程　實(shí)

導(dǎo)語(yǔ): 就算房市的未來(lái)不能斷然等同于美國(guó)經(jīng)濟(jì)或是次貸危機(jī)的未來(lái)，但至少，前者構(gòu)成了后者的一個(gè)剪影

就是在那個(gè)同樣風(fēng)雨飄搖的1930年代，靈光一現(xiàn)的可口可樂(lè)第一次畫(huà)出了流傳至今的圣誕老人形象。如今，熟悉的圣誕老人再次出現(xiàn)，那個(gè)與大蕭條相關(guān)的日子似乎也在慢慢靠近。在辭舊迎新之際，我們不住想問(wèn)，這場(chǎng)災(zāi)難還將持續(xù)多久？這里，讓我們將目光聚焦于這場(chǎng)危機(jī)的源頭，在數(shù)字游戲中臆想美國(guó)房市未來(lái)的尋底之路。畢竟，就算房市的未來(lái)不能斷然等同于美國(guó)經(jīng)濟(jì)或是次貸危機(jī)的未來(lái)，但至少，前者構(gòu)成了后者的一個(gè)剪影。

那么，能夠一瞥房市未來(lái)的魔法水晶在哪里？如果圣誕老人沒(méi)有從煙囪里丟下一塊，就讓我們使用經(jīng)濟(jì)學(xué)家們制造的這一塊吧。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們洞悉未來(lái)的魔法其實(shí)并不復(fù)雜，在浩瀚的歷史和紛雜的數(shù)據(jù)中尋找一些或隱或現(xiàn)的規(guī)律，然后再結(jié)合規(guī)律和散落的未來(lái)元素合成一個(gè)似是而非的未來(lái)。對(duì)不太感冒短期波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家而言，房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期走勢(shì)往往由一個(gè)關(guān)鍵要素所左右，即所謂的均衡房?jī)r(jià)，這個(gè)均衡房?jī)r(jià)取決于反映房市結(jié)構(gòu)、歷史、供需和制度等一系列真實(shí)要素。對(duì)于失衡的市場(chǎng)而言，回歸潛在的均衡水平將是中長(zhǎng)期的大勢(shì)所趨。

已經(jīng)跌跌不休的美國(guó)房?jī)r(jià)離這個(gè)所謂的均衡水平還有多遠(yuǎn)？對(duì)此，IMF的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Klyuev在2008年7月給過(guò)一個(gè)比較新鮮的答案：2008年第一季度，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)依舊高出均衡水平14%左右，具體的失調(diào)程度在8%至20%之間。

嚼著碩大無(wú)味的火雞腿，我們不禁要想，按照這一失調(diào)水平，美國(guó)房市還要萎靡多久？由于勤奮的Klyuev先生對(duì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行了剔除通脹要素的調(diào)整，我們就用OFHEO的實(shí)際房?jī)r(jià)指數(shù)開(kāi)始數(shù)字游戲。這一指標(biāo)的最新數(shù)據(jù)是2008年第三季度的208.74，與2008年第一季度的215.63相比，半年下跌了3.195%，假設(shè)均衡水平不變，按照這半年的跌速，消化掉14%的失調(diào)程度總共需要26個(gè)月，也就是說(shuō)，順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)Klyuev的魔法水晶，水晶中顯現(xiàn)出2010年年中美國(guó)房市回歸均衡的模糊影像。

再逆時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)一下，2008年第一季度的215.63跌去14%為189.15，往前看，與之最為相近的是2004年第三季度的189.93，從這個(gè)189.93漲至2006年第一季度的216.13總共歷時(shí)六個(gè)季度，如果房?jī)r(jià)漲跌比較“對(duì)稱(chēng)”，那么水晶中就會(huì)顯現(xiàn)出2009年年末美國(guó)房市回歸均衡的模糊影像。

也許，這個(gè)游戲結(jié)果看上去不那么令人信服，畢竟美國(guó)房市在2008年9月次貸危機(jī)版本升級(jí)之后更加萎靡不振，第三季度的總體抵押贖回權(quán)喪失率已驟然上升至2.97%。那么，來(lái)自次貸危機(jī)升級(jí)的最新沖擊會(huì)如何影響房市的尋底之路？也許，只有Klyuev先生的魔力，我們的魔法水晶還是不夠強(qiáng)力，讓我們?cè)偌尤隢BER三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的最新魔力吧。Calomiris等三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2008年9月的一篇工作論文中探討了美國(guó)房?jī)r(jià)和抵押贖回權(quán)喪失率之間的關(guān)系，他們認(rèn)為，抵押贖回權(quán)喪失率的徒然上升并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅下跌，受自身“剛性”的影響，美國(guó)房市的未來(lái)尋底之路可能更加平穩(wěn)，而不是想象中那么疾走急停。

雖然次貸危機(jī)升級(jí)可能不會(huì)讓房?jī)r(jià)太大程度地加速下跌，但不可否認(rèn)的是，次貸危機(jī)升級(jí)惡化了房市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，取決于房市“基本面”的均衡房?jī)r(jià)也很可能將隨之下滑。也就是說(shuō)，即便下跌14%，房?jī)r(jià)可能也沒(méi)有回歸均衡，因?yàn)椤拔覀儾豢赡軆纱翁みM(jìn)同樣的河流”，均衡房?jī)r(jià)也在隨著次貸演化而變化。如果考慮到房?jī)r(jià)均衡水平的變化，上面的魔法游戲可能低估了美國(guó)房市回歸均衡所需的時(shí)日。

最后，回歸均衡并不代表房市見(jiàn)底。慣性是這個(gè)星球上普遍存在的物理性質(zhì)，房?jī)r(jià)在跌至均衡水平之后很可能還會(huì)繼續(xù)下行，“超調(diào)”現(xiàn)象的存在意味著魔法游戲的低估又深了一層。

總之，關(guān)于房市未來(lái)的尋底之路，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的魔法水晶雖然不夠完美，但多少為我們理性思考美國(guó)房市從失衡走向再平衡的未來(lái)之路提供了頗具深度的指引。

程實(shí)

作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家