李紅敏

摘要：本文通過(guò)整理我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅外收費(fèi)的種類和標(biāo)準(zhǔn)，了解房地產(chǎn)稅外收費(fèi)的現(xiàn)狀。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；并通過(guò)建立單位面積費(fèi)用負(fù)擔(dān)指標(biāo)，對(duì)我國(guó)31個(gè)主要省市的稅外收費(fèi)狀況進(jìn)行了衡量和評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；稅外收費(fèi)

1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅外收費(fèi)現(xiàn)狀

企業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)是指企業(yè)在稅收以外向政府及其行政事業(yè)單位交納的各種收費(fèi)負(fù)擔(dān)。稅外收費(fèi)作為參與社會(huì)分配的一種政府行為 ,直接關(guān)系到企業(yè)負(fù)擔(dān)的輕重。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這些稅外收費(fèi)能夠直接或者間接的計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段負(fù)擔(dān)的加重，而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們并沒(méi)有負(fù)擔(dān)這些收費(fèi)，而是通過(guò)提高房屋的售價(jià)輕易的把這些費(fèi)用轉(zhuǎn)移到價(jià)格里，讓消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)。這就造成了一種不均衡的博弈行為，企業(yè)沒(méi)有承擔(dān)起有效監(jiān)督收費(fèi)行為的職責(zé)。所以我們有必要對(duì)政府及其行政事業(yè)單位的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，讓房地產(chǎn)業(yè)這一國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。

總體規(guī)模龐大，常年穩(wěn)定占據(jù)國(guó)家財(cái)政收入的相當(dāng)大的比重，各地收費(fèi)項(xiàng)目繁多，收費(fèi)管理混亂、亂收費(fèi)情況相當(dāng)普遍是我國(guó)整體收費(fèi)的特征。房地產(chǎn)收費(fèi)狀況亦是如此，我國(guó)房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目政出多門(mén)、立法層次低。有的收費(fèi)項(xiàng)目是經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的；有的收費(fèi)項(xiàng)目是經(jīng)省級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的；有的則是當(dāng)?shù)卣孕写_定的。即使是政府部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目也是以各級(jí)政府發(fā)出的文件為依據(jù)的，立法層次較低。政府各部門(mén)、各事業(yè)單位通過(guò)各種途徑設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易等每一個(gè)環(huán)節(jié)征收名目繁多的收費(fèi)。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目因地而異，但是總體來(lái)講，主要包括政府性基金、行政事業(yè)行收費(fèi)等。

政府性基金是指依照法律、法規(guī)并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立、憑借行政權(quán)力或政府信譽(yù)，向單位和個(gè)人征收的具有專項(xiàng)用途的資金。政府性基金也是政府財(cái)政收入的重要形式。設(shè)立政府性基金的目的，主要是支持某項(xiàng)特定產(chǎn)業(yè)或事業(yè)發(fā)展。其主要形式包括各種基金、資金、附加和專項(xiàng)收費(fèi)等。政府性基金按籌集方式劃分，可分為附加在稅收上征收的基金，附加在價(jià)格上征收的基金（如電力建設(shè)基金、三峽工程建設(shè)基金、郵電附加等），以銷售（營(yíng)業(yè)）收入為對(duì)象征收的基金(如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、碘鹽基金等)。

政府各行政事業(yè)單位對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)按性質(zhì)可以分為以下三類：

項(xiàng)目性收費(fèi)。一是為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌資的收費(fèi)，這類收費(fèi)大約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的15%左右，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程建設(shè)費(fèi)、水電增容費(fèi)、電網(wǎng)改造費(fèi)、供水設(shè)施工程補(bǔ)償費(fèi)等;二是為公共配套設(shè)施的建設(shè)籌資的收費(fèi)，這類收費(fèi)大約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%至15%左右，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)、教育設(shè)施配套費(fèi)等。

管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。這類費(fèi)用項(xiàng)目繁多，每個(gè)項(xiàng)目收費(fèi)數(shù)額不大，但涉及面廣，收取的部門(mén)多，收費(fèi)總量也相當(dāng)可觀，主要包括立項(xiàng)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、施工管理費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、房地產(chǎn)租賃合同審核費(fèi)、鑒證費(fèi)、土地測(cè)量費(fèi)等。

各種證件工本費(fèi)。主要包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證工本費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)證工本費(fèi)等。

2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅外收費(fèi)的整體狀況

對(duì)于企業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)的衡量，我們站在企業(yè)的角度理應(yīng)對(duì)各個(gè)企業(yè)各個(gè)時(shí)期的稅外收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)，但是鑒于資料取得的困難性，我們根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)間接的來(lái)了解房地產(chǎn)行業(yè)的稅外收費(fèi)狀況，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額構(gòu)成來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資額的構(gòu)成由建筑安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置、其他費(fèi)用三項(xiàng)構(gòu)成，下表列示了2001-2004年各項(xiàng)投資額的具體情況：

從上表我們可以看出，2001-2004年之間費(fèi)用占房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資額的比例均在31%左右，也就是說(shuō)費(fèi)用占用了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的近三分之一，即便是除去土地購(gòu)置費(fèi)的其余費(fèi)用也占到開(kāi)發(fā)投資額的12%-14%左右。所以，我們認(rèn)為目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅外費(fèi)用已構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的一大部分，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要負(fù)擔(dān)。

3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅外收費(fèi)的地區(qū)比較

3.1稅外收費(fèi)的衡量方法和指標(biāo)確定

要測(cè)算稅外收費(fèi)的總規(guī)模，從政府收入的角度就必須加總計(jì)算預(yù)算內(nèi)、預(yù)算外和制度外收入中稅外收費(fèi)的數(shù)額 ,即:政府稅外收費(fèi)=預(yù)算內(nèi)稅外收費(fèi)+預(yù)算外稅外收費(fèi)+制度外稅外收費(fèi)。但是我們目前需要衡量的是房地產(chǎn)行業(yè)的稅外收費(fèi)情況，目的在于了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)。這種情況下我們有兩種路徑可以選擇：一個(gè)是從企業(yè)的角度出發(fā)，計(jì)算每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅外繳費(fèi)情況，然后再對(duì)整個(gè)行業(yè)、各個(gè)地區(qū)進(jìn)行衡量、比較；還有一種方法是從政府收入角度，分別取得房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算內(nèi)、預(yù)算外收費(fèi)，然后再對(duì)各地區(qū)的水平進(jìn)行比較。根據(jù)我們對(duì)這兩種路徑的考察，基于取得資料的困難性，決定采用在第二種方案的基礎(chǔ)上考核房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算內(nèi)稅外收費(fèi)情況，

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅外收費(fèi)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，我們采用單位面積房屋承擔(dān)的稅外收費(fèi)額來(lái)衡量。即：?jiǎn)挝幻娣e費(fèi)用負(fù)擔(dān)，它的計(jì)算方法如下：

單位面積費(fèi)用負(fù)擔(dān)=某期間稅外收費(fèi)總額/相應(yīng)時(shí)期竣工房屋面積

房地產(chǎn)行業(yè)稅外收費(fèi)總額=（行政事業(yè)性收費(fèi)+專項(xiàng)收入+其他收入）*房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資比

3.2實(shí)證結(jié)論

利用以上公式，我們分別計(jì)算全國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)單位面積費(fèi)用負(fù)擔(dān)，結(jié)果如下：

從上表可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)單位面積負(fù)擔(dān)的預(yù)算內(nèi)稅外收費(fèi)大約在每平方7.16元到93.25元之間。每平方米稅外收費(fèi)30元以上的有10個(gè)省市，分別是海南、安徽、重慶、湖南、山西、遼寧、廣東、天津、上海、北京；每平方米稅外收費(fèi)在20-30元之間的有9個(gè)省市，分別是廣西、江蘇、吉林、浙江、貴州、四川、福建、黑龍江、湖北；每平方米稅外收費(fèi)在10-20元之間的有10個(gè)省市，分別是河北、內(nèi)蒙古、青海、寧夏、河南、山東、陜西、云南、甘肅、江西；每平方米稅外收費(fèi)在10元以下有兩個(gè)省市,分別是西藏、新疆。

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