葉　檀

2008年的房地產(chǎn)業(yè)，王石是個(gè)炙手可熱的人物，他以拐點(diǎn)論與降價(jià)的方式向左走，而另一派則是堅(jiān)挺的價(jià)格向右走，房地產(chǎn)市場(chǎng)被不同觀點(diǎn)撕扯。

很顯然，四處登頂?shù)耐跏^不甘于退出房地產(chǎn)江湖，而是想借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，成為房地產(chǎn)業(yè)的精神教父。

王石成為教父有兩個(gè)法寶，一是對(duì)于政策變遷的敏感領(lǐng)悟，二是房地產(chǎn)制造的專業(yè)化、精細(xì)化。

教父情結(jié)

對(duì)政策的把握是成功的中國商人的通用秘笈，當(dāng)此輪房地產(chǎn)調(diào)控以越來越強(qiáng)的姿態(tài)襲向房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，王石最早嗅到了市場(chǎng)的變化。

王石在07年下半年最早拋出房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)論，之后在08年1月份對(duì)拐點(diǎn)作出解釋。當(dāng)他以高屋建瓴的口氣表示，自己所理解的“拐點(diǎn)”是指房?jī)r(jià)的理性回歸，按照房?jī)r(jià)收入比而言，房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須進(jìn)行刮骨療毒式的大改革時(shí)，王石顯然已經(jīng)脫離了自己的開發(fā)商身份，而在指點(diǎn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至中國經(jīng)濟(jì)的未來江山。

王石多年來的一系列言論可以印證這一點(diǎn)。他曾經(jīng)指出“居者有其屋”的藍(lán)圖是，“未來要走向和諧健康，需要各方的努力。政府解決政策層面的問題，消費(fèi)者也有居住理念的選擇把握，而發(fā)展商在這樣一個(gè)特殊的階段，更應(yīng)該把握好自己的方向?！彼埠茉缣岢隽似髽I(yè)公民的理論，并屢屢號(hào)召同行踐行。他聲稱與多個(gè)城市的政府合作，愿意“開發(fā)廉租房”，宣布2006年萬科成立的第一個(gè)基金將用于“古民居住宅的保護(hù)”。所有這一切，顯示王石絕不僅僅愿意充當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。

以王石親歷改革的多年經(jīng)歷，在商海的沉浮，最重要的是根紅苗正的出身，他的教父情結(jié)無法排遣。雖然一些媒體給王石戴上房地產(chǎn)業(yè)教父的桂冠，但王石并沒有成為教父，除了馮侖外，潘石屹、任志強(qiáng)等人在商道甚至市場(chǎng)判斷上，都與他有深刻分歧。并且，王石所提出的房地產(chǎn)商業(yè)化、精細(xì)化理論，受制于中國市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，只能在極為狹小的范圍內(nèi)推廣。

也許正因?yàn)槿绱?，王石才四處登頂，將世界高山踩在腳下，來彌補(bǔ)內(nèi)心的缺憾。

命門

何以如此？恐怕與王石的圓滑有關(guān)。

有著名的案例。王石在傳記《道路與夢(mèng)想》中，提及1997年在深圳與朱镕基的對(duì)話，他拋開房地產(chǎn)，先談分稅制擴(kuò)大稅基的作用，表示“舉雙手贊成分稅制。我們大一統(tǒng)的國家，習(xí)慣一大二公，一平二調(diào)，向來不承認(rèn)地方利益。通過稅制改革，第一次從稅法上明確了中央和地方是不同的利益主體?！彼粌H贊同1993年起朱镕基就大力推行的分稅制，還贊同宏觀調(diào)控，并成功地讓朱镕基鼓起了以房地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)內(nèi)需的信心。

真是一石三鳥。付出的代價(jià)是，王石的形象因此含糊不清。他口口聲聲降價(jià)為群眾，真切地助推了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，這讓左派痛恨他，而他此后一連串為政府宏觀調(diào)控剖白的言論，又讓希望跳出政府幾十萬個(gè)文件法規(guī)窠臼的同行牙痛。而王石大幅降價(jià)促銷的行為既損害了萬科已購房的老客戶，也讓同行生疑萬科是不是想趁市場(chǎng)低迷行并購之事。

最讓王石與萬科失分的是地震捐款事件。這也許是中國大多數(shù)企業(yè)家的痛苦，他們無法樹立鮮明的旗幟，四處討好的結(jié)果是有可能得罪大多數(shù)人。

陰謀與陽謀

我國商業(yè)信用土壤惡劣，讓陰謀論成為思考常態(tài)。圍繞著王石的是陰謀論泛起。

1992年鄧小平南巡之后，全國掀起房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)投資平均利潤(rùn)高達(dá)40%以上。1992年底，王石公開提出，凈投資回報(bào)率高于25%的項(xiàng)目萬科不做；抨擊房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)不完善，開發(fā)商通過權(quán)錢交易、暗箱操作等手段獲得土地，一夜暴富。知情人揭底：王石在政府的形象不好，與當(dāng)權(quán)者關(guān)系糟糕，吃不著葡萄就說酸。王石可以說動(dòng)朱镕基，但以他教父般的個(gè)性，與地方政府的關(guān)系想來不會(huì)太好。

王石一直在抨擊土地泡沫與房?jī)r(jià)泡沫，但萬科拿的地并不少，萬科的房?jī)r(jià)在同質(zhì)的樓盤中并不低。王石承諾：“萬科在開發(fā)低收入住宅方面盡了力，”但2006年度，萬科的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)達(dá)到21億元，比上年度上漲60%。

王石對(duì)此的回應(yīng)是，“不可否認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)中間有一部分來源于價(jià)格上升。但說地產(chǎn)公司的利潤(rùn)都是來源于高房?jī)r(jià)卻不是事實(shí)。最反映企業(yè)贏利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)是凈資產(chǎn)回報(bào)率，萬科2004年是14.2%，2005年是16.3%，達(dá)到歷史最高水平，而萬科的標(biāo)桿企業(yè)——美國帕爾迪公司常年的凈資產(chǎn)回報(bào)率在16%～18%。相比之下，為何說萬科是暴利呢？”

凈資產(chǎn)回報(bào)率高不能否認(rèn)房?jī)r(jià)高，王石在此陷入悖論——作為一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)家，他不能想看著高價(jià)無動(dòng)于衷，不享受高利潤(rùn)；作為教父，他必須適時(shí)遠(yuǎn)離利潤(rùn)親近精神。兩美俱、二難并，幾乎是不可能的事。

孫宏斌事件也是讓王石業(yè)界形象受損的一件事，王石無法接受后輩要替代萬科的狂想曲，一再彈壓，表示黑馬順馳是破壞行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的害群之馬。在順馳易主后，想必王石舒了一口長(zhǎng)氣。

萬科作為住宅房產(chǎn)龍頭企業(yè)，一直抱怨市場(chǎng)占有率過低，市場(chǎng)低迷期恰好是洗牌機(jī)會(huì)，這是陽謀，而不是陰謀。王石所謂的短期內(nèi)房?jī)r(jià)超過收入水平過快上漲的現(xiàn)象不可持續(xù)，市場(chǎng)需要理性調(diào)整；但只要定價(jià)合理或者增速調(diào)整到合理趨勢(shì)，市場(chǎng)內(nèi)強(qiáng)勁的購買力仍會(huì)表現(xiàn)出來。換成大白話，目前房地產(chǎn)要洗牌，萬科要擴(kuò)張，等調(diào)整周期結(jié)束以后，萬科的市場(chǎng)前景一片燦爛。當(dāng)那時(shí)，僅憑平均利潤(rùn)，萬科也能過上好日子。

推廣專業(yè)化

王石在房地產(chǎn)行業(yè)是有夢(mèng)想，他的夢(mèng)想是專業(yè)化與精細(xì)化。

專業(yè)化有兩重意義，一是指企業(yè)專注于某一行業(yè)，而不搞多元化投資。王石在自己2008年4月“專業(yè)化PK多元化”的言論中，把率領(lǐng)的專業(yè)化的萬科與多元化的復(fù)星作了比較。王石顯然不看好多元化之路，因?yàn)椤耙远唐诘馁Y源來抗擊巨型企業(yè)長(zhǎng)期的能力，即便存在局部和短期的合理性，在更長(zhǎng)時(shí)期來看也難以是最優(yōu)的”。

萬科用長(zhǎng)達(dá)9年的時(shí)間把房地產(chǎn)之外的其余業(yè)務(wù)全部出手，此后將自己的主業(yè)進(jìn)一步集中于商品住宅，在商品住宅中又進(jìn)一步定位于面向城市普通白領(lǐng)，主要位于城郊結(jié)合部的住宅開發(fā)。按照王石的說法，要把國內(nèi)42個(gè)百萬人口的城市作為自己房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)城市，并準(zhǔn)備在5年內(nèi)將開發(fā)業(yè)務(wù)覆蓋這些城市（不過，后來他又修正說這只是一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)，說沒有嚴(yán)格的時(shí)間表）。萬科房地產(chǎn)開發(fā)新進(jìn)入國內(nèi)哪一個(gè)城市，都要確保在三四年時(shí)間內(nèi)進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)占有率的前三名。這種專業(yè)化其實(shí)是行業(yè)集中度的典型反映。

所謂專業(yè)化的另一層含義是建立流水線作業(yè)，如二戰(zhàn)后為復(fù)員軍人興建的美國萊維特小鎮(zhèn)，復(fù)員軍人們的圣誕老人威廉·萊維特在長(zhǎng)島的納索縣里買了一塊1500 英畝的馬鈴薯地，用流水作業(yè)進(jìn)行，第一批所有的1.75萬套住宅，全部預(yù)制構(gòu)成，每家同一式樣，機(jī)器聽從號(hào)令，分秒不差。后面接踵而來的就負(fù)責(zé)鋪上混凝土地面，跟著電工就來豎街燈柱，工人就來掛上路牌。接著，就把每個(gè)屋子地段劃分好。一隊(duì)隊(duì)的汽車就在已經(jīng)凝固的混凝土路面上滾滾而來。房子很快就蓋好了，包括手續(xù)費(fèi)、綠化和廚房電器設(shè)備在內(nèi)，還不到1萬美元。

專業(yè)化才能降低成本，才能“薄利多銷”，才能在降價(jià)后仍有利潤(rùn)空間。萊維特小鎮(zhèn)引領(lǐng)了一代潮流，房地產(chǎn)商們紛紛跟進(jìn)，政府也適時(shí)而動(dòng)，以發(fā)放國債的方式修建高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，不會(huì)漏過商機(jī)的人們紛紛趕過來建校、開市場(chǎng)、建廠，一座座交通便捷的小鎮(zhèn)由此而生。

這樣的專業(yè)化需要原材料的統(tǒng)一市場(chǎng)，需要簡(jiǎn)化的具有法治精神的稅費(fèi)體制，需要市場(chǎng)化的土地一級(jí)市場(chǎng)，需要統(tǒng)一的嚴(yán)格的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在目前的中國顯然做不到。王石所講的專業(yè)化集中在第一個(gè)層面，而無法滲透到第二個(gè)層面。

因此王石提出精細(xì)化進(jìn)行補(bǔ)救。他說，萬科的第二個(gè)十年，通過專業(yè)化獲得了成功，萬科的第三個(gè)十年，即2004至2014年將致力于精細(xì)化，具體講就是只做城市住宅，把住宅開發(fā)中的各環(huán)節(jié)力爭(zhēng)做精細(xì)，做到家。

這一想法來自于王石對(duì)日本企業(yè)精細(xì)生產(chǎn)模式的推崇，受限于各種條件，王石的精細(xì)化遠(yuǎn)未成功。精細(xì)是工業(yè)化后期制造業(yè)到達(dá)頂峰的產(chǎn)物，也是德日文化的產(chǎn)物。王石所謂的精細(xì)化，目標(biāo)是占據(jù)制造業(yè)高端，改造本國文化，他明言“萬科要想保持自己的地位，必須解決文化這方面的缺陷問題。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國企業(yè)一定要聯(lián)合起來搞投標(biāo)，聯(lián)合起來搞行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化，但是我們?nèi)f科還困在這里，一合作就出現(xiàn)以他為主、以我為主的問題。如果我們想受人尊重，加入WTO之后，中國企業(yè)還想繼續(xù)健康的發(fā)展，必須專業(yè)化、精細(xì)化。在文化上要有更多的開放、包容、平等”。

尾聲

王石留給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的是無盡的爭(zhēng)議，而不是他所憧憬的行業(yè)教父地位，以及專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)作。

房地產(chǎn)生態(tài)是中國商業(yè)生態(tài)的典型縮影，被市場(chǎng)分割、貧富差距、利益博弈所糾纏，在這樣的大變動(dòng)時(shí)期，誰想充當(dāng)教父都是不現(xiàn)實(shí)的，最終歷史會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)界之外的人物，擁有政治與經(jīng)濟(jì)資源的人，來扮演這一角色。

最終，房地產(chǎn)問題的核心，在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。