陶良諸
地鐵開發(fā)的熱潮過早推高了房?jī)r(jià),而到了地鐵真正開通時(shí),房?jī)r(jià)漲幅很可能趨緩。
“從現(xiàn)在起到2015年,北京將力爭(zhēng)每年開通一條新線,2010年北京地下鐵路運(yùn)營(yíng)總里程將達(dá)到300公里,2015年達(dá)到561公里?!北本┬乱惠喌能壍澜煌ńㄔO(shè)熱潮成為一道無形的催化劑。從地鐵規(guī)劃方案公布那一刻起,我們聽到的便是隨之上漲周邊房?jī)r(jià)……
火車一響,黃金萬兩
2000年,中國(guó)第一條城市輕軌——上海明珠線開通,當(dāng)年沿線房?jī)r(jià)上漲20%;2004年,武漢輕軌一期開通運(yùn)營(yíng),年內(nèi)沿線最高漲幅140%;2006年,重慶輕軌2號(hào)線開通,大渡口房?jī)r(jià)半年上漲34%;2007年,北京多條地鐵線得到政府確認(rèn),沿線樓盤“漲聲一片”,有部分沿線樓盤價(jià)格漲幅超過60%。
的確,在很多購(gòu)房者的眼里,交通是選房的最重要的一環(huán)。許多購(gòu)房者除了看重出行方便外,對(duì)房子未來的升值潛力也給予了“厚望”。在開發(fā)商的鼓吹下,地鐵、輕軌附近的房?jī)r(jià)都找到了漲價(jià)的借口,購(gòu)房者也默默接受了經(jīng)過調(diào)漲后的價(jià)格。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,軌道交通對(duì)城市面貌的改變以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的。世界上能贏利的地鐵都是與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。地鐵所經(jīng)之地,土地價(jià)格便大幅上漲;其次,地鐵也使其沿線出口處的商鋪成為黃金口岸。早年李嘉誠(chéng)在香港放手一搏,奪得中環(huán)、金鐘兩站地鐵周邊的地產(chǎn),使長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一飛沖天,一時(shí)傳為佳話。
據(jù)統(tǒng)計(jì),紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30%以上;并且,上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達(dá)100%。
“軌道經(jīng)濟(jì)”已透支
在還沒有享受到他們帶來的便捷的時(shí)候,沿途或周邊各個(gè)樓盤價(jià)格已經(jīng)漲起來了。提早的炒作和漲價(jià),是否在透支著房?jī)r(jià)?
位于北京朝陽北路的合生橄欖季項(xiàng)目銷售均價(jià)從6號(hào)線地鐵規(guī)劃公布前的18500元/平方米,目前已調(diào)整至22000元/平方米;而同區(qū)域的星河灣目前均價(jià)已達(dá)到37000元/平方米,而今年5月在網(wǎng)上公布的均價(jià)還保持在29000元/平方米。
中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)三級(jí)市場(chǎng)副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為,其沿線在售項(xiàng)目已經(jīng)較其他區(qū)域高出很多,軌道交通的利好已經(jīng)在近一年來被開發(fā)商通過過度宣傳“預(yù)支”,而某些樓盤的升值潛力現(xiàn)在已被“透支”。
實(shí)際上,這些規(guī)劃都是幾年以后的事情,這些規(guī)劃的第一個(gè)也是最大的作用,莫過于對(duì)現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)的影響了。從地鐵規(guī)劃出來,到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段,規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格會(huì)有比較大的漲幅;而到了地鐵真正開通,其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩,在上海就存在著這種情況?!斑@主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng),已經(jīng)在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來,所以真正地鐵通到那里,房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平緩了?!倍切┯X得“地鐵一到,房?jī)r(jià)就漲”的人多少有些一廂情愿,因?yàn)楸姸嗌糍u家,對(duì)地鐵房產(chǎn)的期望值過于高了,在二手市場(chǎng)上“出手很重”,反而導(dǎo)致這樣一個(gè)結(jié)果:掛牌價(jià)高高在上,成交量廖廖無幾。換句話來說,這種靠一條軌道激活一大片區(qū)域的情形已很難重現(xiàn)。