連　平

當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢及其對銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注?？傮w來說，目前房地產(chǎn)價格的波動對中國銀行業(yè)、產(chǎn)生系統(tǒng)性風險的可能性比較小，總體風險還在可控之中。

目前房地產(chǎn)價格波動給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風險的可能性較小

根據(jù)風險來源的不同可將房地產(chǎn)價格波動影響銀行的渠道分成兩種：一是信貸風險渠道，即貸款抵押品價值的嚴重下降及房地產(chǎn)市場上的借款人違約率不斷上升的風險；二是“第二回合”效應風險，即某一時期房地產(chǎn)價格下降通過影響宏觀經(jīng)濟和金融環(huán)境，進而影響到銀行穩(wěn)定性的風險。我們可從以下幾個角度進行分析：

從房地產(chǎn)信貸規(guī)模來看，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模的風險仍在可控范圍內(nèi)

首先，房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中占比不高。根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，到2008年9月底，我國個人住房按揭貸款余額為3.3萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的12%左右（2007年底數(shù)據(jù)）。而美國2007年6月按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.97萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6.66%左右，而美國2007年6月房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部貸款余額的23%。

2008年9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬億元，占全國性商業(yè)銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國在次貸危機爆發(fā)前的這一比例是53%，而且美國這一數(shù)字中并不包括由非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的數(shù)以萬億美元計的抵押貸款衍生產(chǎn)品，而這些衍生產(chǎn)品在美國銀行業(yè)的投資組合中占比很大。相比而言，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產(chǎn)貸款的相關(guān)衍生產(chǎn)品，商業(yè)銀行直接面對的房地產(chǎn)市場風險是可控的。

其次，目前我國房地產(chǎn)貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開發(fā)不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元，不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個百分點。全市中外資銀行機構(gòu)個人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個百分點，房地產(chǎn)貸款的不良資產(chǎn)仍處于雙降過程中。即使房價下跌幅度很大的深圳市，上半年個貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止，房地產(chǎn)市場的調(diào)整并未對商業(yè)銀行貸款風險造成明顯影響。

再次，我國商業(yè)銀行大量抵押貸款都是以房地產(chǎn)及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的直接影響。當前我國商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國人民幣貸款余額29.6萬億計算，那么就有19萬億以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中。

最后，從房地產(chǎn)壓力測試的結(jié)果來看，房價大幅波動對銀行經(jīng)營的影響比較大。以上海銀行業(yè)的壓力測試結(jié)果為例，經(jīng)測試，輕度壓力情景下（房價下跌10%）對上海房地產(chǎn)貸款質(zhì)量影響有限；中度壓力情景下（房價下跌20%），上海房地產(chǎn)貸款不良率和預計損失呈現(xiàn)明顯上升趨勢；重度壓力情景下（房價下跌30%），上海房地產(chǎn)貸款不良率將是正常情況下的5.6倍，預計新增損失占2007年利潤的15%。其中，壓力測試情景對個人住房抵押貸款影響相對溫和，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款影響顯著。

從客戶的脆弱性角度看，我國居民家庭的負債率不高，居民償債能力很強

國際經(jīng)驗表明，在房價下跌過程中，按揭貸款的違約率會有所上升，從1998～2001年，香港房價下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場，按揭違約率上升在房價下跌及經(jīng)濟下滑過程中都是難以避免的。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風險相對可控。

首先，由于我國居民長期的儲蓄偏好，導致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來看，到2007年底，我國的這一比例只有17%，遠低于韓國、新加坡等國家和臺灣地區(qū)。

其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比相當小。到2007年末，我國其他類型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發(fā)生美國那樣的房價下跌風險，我國居民儲蓄規(guī)模也足以償還按揭及消費類貸款可能出現(xiàn)的損失，銀行不會出現(xiàn)流動性問題。

再次，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規(guī)定。在美國許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關(guān)的利率優(yōu)惠，因此導致在房價下降過程中，銀行成為最直接的風險承擔者。而相比而言，我國監(jiān)管部門對按揭貸款首付比例的規(guī)定較為嚴格。從理論上說，房價下跌必須超過30%以上銀行才會受損失。因此，我國發(fā)生系統(tǒng)性銀行危機的可能性極小。

從開發(fā)貸款角度來看，目前開發(fā)商面臨較大資金困難，開發(fā)貸款違約風險上升

從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源指數(shù)來看，2008年以來持續(xù)下滑，從7月份開始已經(jīng)低于100，落入不景氣區(qū)間。

從資金的緊張程度上看，這一輪房地產(chǎn)的下行風險要大于2004年，當時行業(yè)主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而2008年后幾個月，我們觀察到房地產(chǎn)開發(fā)的多種來源資金增速都出現(xiàn)明顯下滑。

在這樣的情況下，開發(fā)商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價”的長期調(diào)整，如果銷售在短期內(nèi)仍不能回暖，開發(fā)商只有以一次性的價格調(diào)整到位來激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預付款在開發(fā)資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008年其比重依然達到24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷售不能回暖，定金和預付款的增長可能面臨進一步下滑。同時，從2008年上半年開始，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重迅速上升。但短期內(nèi)，由于對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸規(guī)模不會顯著放松，預計開發(fā)商資金緊張的情況在2009年一季度將進一步顯現(xiàn)，從而可能導致開發(fā)商貸款違約風險上升。

房地產(chǎn)市場調(diào)整給商業(yè)銀行經(jīng)營帶來的間接影響不容忽視

房地產(chǎn)投資下降將直接拉低我國經(jīng)濟增長速度，從而影響商業(yè)銀行經(jīng)營環(huán)境

一直以來，固定資產(chǎn)投資都是我國經(jīng)濟增長的一大拉動力量，近年來投資對GDP增長的貢獻度在40%左右，而房地產(chǎn)投資又占到我國固定資產(chǎn)投資的18%左右，因此房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率在7%左右。因此，如果房地產(chǎn)投資下降20個百分點，則將導致我國GDP增速下降1個百分點左右。

而經(jīng)濟減速必然導致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來的數(shù)據(jù)顯示，貸款與經(jīng)濟增長基本呈同周期變化 (相關(guān)系數(shù)0.57），這表明如果我國房地產(chǎn)投資下降導致經(jīng)濟增速放緩的話，銀行業(yè)貸款增長也將面臨考驗。

而且，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率與GDP增長也是密切相關(guān)的。有統(tǒng)計表明，銀行不良資產(chǎn)率對GDP增長率的彈性為0.4左右。因此，如果GDP增速下降2.5個百分點，就可能導致不良資產(chǎn)率上升1%，這意味著銀行經(jīng)營風險的上升和盈利的下降。

房地產(chǎn)市場調(diào)整將影響我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務的開展，進而影響商業(yè)銀行的盈利增長

房地產(chǎn)市場不景氣，直接影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)信貸業(yè)務的增長。2008年以來，隨著針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，國內(nèi)商業(yè)銀行為規(guī)避風險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行了主動的收縮，導致上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速比2007年同期有了大幅回落，上半年開發(fā)貸款同比增幅為18%，比2007年同期低了8個百分點。而與此同時，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望氣氛的蔓延，房地產(chǎn)需求持續(xù)萎縮，交易量不斷下降，這也直接導致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產(chǎn)按揭貸款同比增長25.6%，增速比去年同期下滑了7.7個百分點。

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業(yè)的景氣程度，因此對這些行業(yè)的信貸增長也會有抑制作用。而在國內(nèi)商業(yè)銀行盈利仍主要依靠信貸業(yè)務的情況下，信貸增長的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

房地產(chǎn)市場調(diào)整將影響我國整個金融市場環(huán)境

房地產(chǎn)市場波動將影響資本市場穩(wěn)定，進而對銀行融資環(huán)境產(chǎn)生影響。資產(chǎn)價格的下降則可能阻礙或延緩銀行業(yè)發(fā)展的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場上所籌集，其融資成本也會越來越高。而且，在資本市場低迷的時候，銀行業(yè)通過資本市場進行的收購兼并活動也很難開展。此外，美國次貸危機的爆發(fā)使得我國商業(yè)銀行在資產(chǎn)證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業(yè)的不良資產(chǎn)處置以及創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展等都有負面影響。

綜上所述，雖然目前房地產(chǎn)價格波動不會給國內(nèi)銀行業(yè)造成系統(tǒng)性風險，但一些風險的苗頭必須要引起我們的關(guān)注。2008年中央經(jīng)濟工作會議上已經(jīng)明確要使得房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定，而且還要發(fā)揮房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟增長中的作用。這個基調(diào)定得非常好，下一步在很多方面都需要關(guān)注和呵護房地產(chǎn)市場，應該采取有效的措施擴大房地產(chǎn)市場的有效需求。作為商業(yè)銀行來說，還要做好房價和利率變化的壓力測試，對開發(fā)商資金狀況也要引起高度的關(guān)注，比如說發(fā)現(xiàn)有非法集資的現(xiàn)象，應該采取堅決的措施收回貸款。

（作者系交通銀行首席經(jīng)濟學家）