周政華　劉洋碩

銀行針對(duì)貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門(mén)檻，其實(shí)是源于對(duì)未來(lái)盈利的焦慮

2009年，北京“房奴”張衛(wèi)華的經(jīng)濟(jì)壓力將會(huì)稍稍減輕。

自從去年初，31歲的張衛(wèi)華從民生銀行貸款35萬(wàn)元、分20年還清，買(mǎi)下位于北京南三環(huán)的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工資——約2890元用于償還房貸。不過(guò)，今年他的月供將降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的減少緣于兩項(xiàng)費(fèi)用的降低。

2008年，由于中國(guó)人民銀行的5次降息，張衛(wèi)華今年的房貸利息已經(jīng)從購(gòu)房時(shí)的7.83%下調(diào)到5.94%，因此房貸月供減少了395元；1月7日上午，他又接到了民生銀行客服人員的電話，得知從1月15日起，房貸利率將由原先的8.5折優(yōu)惠，調(diào)低到7折，因此房貸每月又可少還345元。兩項(xiàng)合計(jì)，張衛(wèi)華2009年的房貸月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，為擴(kuò)大內(nèi)需，提振樓市，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)幅度、支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房》的文件，宣布自當(dāng)日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

此前，這一下限為0.85倍，也就是商業(yè)銀行通常給予首套商品房購(gòu)房者貸款利率8.5折優(yōu)惠。但是否執(zhí)行7折優(yōu)惠利率，以及執(zhí)行的對(duì)象的界定——新增房貸還是存量房貸——中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人稱(chēng)，這些將取決于商業(yè)銀行，并非強(qiáng)制性規(guī)定。

也就是說(shuō)，并非所有貸款買(mǎi)房者，都能像張衛(wèi)華這樣，享受到房貸利率7折的優(yōu)惠。

銀行筑起優(yōu)惠門(mén)檻

中國(guó)人民銀行的文件公布之后，張衛(wèi)華們就開(kāi)始翹首以盼，等待銀行給予房貸利率7折優(yōu)惠。

然而，銀行對(duì)此文件普遍采取了觀望態(tài)勢(shì)。直到2008年底，國(guó)有四大商業(yè)銀行才基本敲定對(duì)首套房貸新貸款者7折利率優(yōu)惠的基本政策，而存量房貸款能否享7折優(yōu)惠的討論則一直持續(xù)到2009年。

2009年1月初交通銀行、杭州銀行率先推出房貸利率7折優(yōu)惠后，四大國(guó)有商業(yè)銀行方才陸續(xù)跟進(jìn)。而在門(mén)檻設(shè)置上，四大國(guó)有商業(yè)銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)也普遍高于股份制銀行。

截至記者發(fā)稿時(shí)，國(guó)內(nèi)四大國(guó)有商業(yè)銀行中除中國(guó)工商銀行外的中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，以及招商銀行、光大銀行、民生銀行等絕大部分全國(guó)性股份制銀行共計(jì)14家銀行，均宣布2008年10月27日前發(fā)放的房貸——也就是存量房貸利率給予7折優(yōu)惠。

除中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、民生銀行宣布，無(wú)須貸款人申請(qǐng)，銀行將通過(guò)內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，將30萬(wàn)以上額度的貸款利率從8.5折優(yōu)惠自動(dòng)調(diào)整到7折優(yōu)惠外，其他大部分商業(yè)銀行均設(shè)置了不同程度的門(mén)檻，須貸款人提交申請(qǐng)，等待銀行審核。

對(duì)于“存量房貸”利率的折扣評(píng)估，中國(guó)人民銀行在其官方網(wǎng)站上做如下說(shuō)明，“存量房利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估；二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平?！?/p>

銀行設(shè)置的門(mén)檻主要集中在對(duì)貸款總額及時(shí)間、房屋面積，以及貸款人資質(zhì)認(rèn)定上。

幾乎所有銀行都要求，所購(gòu)房屋為第一套住房、貸款總額須30萬(wàn)以上，房屋面積在140平米以下的普通商品房。

《中國(guó)新聞周刊》致電華夏銀行客服獲知，該行規(guī)定申請(qǐng)房貸7折的房屋必須是首套自住房；總面積不超過(guò)140平方米；商業(yè)貸款額度在50萬(wàn)元以上。辦理時(shí)還需出示工資證明、身份證等有效證件等。

大部分銀行對(duì)于貸款人的資格認(rèn)定，主要強(qiáng)調(diào)綜合信用方面。招商銀行客服對(duì)《中國(guó)新聞周刊》稱(chēng)，對(duì)貸款人的考核綜合信用度，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外，部分城市可能會(huì)調(diào)取水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等的繳納情況。

此外，少數(shù)銀行還將貸款人是否優(yōu)質(zhì)客戶，與享受房貸利率7折相掛鉤。

浦東發(fā)展銀行要求，須貸款金額500萬(wàn)元及以上，且借款人家庭凈資產(chǎn)達(dá)100萬(wàn)元及以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產(chǎn)合計(jì)達(dá)1000萬(wàn)元及以上的，才可按照7折的最惠利率標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

由于商業(yè)銀行在房貸利率7折執(zhí)行及判定上擁有自由裁量權(quán)，一些銀行對(duì)客戶抱持恩賜心態(tài)?！斑@次是我們行里給的優(yōu)惠，不屬于國(guó)家給的優(yōu)惠政策?！北本┿y行阜成支行個(gè)人信貸部的一位工作人員在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪說(shuō)。

優(yōu)惠實(shí)屬無(wú)奈

銀行針對(duì)貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門(mén)檻，其實(shí)是源于未來(lái)盈利的焦慮。

按照央行本次降息后的利率，對(duì)于當(dāng)前5.94%的人民幣5年以上貸款基準(zhǔn)利率而言，最低0.7倍的優(yōu)惠利率為4.158%，這個(gè)數(shù)字與5年期存款3.6%的基準(zhǔn)利率相去不遠(yuǎn)。海通證券金融分析師范坤祥認(rèn)為，存貸利差過(guò)窄將導(dǎo)致商業(yè)銀行失去放貸動(dòng)力。

個(gè)人房貸資產(chǎn)一度被視為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2008年11月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為2.95萬(wàn)億元，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款總額的1成。

但由于2008年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，銀行對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的國(guó)房景氣指數(shù)，截至2008年11月已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下滑。

中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額(含個(gè)貸余額)為5.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.3%，比上年同期低15.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額、購(gòu)房貸款余額增速分別比上年同期回落了14.9個(gè)百分點(diǎn)和15.5個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和工商銀行的住房按揭貸款總額排在前三位，均在5000億元以上，三家合計(jì)發(fā)放了全國(guó)70%以上的購(gòu)房貸款，遠(yuǎn)超其他股份制銀行。

海通證券金融分析師范坤祥對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，如果將首套商品房貸款利率從8.5折調(diào)至7折，中國(guó)銀行、工商銀行和建設(shè)銀行的利潤(rùn)損失均超過(guò)25億元以上，而北京銀行、南京銀行、寧波銀行的利潤(rùn)損失均在6000萬(wàn)以下。

此外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、寧波銀行、招商銀行等股份制銀行雖然在個(gè)人房貸規(guī)模上不及四大國(guó)有商業(yè)銀行，但個(gè)人房貸在其貸款總額比例上要高，占比均超過(guò)10%，范坤祥稱(chēng)，房貸收入的變化對(duì)其影響較大。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為，2009年國(guó)內(nèi)銀行將面臨較大業(yè)績(jī)壓力。郭田勇在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)預(yù)測(cè)，今年銀行將面臨三大不利因素：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)減速；二是不良貸款率會(huì)有所反彈；三是央行未來(lái)可能降息，繼續(xù)收窄利差。

郭田勇認(rèn)為，國(guó)內(nèi)銀行仍然沒(méi)有擺脫過(guò)度依賴(lài)存貸利息差的經(jīng)營(yíng)格局。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾1月7日發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，2009年，中國(guó)大陸銀行未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷(xiāo)之利潤(rùn)率將下跌一半，隱含壞賬率將上升30%。