陶良諸

地鐵開發(fā)的熱潮過早推高了房價，而到了地鐵真正開通時，房價漲幅很可能趨緩。

“從現(xiàn)在起到2015年，北京將力爭每年開通一條新線，2010年北京地下鐵路運營總里程將達到300公里，2015年達到561公里?！北本┬乱惠喌能壍澜煌ńㄔO熱潮成為一道無形的催化劑。從地鐵規(guī)劃方案公布那一刻起，我們聽到的便是隨之上漲周邊房價……

火車一響，黃金萬兩

2000年，中國第一條城市輕軌——上海明珠線開通，當年沿線房價上漲20％；2004年，武漢輕軌一期開通運營，年內沿線最高漲幅140％；2006年，重慶輕軌2號線開通，大渡口房價半年上漲34％；2007年，北京多條地鐵線得到政府確認，沿線樓盤“漲聲一片”，有部分沿線樓盤價格漲幅超過60％。

的確，在很多購房者的眼里，交通是選房的最重要的一環(huán)。許多購房者除了看重出行方便外，對房子未來的升值潛力也給予了“厚望”。在開發(fā)商的鼓吹下，地鐵、輕軌附近的房價都找到了漲價的借口，購房者也默默接受了經過調漲后的價格。

一位房地產業(yè)內人士認為，軌道交通對城市面貌的改變以及對房地產市場的影響是顯而易見的。世界上能贏利的地鐵都是與發(fā)展房地產業(yè)結合起來。地鐵所經之地，土地價格便大幅上漲；其次，地鐵也使其沿線出口處的商鋪成為黃金口岸。早年李嘉誠在香港放手一搏，奪得中環(huán)、金鐘兩站地鐵周邊的地產，使長江實業(yè)一飛沖天，一時傳為佳話。

據統(tǒng)計，紐約、倫敦、東京以及香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質物業(yè)30％以上；并且，上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率高達100％。

“軌道經濟”已透支

在還沒有享受到他們帶來的便捷的時候，沿途或周邊各個樓盤價格已經漲起來了。提早的炒作和漲價，是否在透支著房價?

位于北京朝陽北路的合生橄欖季項目銷售均價從6號線地鐵規(guī)劃公布前的18500元／平方米，目前已調整至22000元／平方米；而同區(qū)域的星河灣目前均價已達到37000元／平方米，而今年5月在網上公布的均價還保持在29000元／平方米。

中原地產機構三級市場副總經理宮萍認為，其沿線在售項目已經較其他區(qū)域高出很多，軌道交通的利好已經在近一年來被開發(fā)商通過過度宣傳“預支”，而某些樓盤的升值潛力現(xiàn)在已被“透支”。

實際上，這些規(guī)劃都是幾年以后的事情，這些規(guī)劃的第一個也是最大的作用，莫過于對現(xiàn)時房價的影響了。從地鐵規(guī)劃出來，到地鐵動工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價格會有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房價的上漲反而趨緩，在上海就存在著這種情況。“這主要是因為通地鐵這一消息的利好效應，已經在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來，所以真正地鐵通到那里，房價漲勢也變平緩了?！倍切┯X得“地鐵一到，房價就漲”的人多少有些一廂情愿，因為眾多散戶賣家，對地鐵房產的期望值過于高了，在二手市場上“出手很重”，反而導致這樣一個結果：掛牌價高高在上，成交量廖廖無幾。換句話來說，這種靠一條軌道激活一大片區(qū)域的情形已很難重現(xiàn)。