陳勁松

全球金融危機以來，“Cash isKing”首次強烈地震撼了我們的神經(jīng)。香港的投資界已經(jīng)把“cash is king”，上升到“Cash is God”!“cash iseverything”!的高度。

一、現(xiàn)金是王?

現(xiàn)金為什么是王?

1、資產價格普跌(股市平均跌去了50％，房價普跌了30％)；2、企業(yè)資產負債表惡化，現(xiàn)金流不足；3、借錢難，融資難。

至少在這三種情況下(事實上，這三種情況總是同時發(fā)生)，現(xiàn)金當然是王。不僅是王，而且是上帝!相信雷曼等兄弟們對此一定同意。

現(xiàn)金何時不是王?

1、資產價格普漲；2、企業(yè)資產負債表普遍正常；3、借錢容易的時候(事實上，這三種情況也是同時發(fā)生的)。

現(xiàn)在的問題是：資產價格已經(jīng)下跌。(有的地方跌得多些，有的地方跌得少些)；企業(yè)的資產負債表還不算正常，現(xiàn)金仍緊；但錢已經(jīng)不難借了，借錢的成本有可能低到歷史最低水平了，現(xiàn)金還是不是王?說實在話，花錢投資一定是人生中最大也是最難的問題，當一切都清楚地顯示現(xiàn)金不是王的時候(比如股市從3000點到6000點)，你再去被動投資，恐慌置業(yè)，可能就太遲了。

二、關于“個人購房的最佳時機”的前提

我皙說過“如果是自住，什么時候都是好的時候”，遭到網(wǎng)民的痛罵，賀承軍博士也嚴肅地指出內容是勸大家分析自己的能力，但文章的標題有大問題?？梢姌祟}會誤導文章的含義。

討論“個人購房最佳時機”的前提是：1、手頭有足夠的現(xiàn)金；2、不是短期炒賣，而是為中長線升值或改善居住水平；3、對其它投資渠道并不是專家。那么本人認為未來的一段時間內，不超過兩年，投資房地產是最佳時機。

三、怎么定義“個人購買，投資房地產”的最佳時機?

個人購房最佳時機的第一個條件是，你有機會選到合適的房子，也就是說你可以挑來挑去；第二個條件是你有充裕的時間比較，而不是過期不候；第三個條件最為重要，你要買的房子價格處于低位；第四個條件是你購房的資金成本低廉。第四個條件對于購房者來說也是甚為重要的，我們知道購房的成本中，月供是關鍵(前提當然是你有足夠的首期)，通過一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

現(xiàn)在的問題探討，本人覺得應集中在“價格是否已至低位”，還會不會有新一輪的普降?

四、部分區(qū)域已完成探底

價格是否完成探底的標志之一。是成交量是否在達到這個價格時即刻上升；價格是否有進一步松動空間的標志是賣方的現(xiàn)金流有否進一步緊張?，F(xiàn)在看來，預言全國范圍價格不進一步下探似乎還早，但部分區(qū)域已經(jīng)顯示房價探底過程結束了，而房地產市場本身就是一個完完全全的區(qū)域市場。就這一點來說，價格的回落當然是使市場回穩(wěn)的重要力量。

關于賣方現(xiàn)金流的問題，如果還存在著死亡危險，(即所謂“百日劇變”)，那么房價當然會再有一輪下跌，這是賣方無奈的被動拋盤。這種情況會否在2009年大面積出現(xiàn)呢?現(xiàn)在看來，可以基本上斷定不會，原因如下：1、銀行到期還貸的硬約束開始變軟；2、大多數(shù)開發(fā)商因勢調整開工節(jié)奏的策略已經(jīng)部署；3、開發(fā)政策上原來的硬邊界，比如二年完工等，執(zhí)行上有難度；4、大規(guī)模的基礎設施建設投入使施工單位受惠，工人不會斷糧(作者系深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司董事長)。