華 偉 侯雨茜

內(nèi)容摘要 2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)至今一年有余,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的率先反彈帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展。在火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,央企、上市公司踴躍爭(zhēng)奪地王;開(kāi)發(fā)商大量囤地,賺取暴利。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因是多方面的,主要還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖導(dǎo)致企業(yè)逐利預(yù)期增強(qiáng),房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲,又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,使得這一循環(huán)不斷延續(xù),最終在土地這一生產(chǎn)資料上極端地反映出來(lái)。當(dāng)前,疏堵兼顧是應(yīng)對(duì)之策。

關(guān) 鍵 詞 地王 囤地 疏堵兼顧 土地供應(yīng)量

作 者 1華偉,華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任、副研究員、博士。(上海:200062)2侯雨茜,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生。(上海:200433)

從2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)到2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,僅一年時(shí)間。然而綜觀當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市,房?jī)r(jià)漲聲一片,其中:一線城市火爆,二線城市跟漲,甚至有個(gè)別城市的房?jī)r(jià)超過(guò)了2007年上漲的勢(shì)頭!房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)非常搶眼,絲毫看不到全球金融危機(jī)的影子。與此同時(shí),今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”,近期媒體頻頻報(bào)道開(kāi)發(fā)商一方面高價(jià)拿地,一方面卻悄悄“囤地”,引發(fā)了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因是什么?我們又該如何應(yīng)對(duì)呢?

一

首先,我們回顧一下地王的產(chǎn)生之路。誰(shuí)是新的地王?是溫州炒房團(tuán)的同鄉(xiāng)嗎?答案是否定的。在2009年的“拿地戰(zhàn)”中,資金實(shí)力雄厚的央企、上市房地產(chǎn)公司在頻頻高價(jià)搶地。北京最后的絕版黃金地塊,朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào),被中化方興公司拍下,其母公司是中石化;北京新“地王”剛誕生,上海國(guó)企綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)相繼拿下“今年上海最貴地”;廣州國(guó)企城建集團(tuán)成為今年的地王,溢價(jià)高達(dá)154%。此外,房地產(chǎn)上市公司積極出手爭(zhēng)奪“地王”事件層出不窮。比如,5月21日,富力地產(chǎn)以超出起始價(jià)近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門(mén)外10號(hào)地塊,“地王”自此重回2009年的樓市;5月22日,萬(wàn)科擊敗保利,以13.86億元的價(jià)格摘下佛山市佛南2009-015商住用地,一舉創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢?7月23日,金地一口報(bào)價(jià)30.48億元,拿下上海郊區(qū)趙巷10號(hào)地塊,刷新上海“地王”紀(jì)錄;8月27日,華潤(rùn)置地拍下南翔兩塊地,價(jià)格為35.22億元;9月10日,中海地產(chǎn)拍得長(zhǎng)風(fēng)地塊,價(jià)格為70.06億元,名噪一時(shí);9月17日,“單價(jià)地王”海航集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江中心兩幅地塊,價(jià)格為18.24億元和30.05億元;9月30日,綠地集團(tuán)拍得龍華地塊,價(jià)格為72.45億元,成為前三季度的中國(guó)“總價(jià)地王”。

在各地愈演愈烈的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,上市房地產(chǎn)公司可以說(shuō)是最大的“玩家”。與2007年相比,有國(guó)資背景的央企和上市房地產(chǎn)公司成了爭(zhēng)奪“地王”最活躍的主力軍。有資料顯示:在國(guó)資委分管的136家央企中,以房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的有16家,為輔業(yè)的有106家,約占80%左右。在目前國(guó)際金融危機(jī)余波未了,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固的情況下,為什么有國(guó)資背景的央企和上市公司都爭(zhēng)當(dāng)新“地王”呢?

筆者以為,其中的奧秘不乏兩條:其一,上半年大量信貸資金流入壟斷國(guó)企,國(guó)企并不缺錢(qián),但國(guó)內(nèi)投資渠道的匱乏使得巨無(wú)霸級(jí)的國(guó)企難以在壟斷主業(yè)之外開(kāi)辟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。一旦手頭資金充裕,其眼光必然投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二,上市房地產(chǎn)公司資金實(shí)力雄厚,不妨借助高價(jià)拿地、“囤地”玩玩資本市場(chǎng)圈錢(qián)的游戲。

現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還面臨著諸多不確定的因素,在這樣的情況下,保增長(zhǎng)仍是艱巨、緊迫的首要任務(wù)。伴隨著中央4萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的啟動(dòng),在適度寬松貨幣政策的指引下,商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)突破了歷史記錄,2009年前三季度人民幣新增貸款8.67萬(wàn)億元,同比多增5.19萬(wàn)億元,全年新增信貸規(guī)模將保持在10萬(wàn)億元以內(nèi)。[1 ]目前中國(guó)資金的流動(dòng)性和利率水平都是前所未有的。在2007年房?jī)r(jià)上漲時(shí),人們關(guān)注的熱錢(qián)主要來(lái)自“溫州炒房團(tuán)”,這些錢(qián)雖活躍,但數(shù)量有限。而當(dāng)前對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō),投資實(shí)業(yè)存在一定的難度和風(fēng)險(xiǎn),銀行的信貸環(huán)境又是前所未有地寬松,在這樣的大背景下,國(guó)企便傾向于將資金投向短期回報(bào)率較高的樓市。上市房地產(chǎn)公司又如何呢?頻頻成為“地王”買(mǎi)家,且拿地之后,即通過(guò)增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進(jìn)行融資后,這反過(guò)來(lái)又保證企業(yè)有足夠的資金去競(jìng)拍土地,乃至再成為新的“地王”。在此輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,“新地王”投入的資金,事實(shí)上已成為推高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。試想,沒(méi)有堅(jiān)強(qiáng)的市場(chǎng)作為支撐,誰(shuí)又會(huì)來(lái)高價(jià)拿地呢?如此循環(huán),資金便大規(guī)模地流入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市的樓市及證券市場(chǎng)。那么其后果會(huì)如何呢?

在“地王”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)改變:對(duì)于非上市的國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,土地仍然是生產(chǎn)資料,買(mǎi)地時(shí)首先要考慮地價(jià)的高低所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),“如果拿地建房后掙不到利潤(rùn),那絕對(duì)不能拿”;而對(duì)于上市公司而言,土地已變成資本運(yùn)作的工具,其價(jià)格高低已不是公司重點(diǎn)考慮的問(wèn)題,為了保護(hù)公司的股價(jià),保持其在資本市場(chǎng)價(jià)值的提升,上市公司要不停地拿地。因?yàn)?房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致上市房地產(chǎn)公司預(yù)期收益增加——推高股價(jià)——擴(kuò)大融資空間;上市房地產(chǎn)公司融資——出手搶地——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲,形成循環(huán)。而上市房地產(chǎn)公司在這一循環(huán)中,利用土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的互搏,實(shí)現(xiàn)了在股市、樓市的雙豐收。而越是“地王”,就越容易變成上市房地產(chǎn)公司融資的“題材”,公司儲(chǔ)備有大量土地,便會(huì)更加吸引股民購(gòu)買(mǎi)股票。

股市、地市“左右互搏”可能積累多重風(fēng)險(xiǎn)。首先,可能形成土地過(guò)于集中的局面,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權(quán)”越來(lái)越掌握在少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)公司之手。其次,可能吹大泡沫,增加金融風(fēng)險(xiǎn)。地市、股市的互推加速房?jī)r(jià)上漲。但房?jī)r(jià)每次上漲,都會(huì)有需求者被逐出樓市;隨著不斷有人被逐出,資本早晚會(huì)退出,地市、股市“循環(huán)互推”的過(guò)程就會(huì)中斷,“樓市泡沫破裂后,套牢的除了開(kāi)發(fā)商,還有銀行和股民”。

目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體盡管有所好轉(zhuǎn),但徹底好轉(zhuǎn)的困難仍然不小,要想走出低谷有待時(shí)日。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)判斷,如果明年信貸投放規(guī)?？s減,經(jīng)濟(jì)增速和CPI走勢(shì)仍難維持較低水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨較大的不確定性。一方面,上海、北京、廣州等地樓市火爆,似有過(guò)熱之嫌;另一方面,包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)雖有回暖跡象,但基礎(chǔ)尚不鞏固。上述循環(huán)的背后,“土地運(yùn)作資本化”的現(xiàn)象十分明顯,地市與股市形成了“互推互漲”。雖然這樣能促進(jìn)樓市、股市的繁榮,但也蘊(yùn)含著重重風(fēng)險(xiǎn),其或許能使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變,但此轉(zhuǎn)變對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的影響,是要認(rèn)真對(duì)待的。

二

在全國(guó)土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”的同時(shí),近期媒體頻頻報(bào)道開(kāi)發(fā)商一方面高價(jià)拿地,一方面卻悄悄“囤地”,引發(fā)了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。地價(jià)和房?jī)r(jià)是互為因果的關(guān)系,房?jī)r(jià)會(huì)推高地價(jià),地價(jià)反過(guò)來(lái)又會(huì)影響房?jī)r(jià)。但衡量?jī)烧叩淖饔?地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用更大,因?yàn)榈貎r(jià)是成本,可決定未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。大家知道,巧婦難為無(wú)米之炊,沒(méi)有地何來(lái)房?沒(méi)有房又何來(lái)供給滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求?“囤地”,只會(huì)進(jìn)一步加劇房市失衡。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾提出,中國(guó)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,倒賣(mài)土地,卻不蓋房子,這樣的開(kāi)發(fā)商大概占到1/3左右,這使得囤地再次成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道,2009年三季度末,全國(guó)排名前10名的房地產(chǎn)上市公司囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。據(jù)國(guó)土部最新數(shù)據(jù)顯示,2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地呈現(xiàn)出逐季增加的態(tài)勢(shì)。今年二季度,全國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)量大幅增加達(dá)2.09萬(wàn)公頃,環(huán)比增加102.6%;三季度繼續(xù)環(huán)比增加23.5%,國(guó)土部供應(yīng)了近2.6萬(wàn)公頃,相當(dāng)于上半年供應(yīng)量的82.7%。這意味著并非是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商囤地。對(duì)于囤地,國(guó)土資源部早有一系列政策進(jìn)行限制,最明確的規(guī)定就是閑置超過(guò)一年的土地要征收20%的閑置費(fèi),超過(guò)兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的要無(wú)償收回。然而,截至今天,加在一起,中國(guó)閑置地被收回的不超過(guò)5例。[2 ]

土地長(zhǎng)期閑置,囤而不用,待價(jià)而沽,一直是難以解決的一個(gè)老大難問(wèn)題。2008年11月的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置、空閑和批而未用的土地400萬(wàn)畝,相當(dāng)于全國(guó)一年新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。今年8月底,中原地產(chǎn)研究中心公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,有57%的土地被閑置。在土地價(jià)格不斷飚升的情況下,囤地已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的重頭。開(kāi)發(fā)商們?nèi)缃癜阎饕Ψ旁诹四玫?、囤地?更有些開(kāi)發(fā)商早就從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)改行倒騰土地,他們主要的資金來(lái)源就是從土地市場(chǎng)上圈來(lái)的錢(qián)。所以,有了一個(gè)公司囤積幾十平方公里土地的不正?，F(xiàn)象,土地儲(chǔ)備也成為標(biāo)識(shí)上市房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)。對(duì)一些上市公司的公開(kāi)年報(bào)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析就可以發(fā)現(xiàn),上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人,按2008年這些公司“開(kāi)發(fā)”的建筑面積計(jì)算,其囤地規(guī)模最少的也在20年以上,最多的超過(guò)100年,有一家公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模甚至達(dá)到了151年。

產(chǎn)生上述現(xiàn)象的根本原因是巨大的經(jīng)濟(jì)利益誘惑,地產(chǎn)商都將囤地作為牟取暴利的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。然而,囤地、炒地現(xiàn)象泛濫,很大程度上仍與相關(guān)職能部門(mén)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)不無(wú)關(guān)聯(lián)。地方政府出于對(duì)“土地經(jīng)濟(jì)”的過(guò)分依賴,在整治囤地上經(jīng)常是睜一只眼、閉一只眼,沉默不作為客觀上造成囤地閑置愈演愈烈,長(zhǎng)期困擾房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。閑置土地造成的后果是,一方面大量城市土地被占后處于長(zhǎng)期拋荒狀態(tài),另一方面囤地、圈地的費(fèi)用會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來(lái),普通民眾所期盼的房市降價(jià)不僅不會(huì)降,反而只會(huì)升。土地閑置不僅是對(duì)土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi),而且使得城市建設(shè)難以按照既定規(guī)劃有序進(jìn)行。

開(kāi)發(fā)商“囤地”,還可分為主動(dòng)與被動(dòng)兩類(lèi)。

主動(dòng)“囤地”的開(kāi)發(fā)商都看好“后市”,他們最常見(jiàn)的手段是拖時(shí)間、拖延開(kāi)發(fā)周期來(lái)獲得土地漲價(jià)帶來(lái)的房?jī)r(jià)飚升利益。值得注意的是,在“地王”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“游戲規(guī)則”已經(jīng)改變:對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,土地仍然是生產(chǎn)資料,買(mǎi)地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于央企和上市房地產(chǎn)公司而言,土地已變成資本運(yùn)作的工具。對(duì)上市公司來(lái)說(shuō),為了保護(hù)公司的股價(jià),要不停地拿地以吸引股民購(gòu)買(mǎi)股票,利用土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的互搏,以實(shí)現(xiàn)股市、樓市雙豐收。而對(duì)于央企來(lái)說(shuō),一方面依賴政府提供的壟斷獲取暴利,另一方面,又占用了巨額的銀行信貸資金。然而,除了壟斷之外,只有房市才能消化這些資金。因此,在房市繁榮的同時(shí)就出現(xiàn)了央企在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的現(xiàn)象。這既大幅度抬高了地價(jià),誕生了新地王;又直接刺激了周邊地塊的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)和囤地。因?yàn)?高成本必然轉(zhuǎn)化為高價(jià)格的預(yù)期,而拖延開(kāi)發(fā)節(jié)奏、延長(zhǎng)上市時(shí)間,都能在市場(chǎng)中獲得巨額的暴利。不斷出現(xiàn)的地王成了新一輪主動(dòng)囤地的直接誘因。

除此之外,還有被動(dòng)“囤地”的現(xiàn)象。其或因配套與制度建設(shè)不全產(chǎn)生;或因中央及地方政府改變政策,如在一定期限之前未辦出建筑施工許可證者一律改規(guī)劃;或由于《物權(quán)法》的實(shí)施及動(dòng)拆遷成本的大幅度上升,地方政府原先承諾的時(shí)間進(jìn)度滯后;或由于規(guī)劃調(diào)整,如市政建設(shè)地鐵、高架等導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃未及時(shí)變更,等等。它們主要是歷史上政策不完善的產(chǎn)物。隨著時(shí)間的推移,被動(dòng)囤地的現(xiàn)象將自然縮減乃至消失。

三

筆者認(rèn)為,面對(duì)地王與囤地行為的問(wèn)題,地方政府應(yīng)該有所作為,疏堵兼顧。以疏為主的策略,乃治標(biāo)之計(jì);大力拓寬投資渠道,分流房市資金壓力,實(shí)乃治本之策。在這方面,上海市政府正科學(xué)決策、醞釀一系列拿地新政,如:普通商品住房用地的出讓可以完全采用招標(biāo)的方式進(jìn)行,而不是單純遵循土地拍賣(mài)價(jià)高者得的規(guī)則。土地出讓方面,醞釀將一段時(shí)期內(nèi)甚至是全年各區(qū)能夠出讓的土地信息匯總后公布,開(kāi)發(fā)商對(duì)心儀土地選擇后再進(jìn)行出讓,這樣一來(lái)除了信息透明之外,還可以在市場(chǎng)低谷時(shí)期防止土地流標(biāo)現(xiàn)象的發(fā)生。具體來(lái)說(shuō),為了防止出現(xiàn)地價(jià)飆升后土地閑置的現(xiàn)象,上海正醞釀改變價(jià)高者得地的出讓模式,地塊采取招投標(biāo)形式出讓,綜合考慮定價(jià)以及開(kāi)發(fā)商后期運(yùn)作能力等,采用土地出讓價(jià)格區(qū)間制度,即開(kāi)發(fā)商出價(jià)過(guò)高或者過(guò)低都可能無(wú)法取得地塊所有權(quán)。同時(shí),為了加快土地出讓后的開(kāi)工進(jìn)度,有關(guān)行政管理部門(mén)還可以提高“熟地”的交地標(biāo)準(zhǔn),未來(lái)土地交付給拿地開(kāi)發(fā)商時(shí)須已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃、環(huán)境等審批手續(xù),具備開(kāi)工條件,開(kāi)發(fā)商可在拿地最短時(shí)間內(nèi)立即開(kāi)工,從而縮短樓盤(pán)上市時(shí)間。另外,加大供應(yīng)量將是有效遏制地王現(xiàn)象的重要舉措。根據(jù)9月30日上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局在官方網(wǎng)站上公布的滬預(yù)告字(2009)第11號(hào)土地使用權(quán)出讓預(yù)公告[3 ],四季度擬掛牌出讓地塊預(yù)公告涉及浦東、普陀、閘北等12個(gè)地區(qū)約355公頃國(guó)有建設(shè)用地,這也是上海有史以來(lái)最大規(guī)模的一次土地集中供應(yīng)。由于2009年上半年上海市整體土地供應(yīng)量?jī)H為188公頃,致使很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為上海市政府及規(guī)土局有意緊縮土地供應(yīng), “地王頻現(xiàn)”的情況也與此相關(guān)。如果上海市政府在今年四季度,土地供應(yīng)能夠放開(kāi),開(kāi)發(fā)商對(duì)于是否購(gòu)買(mǎi)土地和用什么價(jià)格更為合理地購(gòu)買(mǎi)土地都會(huì)變得更可預(yù)期,這樣的話“地王頻現(xiàn)”的現(xiàn)象會(huì)自然而然減少。

上述表明,對(duì)于主動(dòng)“囤地”者,要上升到利用法律手段予以重?fù)簟Ｅc此同時(shí),規(guī)避被動(dòng)“囤地”,大力切實(shí)有效地治理“囤地”,才能給當(dāng)前樓市帶來(lái)機(jī)遇。

在供地制度方面,國(guó)土管理部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步制定科學(xué)、合理的彈性土地供應(yīng)制度,根據(jù)土地市場(chǎng)的變動(dòng),做到土地彈性供應(yīng),靈活調(diào)整土地供應(yīng)量。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的方向發(fā)展,各地基于擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的要求都在加大建設(shè)力度,國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”紛紛涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),在這種大背景下,用地規(guī)模必然會(huì)激增。國(guó)土資源部已經(jīng)考慮到這方面的需求,在土地供應(yīng)量上略顯寬松。在土地市場(chǎng)監(jiān)管方面,政府有關(guān)部門(mén)一要優(yōu)化交易方式,二要加強(qiáng)批后監(jiān)管。具體而言,可以根據(jù)出讓地塊的實(shí)際情況,分別采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等多種方式供地,以避免非理性競(jìng)價(jià)。如普通商品住房用地的出讓就可以完全采用招標(biāo)的方式進(jìn)行,而不是單純遵循土地拍賣(mài)“價(jià)高者得”的規(guī)則。又如,為了避免一次性供地規(guī)模過(guò)大,出現(xiàn)競(jìng)標(biāo)后開(kāi)發(fā)不了造成閑置的情況,還可控制地塊出讓規(guī)模,以緩解“地王”地段的激烈競(jìng)爭(zhēng)。此外,一旦土地出讓合同成立,有關(guān)部門(mén)就要加強(qiáng)監(jiān)管以督促履約,確保住宅用地及時(shí)開(kāi)工,防止“囤地”。

由此可見(jiàn),緩和總量供求關(guān)系,加大并規(guī)范用地供應(yīng)力度才能確保供需關(guān)系平衡。在管理方面,嚴(yán)查閑置土地行為,直接改善當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求結(jié)構(gòu)甚至扭轉(zhuǎn)之,才能緩和市場(chǎng)失衡、化解輿論指摘。要遏制地產(chǎn)商的囤地、炒地行為,就得擠掉囤地所帶來(lái)的暴利空間。國(guó)務(wù)院《關(guān)于集約用地的通知》明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn),并將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià),應(yīng)該講,此舉擊中了囤地亂象的“七寸”。但僅以“閑置費(fèi)”就能有效遏制地產(chǎn)商的囤地、炒地行為嗎?顯然,地產(chǎn)商完全有辦法通過(guò)轉(zhuǎn)嫁成本的方式繼續(xù)保持高利潤(rùn)空間。如此看來(lái),要想遏制土地閑置現(xiàn)象,真正清除囤地現(xiàn)象,政府監(jiān)管力度還要加大,不僅要嚴(yán)格征收閑置費(fèi),追加土地增值費(fèi),還要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)閑置滿兩年的土地堅(jiān)決收回。相關(guān)部門(mén)要建立一個(gè)嚴(yán)格、具體、可操作的監(jiān)督制約機(jī)制和管理辦法,不僅要明確土地閑置的監(jiān)督責(zé)任主體、對(duì)象和懲治措施,更要明確相關(guān)負(fù)責(zé)官員如果對(duì)責(zé)任人監(jiān)管不力,瀆職失察的責(zé)任追究辦法。對(duì)群眾意見(jiàn)大的所謂閑置“地王”要加大處罰力度。每個(gè)城市的已拍土地應(yīng)該全部上網(wǎng),接受上級(jí)部門(mén)和老百姓的監(jiān)督。只有多措并舉,才能真正遏制并打消地產(chǎn)商的囤地念頭。

綜上所述,出現(xiàn)“地王與囤地”現(xiàn)象并不可怕。一方面,只要政府主管部門(mén)科學(xué)決策,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地,并加強(qiáng)后期管理,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將趨利避害,前途一片光明。另一方面,畢竟壟斷背景的央企和上市房地產(chǎn)公司只是我國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的少數(shù),只要廣大開(kāi)發(fā)商科學(xué)決策、避免盲目跟風(fēng),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展指日可待。我們治理“地王與囤地”現(xiàn)象的目的是:確保已供用地迅速形成住房供給,抓住當(dāng)前樓市有序發(fā)展之機(jī)遇,化解全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的不利影響,以促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)步地增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn):

[1]貨幣政策:收回流動(dòng)性和熱錢(qián)流入的內(nèi)外施壓. 中國(guó)證券報(bào),2009. 11. 6 .

[2]廣州:征收閑置費(fèi)打擊土地囤積. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào),2005. 4. 11. [3] http://www. shgtj. gov. cn.

編輯 李 梅