趙傳波

提要中國房地產(chǎn)市場處在整體供給過剩與價格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格。政府和房產(chǎn)商的博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實際上推動了房地產(chǎn)價格的上升，造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場上政府政策失靈。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)壟斷定價；博弈論；預(yù)期；政府失靈

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A

一、政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型

阿曼·阿爾奇安和哈羅德·德姆塞茨《生產(chǎn)、信息成本和經(jīng)濟組織》中強調(diào)了在共同團隊生產(chǎn)（源于分工和專業(yè)）難以度量投入的情況下對投入監(jiān)督的重要性，從而從激勵角度定義了一個古典型企業(yè)。本文筆者利用該模型從政府政策投入的角度將政府引入房地產(chǎn)企業(yè)定義一個房地產(chǎn)企業(yè)模型，并且利用這一模型從激勵與預(yù)期的角度分析當(dāng)前政府政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的失靈。（易憲榮）

假定房地產(chǎn)企業(yè)由所有者即資本提供者（C）、項目經(jīng)理（P）、管理者（M）、政府（G）?，F(xiàn)在假設(shè)給定一個經(jīng)濟機會u，則房地產(chǎn)企業(yè)中參與人在有政府干預(yù)下的博弈方式為：

在目前情況下，政府通過各種方式進入房地產(chǎn)企業(yè)，使得我國房地產(chǎn)市場具有很強的政策效應(yīng)，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都必須把政府考慮進來。政府通過調(diào)整博弈規(guī)則來約束房地產(chǎn)市場的參與人，規(guī)范參與者的行為以實現(xiàn)社會福利最大化目標(biāo)。但是，根據(jù)新制度經(jīng)濟學(xué)的觀點，政府也是一個經(jīng)濟人；政府在決策時是根據(jù)自身的效用函數(shù)。然而，政府的效用函數(shù)并不能保證完全遵循效用均衡原則。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，包含政府的團隊才有支付收益，即：u（G，P，C）＞0，u（G，P）＞0，u（G，P，C，M）＞0，u（G，M，P）＞0，且u（N-P）=0。

二、政府政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場政府失靈

1、政府參與導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的加速集中。在政府不進入博弈的情況下，u（N-G）=0，且u（P，C，M）=Max｛0，f（P，C，M）｝。這是房地產(chǎn)企業(yè)按前三種方式進行團隊生產(chǎn)最有效率的——按收益最大化和成本最小化原則來選擇規(guī)模和分配方式。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)按照阿爾奇安和得姆塞次的古典企業(yè)模型在N人博弈內(nèi)生性的引入一個委托人，負責(zé)監(jiān)督和激勵，與其他參與人締結(jié)契約，并獲得剩余索取權(quán)，同時委托人和代理人的目標(biāo)是自己的收益最大化。下面我們引入一個房地產(chǎn)市場參與人市場勢力函數(shù)來說明政府參與博弈前后房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化，從而揭示政府參與博弈后房地產(chǎn)市場的加速集中。

比如，由于政府參與房地產(chǎn)市場博弈以后，為抵消自己市場談判勢力的喪失，房地產(chǎn)企業(yè)通常采用聯(lián)合重組的方式來增強自己與政府之間的市場談判勢力：①有實力的大型開發(fā)商兼并中小型企業(yè)以獲取所需的能力和資源；②核心能力互補的中小型企業(yè)之間的并購、重組或聯(lián)合，如一方有土地但缺少資金，而另一方有資金但缺少土地等；③地域互補的大型開發(fā)企業(yè)之間強強聯(lián)合，相互持股，以增強企業(yè)的市場壟斷力量，加強與政府的談判勢力。

而政府與房地產(chǎn)商的博弈結(jié)果是一批批不適應(yīng)政策效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，最先淘汰出局的是那些墨守成規(guī)、不思進取的公有制房產(chǎn)企業(yè)；接著是規(guī)模偏小、發(fā)展遲緩的民營企業(yè)，剩下的可以分為三類：①具有國際背景的外資企業(yè)；②轉(zhuǎn)型快、經(jīng)歷了股份制改造的公有制企業(yè)；③積極進取、快速成長起來的民營企業(yè)。這三類企業(yè)彼此合謀，從而增強了房地產(chǎn)商與政府的談判勢力，以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率和收益。因此政府的參與導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的形成。

2、由于預(yù)期的不同和信息不對稱，房產(chǎn)商有擴大房地產(chǎn)投資的沖動，而政府的政策效應(yīng)加強了這種激勵，造成了政策失靈。下面，我們利用模型來分析短期內(nèi)在政府與房產(chǎn)商的博弈中，給定政府采取的策略，房產(chǎn)商有擴大投資規(guī)模、提高房價和住房空置率的沖動。

假設(shè)房地產(chǎn)商很清楚地知道政府的效用函數(shù)，根據(jù)t期政府的政策來變動自己的預(yù)期水平，則其決策目標(biāo)函數(shù)可以用下面的供給函數(shù)來表達：

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴張，導(dǎo)致了上下游產(chǎn)業(yè)的快速成長，價格居高不下，供求結(jié)構(gòu)矛盾突出，如有研究表明，房地產(chǎn)業(yè)消耗了60%以上的鋼材、水泥產(chǎn)量；2003年中國鋼鐵行業(yè)36家上市公司（占市場份額的90%以上）中，截止2004年4月7日，行業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入同比增長44%，行業(yè)平均利潤總額同比增長61%，行業(yè)平均利潤率達12%，最高22%，而這些行業(yè)的價格上漲又通過提高房地產(chǎn)業(yè)的成本P ，進一步提高了房價；更重要的是，根據(jù)信息經(jīng)濟學(xué)，價格的上升會給人們一個經(jīng)濟繁榮和價格繼續(xù)上漲的信號，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價格不斷循環(huán)攀升。正是在這種背景下，政府采用了銀行加息的政策——央行在很短的時間內(nèi)接連三次提高銀行存款準備金率，希望以此來遏制投資過熱，其中遏制房地產(chǎn)投資過熱也是其中一個目的，但是效果并不明顯，原因是什么呢？

最重要的是我國房地產(chǎn)市場上房產(chǎn)商和政府之間的預(yù)期和信息的不對稱性。前面提到，在信息對稱性上政府是制度安排的制定者，它可以根據(jù)市場狀況按社會效用最大化原則決定是否出臺相關(guān)政策，繼而在行動上占據(jù)主動。然而，政府出臺政策的效果如何，是否需要調(diào)整，要看房地產(chǎn)商的行動選擇，而政府在房地產(chǎn)商做出行為決策且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響前無法獲得該信息。因此，政府在這一點上是信息不完全的。

在預(yù)期方面，房產(chǎn)商對房地產(chǎn)市場具有樂觀的預(yù)期，表現(xiàn)在：居民收入水平的不斷提高、國家為啟動內(nèi)需而放開的居民住房消費信貸的發(fā)展、我國龐大的人口基數(shù)未來將支撐起對房地產(chǎn)業(yè)的巨大需求；而從供給方面看，房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、自然壽命和經(jīng)濟壽命長以及土地供給有限等特點決定了房地產(chǎn)業(yè)的短期供給是無彈性的；從政府的效用函數(shù)方面看，政府作為理性的經(jīng)濟人，其效用函數(shù)中固然要考慮社會效用最大化變量。但是，政府也有自己的偏好，而現(xiàn)實中政府的偏好具有短期性，使得政府天生就有投資的沖動——利用自己手中的權(quán)力為自己的短期經(jīng)濟目標(biāo)和政治目標(biāo)服務(wù)。通過賣地可以增加財政收入，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠在短期內(nèi)拉動當(dāng)?shù)谿DP和稅收的增長，從而顯示自己的政績，造成政府干預(yù)的失誤。

（作者單位：中國海洋大學(xué)）

參考文獻：

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