股價(jià)就一直徘徊在3港元左右。而2007年SOHO 中國(guó)在香港聯(lián)交所主板上市的當(dāng)天，其最高股價(jià)為每股10.2港元，收市價(jià)為每股9.55港元。

“股價(jià)下跌對(duì)我們公司當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有什么影響?！痹谂耸倏磥?lái)，股價(jià)只是股民間進(jìn)行交易的價(jià)格，“到目前為止，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題?！笔紫龋琒OHO中國(guó)握有100億元現(xiàn)金，遠(yuǎn)高于銀行借款，處于凈現(xiàn)金狀況，這在目前房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見(jiàn)；其次，公司負(fù)債率很低，2008年中期銀行借款對(duì)凈資產(chǎn)的比例不到30%，遠(yuǎn)低于地產(chǎn)行業(yè)的平均水平；第三，公司還持有大量的應(yīng)收預(yù)售款項(xiàng)。

2008年，三里屯SOHO的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)讓潘石屹著實(shí)高興。對(duì)于SOHO項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，潘石屹一度分析認(rèn)為，SOHO中國(guó)主要面向的客戶(hù)是中小企業(yè)，中小企業(yè)有活力、成本低、轉(zhuǎn)型快、效率高，未來(lái)是以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)的世界，它們的發(fā)展空間也更大。因此在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，SOHO中國(guó)寫(xiě)字樓的出租率仍然會(huì)接近100%。

然而，金融危機(jī)的影響一波接著一波，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也普遍預(yù)測(cè)2009年才將是企業(yè)最難度過(guò)的一年。當(dāng)記者問(wèn)潘石屹，2009年SOHO中國(guó)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力是否也將受到影響時(shí)，他肯定地回答，“影響是比較大的。”不過(guò)，潘石屹又緊接著補(bǔ)充，這不僅是SOHO中國(guó)將面對(duì)的難題，也是全房地產(chǎn)行業(yè)將面對(duì)的問(wèn)題，其實(shí)現(xiàn)在沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能“獨(dú)善其身”，各家企業(yè)都會(huì)不同程度地受到金融危機(jī)的影響。

而就建筑行業(yè)而言，隨著各種原材料價(jià)格的巨烈波動(dòng)，其建筑成本也會(huì)發(fā)生變化，照此趨勢(shì)來(lái)看，SOHO中國(guó)在2009年是否也會(huì)相應(yīng)調(diào)整銷(xiāo)售策略？對(duì)此，潘石屹的回答是“沒(méi)什么大的調(diào)整”。對(duì)于銷(xiāo)售策略這樣一個(gè)內(nèi)容豐富且十分敏感的問(wèn)題，潘石屹當(dāng)然不會(huì)提前公布答案，但是他自有一番自信的理由。

“任何企業(yè)在危機(jī)到來(lái)之后才考慮調(diào)整的問(wèn)題，那將是非常困難的。作為一個(gè)企業(yè)家最重要的一點(diǎn)就是未雨綢繆，一定要考慮如果有一天危機(jī)來(lái)了，我將如何應(yīng)對(duì)?！迸耸僬f(shuō)，例如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2008年11月時(shí)明確表示，將在未來(lái)三年投入9000億元建設(shè)保障性住房，這意味著今后將有700萬(wàn)套的保障性住房被投入市場(chǎng)?！霸谶@種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就要盡量少做普通住宅，否則你將面對(duì)很大的壓力?！?/p>

早在2006年7月，隨著朝外SOHO作為SOHO中國(guó)第一個(gè)非住宅項(xiàng)目的立項(xiàng)，潘石屹就對(duì)外宣布，SOHO中國(guó)已全面放棄住宅開(kāi)發(fā)，將完全專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

今天看來(lái)，民用住宅最容易受到相關(guān)政策調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，而SOHO中國(guó)由于在4年前實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，因此才在2008年躲過(guò)一劫。

“從2008年的戰(zhàn)果來(lái)看，我們是非常樂(lè)觀的。但是對(duì)于未來(lái)，我就不敢說(shuō)了。”盡管SOHO中國(guó)目前的現(xiàn)金狀況還算可以，但談及2009年的形勢(shì)，潘石屹表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在采訪結(jié)束后，記者拿到這樣一組數(shù)據(jù)，2008年，SOHO中國(guó)的開(kāi)工面積約為130萬(wàn)平米，而2009年的開(kāi)工面積將約為110萬(wàn)平米。

難忘之“年”

2008年就個(gè)人而言，母親的去世是讓潘石屹最刻骨銘心的一件事。這個(gè)癱瘓?jiān)诓〈采?4年的老人，給潘石屹留下最深的印象就是“善良”，“雖然媽媽離去，她把我們家人、親人和鄉(xiāng)親們的心卻拉得更近了?！?/p>

在潘石屹母親去世5個(gè)月后，他又回到了老家甘肅天水，2008年12月17日，由SOHO中國(guó)基金會(huì)為當(dāng)?shù)刎毨мr(nóng)村小學(xué)生捐建的衛(wèi)生間正式落成。

45年前，潘石屹出生在甘肅天水的石咀村。文革期間，潘石屹的父親被劃為右派，那些年，潘家一年中總有幾個(gè)月處于斷糧的狀態(tài)。貧困，是烙在潘石屹童年中最深的一道記憶。

上世紀(jì)80年代末，為了不在機(jī)關(guān)做一個(gè)“多余”的人，潘石屹扔掉鐵飯碗，只身下海來(lái)到南方。在賺到第一筆錢(qián)后，潘石屹就為家里買(mǎi)了一臺(tái)電視機(jī)，當(dāng)時(shí)他的母親已經(jīng)癱瘓?jiān)诖?，一臺(tái)小小的電視機(jī)正可以幫她排遣心中的寂寞。在那之后的兩年，潘石屹都會(huì)在過(guò)年時(shí)回到天水，坐在炕上陪著家人看春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)。

而1990年的除夕夜，是最讓潘石屹難忘的一個(gè)春節(jié)。當(dāng)時(shí)他已經(jīng)來(lái)到?？冢蛣e人承包了一個(gè)磚廠，潘石屹任廠長(zhǎng)兼法人代表。1990年春節(jié)前夕，一場(chǎng)臺(tái)風(fēng)的降臨讓當(dāng)?shù)乇姸嗥髽I(yè)蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，潘石屹的磚廠也處于停工狀態(tài)。

那年大年三十的下午，沒(méi)錢(qián)回家的潘石屹和朋友逛遍整條街才找到一家大排檔，他們一人吃了一碗面條。告別朋友后，孤獨(dú)的潘石屹為了找回一點(diǎn)過(guò)年的感覺(jué)，來(lái)到一家招待所，請(qǐng)求服務(wù)員讓他看一會(huì)兒春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)，但是剛過(guò)9點(diǎn)半，服務(wù)員便下了逐客令——人家要休息了。

“被趕出來(lái)后，我覺(jué)得特別孤單。因?yàn)槲矣X(jué)得即使不能和家人在一起，看春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)至少也是精神上的一種彌補(bǔ)。”潘石屹說(shuō)，那也是他唯一一次沒(méi)有將“春晚”完整的看完。

盡管那是一段艱苦的歲月，但潘石屹還是堅(jiān)持了下來(lái)，直到鄧小平南巡講話后形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，他和馮侖等人共同成立了“萬(wàn)通”的前身——“農(nóng)高投”，并終于在海南挖到了第一桶金。

90年代初，潘石屹剛到北京考察房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)了解到，北京居民的人均住房面積僅有8平方米，而到了改革開(kāi)放30年后的今天，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了20平方米。當(dāng)年，潘石屹憑借敏銳的商業(yè)嗅覺(jué)，意識(shí)到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏的巨大潛力，在1995年創(chuàng)立了SOHO中國(guó)。今天，SOHO不僅成為居家辦公的代名詞，也代表著一種時(shí)尚、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度。

2009之“年”

故地重游

今天在北京市的核心商務(wù)區(qū)，人們看到越來(lái)越多的白領(lǐng)穿梭于SOHO標(biāo)志性的白色建筑之間。SOHO的成功，讓潘石屹感到自己需要感謝的人很多。每到新年，他都會(huì)寫(xiě)一封“新年賀信”寄給客戶(hù)、合作伙伴、員工以及朋友。

最近幾年，潘石屹在過(guò)年時(shí)最大的一個(gè)轉(zhuǎn)變就是多了一件事：“年度反省”。“我會(huì)坐下來(lái)冷靜地思考一下：過(guò)去一年中都發(fā)生了哪些重要的事情，這些事情背后的奧秘是什么。”

然而，一個(gè)更大的轉(zhuǎn)變就發(fā)生在2008年。過(guò)去，潘石屹的年度反省總是從SOHO中國(guó)的角度出發(fā)，例如在2008年的賀信中，潘石屹就將SOHO中國(guó)的納稅數(shù)額、向社會(huì)捐款的金額等都一一列舉出來(lái)。

“今天再看，我覺(jué)得這樣的總結(jié)特別蒼白，也沒(méi)有必要拿出來(lái)和大家分享?！迸耸僬f(shuō)，分享要有意義，探討的話題范圍就應(yīng)該更大一些，因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)是一個(gè)整體，例如奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)、金融危機(jī)的爆發(fā)會(huì)對(duì)每一個(gè)人都產(chǎn)生影響。“如果不看原因，只寫(xiě)結(jié)果，那太表面化了?！?/p>

因此在2009年的賀信中，潘石屹對(duì)SOHO中國(guó)所做的事只字未提，而是以全視角的方式對(duì)2008年發(fā)生的重大事件進(jìn)行了反思。其中，他寫(xiě)下了這樣一段耐人尋味的話，“有兩種力量讓我們邁向新世界。一種是破壞的力量，一種是建設(shè)的力量，這兩種力量缺一不可。我們既不要在危機(jī)的痛苦中沮喪，也不要被短暫的物質(zhì)繁華所蒙蔽。讓我們成為建設(shè)力量中的一份子，每天為新世界的建設(shè)努力工作。當(dāng)我們驚訝地看到一座以單一的物質(zhì)發(fā)展為基礎(chǔ)的舊世界建筑坍塌時(shí)，回過(guò)頭來(lái)，另一座新的以精神和物質(zhì)共同為基礎(chǔ)的新世界建筑正迎向我們?！?/p>

現(xiàn)在，完成了反思的潘石屹終于可以好好休息一下了。2009年，潘石屹計(jì)劃全家一起到博鰲過(guò)年。20年前，潘石屹曾在海南度過(guò)了一個(gè)人生中最孤單的春節(jié)。20年后，潘石屹將帶著妻子和孩子故地重游，這一次，他們要在那里共同度過(guò)一個(gè)溫暖的春節(jié)。