鄭　和

臨近年末，2008年對于整個中國而言是最為不平凡的一年，而對于中國房地產(chǎn)行業(yè)這個昔日的“鋼鐵俠”在經(jīng)歷了政策、信心、市場、資金等等風(fēng)雨交加的日子后，讓人們深刻領(lǐng)教了這一年是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十年中，最為不平凡的一年，也是中國房地產(chǎn)最動蕩、政策調(diào)整最多的一年?；仡?008年中國房地產(chǎn)行業(yè)走過的足跡，政府、開發(fā)商、購房者三方針對同一個市場，角色不斷地發(fā)生著變化，以此同市場發(fā)生著各式的博弈。

政府：從剎車調(diào)控到加油救市

2008年，中央政府主要從行政手段和金融手段上對房地產(chǎn)進(jìn)行了大量的調(diào)整。尤其是金融手段調(diào)整頻率之多、力度之大在歷史上實(shí)屬罕見。不僅如此，各地方政府也就實(shí)際情況紛紛頒布各式救市舉措。在2007年的樓市瘋狂火暴時期，政府一直是剎車調(diào)控，可面對2008年的尷尬樓市，政府開始積極響應(yīng)市場的變化，加油救市。

存款準(zhǔn)備金率上躥變?yōu)橄绿捍婵顪?zhǔn)備金，是限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金。為了控制“投資增長過快”，降低金融風(fēng)險，2008年上半年，國家從一月份開始，央行的存款準(zhǔn)備金率由原來的145％經(jīng)過三月、四月、五月，至六月四次上躥，達(dá)到歷史最高點(diǎn)17.5％。我國面對美國金融危機(jī)爆發(fā)，出口急劇減少、消費(fèi)不足的背景下，央行的存款準(zhǔn)備金率由上竄變?yōu)橄绿?月、11月連續(xù)兩次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率至15.5％。

存貸款基準(zhǔn)利率倒掛：面對美國金融危機(jī)爆發(fā)，在國內(nèi)樓市拐聲一片、降價聲、促銷聲、炒底聲、開發(fā)商諸般的救市聲，充斥整個樓市的背景下，從2008年9月16日起，央行下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)。10月份再次降息0.27％至36％，11月初停止年初執(zhí)行的對商業(yè)銀行信貸規(guī)模調(diào)控，并出現(xiàn)了罕見的大幅降息1.08％至2.52％，房地產(chǎn)首套貸款按揭利息可按同期按揭利率的0.7倍執(zhí)行，最終演變成4年存款利息高于同期貸款利息的倒掛現(xiàn)象。

財政貨幣政策全面轉(zhuǎn)身：中國經(jīng)濟(jì)快速增長的這些年里，國家一直執(zhí)行穩(wěn)健、寬松的財政貨幣政策。在2008年中國的資金流動性過大、投資過熱、CPI居高不下的背景下，今年3月初，中央政府開始實(shí)施貨幣從緊的政策。2008年第三季度以來，面對國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生的重大變化，中央政府將適度從緊的貨幣政策調(diào)整為寬松的貨幣財政政策，投資4萬億用以中國應(yīng)對金融危機(jī)帶來的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)被正身還原：自2002年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展以來，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，帶動了中國30多個產(chǎn)業(yè)的振興和繁榮，到2037年房地產(chǎn)對國家GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到40％，其重要作用和在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是不言而喻的，但在前兩年，面對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的暴利，面對弱勢群體買不起房的無助，面對社會對房地產(chǎn)行業(yè)的斥責(zé)聲，我們的政府不再提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。秋風(fēng)颼颼，金融風(fēng)暴來了、房地產(chǎn)寒冬來了，中國政府需要房地產(chǎn)振興中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)終于可以由二奶變?yōu)樵洌俅伪粐鴦?wù)院確定為中國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。

抵制住房消費(fèi)到鼓勵買房的轉(zhuǎn)變：面對前兩年房地產(chǎn)市場投資過熱的狀況，國家加大了購買第二套住房首付款比例、提高了貸款利率，開始征收二手房交易的個人所得稅和營業(yè)稅，目的是抵制房地產(chǎn)消費(fèi)和投資。然而，面對突如其來的金融危機(jī)，拉大消費(fèi)、保增長成為主旋律。金融機(jī)構(gòu)對居民購買改善型住房提供貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，為救樓市金融政策已發(fā)生很大變化。

9000億投資加大保障性住房：2008年，雖然中國經(jīng)濟(jì)遭受著前所未有的挑戰(zhàn)，但政府依然將“民生”作為工作中的重中之重，三年投資9000億元用以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，加大投資、保增長用以民生改善。

二套房貸松動營業(yè)稅減免：國務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議研究確定：進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。這兩大舉措，無疑是在刺激消費(fèi)擴(kuò)大房產(chǎn)內(nèi)需，同時也在加大二手房的消費(fèi)市場，以進(jìn)一步提升樓市的振幅。

為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。國務(wù)院常務(wù)會議提出，將支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。各界普遍認(rèn)為，與以往政策相比，本次政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資松動，有利于開發(fā)商擺脫目前尷尬的資金緊張狀況。

開發(fā)商：從瘋狂到硬撐

2008年，一些開發(fā)商經(jīng)受了血的教訓(xùn)，資金鏈緊張是經(jīng)常聽到的詞，持幣觀望更是家常便飯。部分開發(fā)商不再大張旗鼓地開盤，甚至有的只是自然銷售。幾百萬的廣告費(fèi)用，換來的只是幾套房子的銷售，付出和收獲開始失衡。就連置業(yè)顧問都從原來的高高在上變得對顧客俯首貼耳。2008年對于開發(fā)商整體來說，是“盤整”的一年。從年初王石的“拐點(diǎn)論”、潘石屹的“房地產(chǎn)企業(yè)百日巨變論”、任志強(qiáng)的“銀行先死論”，到年中深圳的“斷供潮”和年末五花八門的“萬人團(tuán)購活動”，動蕩起伏的市場反應(yīng)，讓人們清楚地看到開發(fā)商2008年過得很辛苦。他們再也沒有了昔日的瘋狂、巔峰狀態(tài)，有的只剩下死撐到底的決心。

同蜜月時代、暴利時代說永別：自2002年以來，面對快速上漲的房價，社會戲稱，開發(fā)商是“夜夜當(dāng)新郎”，“天天度蜜月”。然而，時間到了2008年，在王石拋出的“拐點(diǎn)論”并率先降價后，房地產(chǎn)市場就迎來了賣拐聲、降價聲，牛刀、徐滇慶深圳樓市打賭聲，聲聲入耳振的樓市不寒而栗，面對此起彼伏的樓市呻吟，面對消費(fèi)者持幣觀望，面對資金的斷裂，房價開始出現(xiàn)明降和暗降。開發(fā)商的蜜月時代結(jié)束，2008年房地產(chǎn)暴利時代宣告結(jié)束。

資金瀕臨緊張斷臂以求生：如果說2008年什么最困擾開發(fā)商?那一定是“資金”。由于中國房地產(chǎn)連續(xù)10年的高速發(fā)展，開發(fā)商以往對于資金鏈的估計過于樂觀。開發(fā)商面對前所未有的“資金寒冬”、“信心寒冬”，年關(guān)將至，一方面是銀行開發(fā)貸款的還款問題，一方面是工程款的結(jié)算問題。開發(fā)商面對遙遙無期的低迷樓市，面對資金斷裂，只好公開降價售房，來斷臂求生。

在融資中接受市場洗禮：隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，在緊縮銀行貸

款、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)、放緩地產(chǎn)企業(yè)股市融資速度等眾多調(diào)控措施影響下，很多競爭實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資瓶頸，愈演愈烈的融資難問題或?qū)⒓铀俜康禺a(chǎn)行業(yè)的整合。房地產(chǎn)企業(yè)最終將會形成兩極分化的局面。那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的企業(yè)將會挺過去，并有所發(fā)展。而一些資金鏈緊張的企業(yè)也許將無力回天，很可能會破產(chǎn)，房企加速洗牌的日子已為時不遠(yuǎn)。

硬撐到最后捂緊“錢袋子”過年：2008年的房地產(chǎn)市場也如同遭遇了大地震一般，復(fù)雜的國際國內(nèi)環(huán)境、嚴(yán)峻的資金壓力、慘淡的市場氣氛……。開發(fā)商的遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，各大中城市的曾經(jīng)十分活躍的開發(fā)商也面對今年的市場也只能茍延殘喘。盡管多數(shù)開發(fā)商在頑強(qiáng)的自救，“搞團(tuán)購，贈大禮”，手段用盡，“體格”卻明顯下降了。盡管如此，面對嚴(yán)酷的資金鏈考驗(yàn)，在未來能否大難不死依然是個問號。為了可以讓企業(yè)堅強(qiáng)的生存下去，開發(fā)商不斷的使用各種辦法，甚至有些開發(fā)商提出可以“補(bǔ)差價”、“無條件退房”等方法，只為可以獲得資金，順利度過年關(guān)。

購房者：從弱勢群體轉(zhuǎn)為理性消費(fèi)者

在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商總被人說成“綁架政府”、“綁架銀行”，占據(jù)了強(qiáng)勢的位置，而購房者總被稱為是弱勢群體，“人為刀俎我為魚肉”，任憑開發(fā)商的宰割。然而，隨著房地產(chǎn)市場的低迷，購房者從最初的瘋狂搶購到持幣觀望等待降價，觀念發(fā)生著巨變。購房者的“自我確正”樹立。雖然當(dāng)前政府的政策刺激以及媒體的“暖冬行動”不斷鼓動購房者樹立信心，但購房者并沒真正樹立起信心，只有當(dāng)購房者耳邊不斷有樓市熱銷的真實(shí)報道輪番“轟炸”購房者心理底線時，熱銷現(xiàn)實(shí)不斷給購房者進(jìn)行正反饋“施壓”，購房者的“購房信心”得到確正，購房者才能真正相信市場反轉(zhuǎn)趨勢真正到來。

利好政策頻出消費(fèi)者并不買賬：對于消費(fèi)者而言，國家為了刺激消費(fèi)，救活樓市，中央和地方政府出臺了多項鼓勵消費(fèi)者購買住房的政策。減免稅賦、財政補(bǔ)貼、降低利息、下調(diào)首付等等政策的出臺，面對國際金融環(huán)境的不斷惡化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的衰退，樓市的持續(xù)低迷，消費(fèi)者并不著急出手，也不買政府的賬，笑看政府著急、開發(fā)商著急，毅然持幣待購，笑傲江湖。

攔腰砍價抄底買房：消費(fèi)者認(rèn)清了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，也清楚認(rèn)識到了開發(fā)商對于資金回籠的巨大渴求。所以，各種名義的團(tuán)購組織如雨后春筍一樣出現(xiàn)?！皵r腰砍斷”、“全民抄底”……這些口號都充分表現(xiàn)出消費(fèi)者在住房消費(fèi)上的意愿。房價依然是消費(fèi)者最關(guān)鍵的核心問題，開發(fā)商那些鍛造文化概念的營銷方式，已經(jīng)不能夠支撐慘淡市場上的銷售。目前，最有效的方法就是“薄利多銷”，將樓盤的一部分“薄利”，甚至“無利”的銷售出去，積極的將資金回籠回來，撐過難關(guān)，最終實(shí)現(xiàn)項目的贏利。如此，也給了消費(fèi)者一個千載難逢的大好機(jī)會。

金融海嘯引發(fā)消費(fèi)恐慌：中國改革開放三十年，逐步的在與世界接軌。盡管有些行業(yè)國家一直實(shí)行著保護(hù)政策，但日趨國際化的中國市場已經(jīng)無法避免地受到了此次金融海嘯的影響。中國在國際社會上抗金融風(fēng)暴打擊能力一直很強(qiáng)，然而，此次金融風(fēng)暴的影響非同尋常，出口量驟然下降、失業(yè)率迅速提高、就業(yè)問題十分嚴(yán)峻、企業(yè)倒閉普遍；再加上2008一整年的通貨膨脹壓力，消費(fèi)者口袋里的人民幣購買能力下降明顯；股市的猛烈下降，使上千億的資金一夜消失，人民多年積累的財富遭受考驗(yàn)。這些情況都促使百姓在消費(fèi)上盡量縮減，尤其是在住房消費(fèi)上，尤為明顯。所以，樓盤成交量低也是情理之中。

期待保障住房放棄商品房：在2008年，商品房市場的蕭條并未對政府大力推進(jìn)保障性住房產(chǎn)生任何影響。為了拉動內(nèi)需，投資9000億加大保障性住房的建設(shè)。按照國務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求，2009至2011年，將增加800多萬套的廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房。保障性住房主要是為了滿足中低收入者的住房問題，政府提倡的保障性住房將成為他們的期望。如此大的投放量，將擠占商品房很大一塊的中低端市場，對低收入者利好，對低迷的市場，不亞于一枚炸彈。