摘要：文章主要對昆明市住房保障水平進(jìn)行實(shí)證分析，研究劃分住房保障階段，分析住房保障水平影響因素，并進(jìn)行相關(guān)性分析，對昆明市住房保障水平的發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞：住房保障；水平；影響因素

我國城鎮(zhèn)住房制度改革已有20多年的歷史，住房商品市場化機(jī)制已初步確立，在住房市場上，個(gè)人消費(fèi)已成為主體，但中低收入階層的住房購買力問題也日益凸現(xiàn)。在我國整個(gè)大環(huán)境下，西部地區(qū)的住房保障水平相對發(fā)展緩慢。在西部各主要城市中，昆明市的經(jīng)濟(jì)及綜合水平位居第3位，具有一定代表性。

一、住房保障階段確定

住房保障水平的最低適度標(biāo)準(zhǔn)是維持社會穩(wěn)定，最高適度標(biāo)準(zhǔn)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)同配合。住房保障水平應(yīng)呈階段性的動(dòng)態(tài)發(fā)展，在確定住房保障水平時(shí)，應(yīng)將近期目標(biāo)與長遠(yuǎn)規(guī)劃相銜接。綜合考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況等各種影響因素，制定住房保障水平的短期目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)前情況合理預(yù)測未來住房保障水平，把短期目標(biāo)納入長期規(guī)劃中。

通過對多個(gè)國家的實(shí)證分析，穆懷中得出社會保障水平的劃分階段。依據(jù)其劃分標(biāo)準(zhǔn)，對住房保障水平的階段性發(fā)展做出劃分。即人均GDP小于4000美元時(shí)，處于住房保障起步階段；人均GDP處于4000-10000美元時(shí)，住房保障處于高速發(fā)展階段，人均GDP在10000-20000美元時(shí)，處于住房保障增速減緩階段；人均GDP大于20000美元時(shí)，住房保障水平處于回落時(shí)期。

依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)對昆明市住房保障水平階段進(jìn)行劃分。表1是昆明市歷年人均GDP及對以后人均GDP水平的預(yù)測。

2008年及以后數(shù)據(jù)應(yīng)用趨勢外推預(yù)測通過SPSS11.5實(shí)現(xiàn)，選取的是擬合度最佳的公式。即通過人均GDP（人民幣）=10090.47+1101.642t（t=1，2，3……16）進(jìn)行預(yù)測（人民幣兌美元匯率，2006年及以前按8計(jì)，2007年按平均匯率7.56計(jì)，2008年及以后按6.19計(jì)）。

通過以上分析及預(yù)測，可知昆明市正處于并將在一定時(shí)期內(nèi)都處于住房保障水平的起步階段，這與昆明市目前的實(shí)際情況是高度吻合的。在住房保障起步階段，需加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)并制定中長期發(fā)展規(guī)劃，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。根據(jù)昆明市目前的經(jīng)濟(jì)水平，保障范圍宜先小，再大，后小。也即先重點(diǎn)解決最低收入和低收入家庭的保障問題，再逐步擴(kuò)大到中等低下收入家庭，然后隨著居民收入水平的提高，再適度縮小保障范圍，以更多地讓市場機(jī)制發(fā)揮作用。

在進(jìn)入住房保障水平高速發(fā)展階段，達(dá)到高收入和中上收入家庭購買市場商品房，推行完全市場化的運(yùn)作方式；中等收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入家庭小部分購買經(jīng)濟(jì)適用房，大部分租住經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，政府提供補(bǔ)貼，即提供部分保障；低收入家庭租住廉租房，由政府提供全保。

二、住房保障水平指標(biāo)及影響因素分析

衡量住房保障水平分為絕對指標(biāo)和相對指標(biāo)，絕對指標(biāo)包括保障戶數(shù)規(guī)模、保障面積規(guī)模、保障資金規(guī)模等，即通常所說的保障規(guī)模。相對指標(biāo)是指住房保障支出總額占GDP的比重。

（一）住房保障相對水平

相對指標(biāo)更適用于宏觀調(diào)控。采用相對指標(biāo)的主要原因是：第一，國內(nèi)生產(chǎn)總值能夠較準(zhǔn)確地反映一國或地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的總體狀況，且比較容易獲得。住房保障支出總額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重，集中反映了一國或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)資源用于提高居民住房保障待遇水平的度。第二，這個(gè)指標(biāo)采用比例形式，消除了量綱不同可能帶來的不可比性，有利于不同國家和地區(qū)在不同時(shí)期之間進(jìn)行橫向和縱向比較。

借鑒穆懷中社會保障適度水平測定模型，以住房保障支出占GDP的比重測度住房保障水平，由此得到公式：

X——代表住房保障水平；Xa——代表住房保障支出總額，Sa——代表社會保障支出總額；G——代表國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP；H——代表住房保障支出系數(shù)；S——代表社會保障支出系數(shù)。

住房保障適度水平測定模型中的各比例系數(shù)，取上、下極限值即可得到適度住房保障水平的范圍。理論上，住房保障支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值的最大限額為3.75%，如果住房保障支出超過GDP的3.75%，會在加大政府負(fù)擔(dān)的同時(shí)，形成住房保障資金的不合理利用和浪費(fèi)；最小限額為1.4%，如果住房保障支出沒有達(dá)到GDP的1.4%，說明政府有多余的財(cái)力用以住房保障支出，如果低收入和最低收入人群的住房問題并沒有得到有效解決，政府應(yīng)當(dāng)加大對住房保障的投入力度。

昆明市住房保障支出年平均水平＝經(jīng)濟(jì)適用房年平均支出額＋廉租房年平均支出額+政府住房保障方面的隱性支出。通過昆明統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，1998-2007年昆明市GDP平均值為861.344億元。由此可以得到昆明市住房保障水平即住房保障支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重不足1％。對比住房保障適度水平上、下限1.4-3.75％，可以發(fā)現(xiàn)，在目前的國民經(jīng)濟(jì)水平下，住房保障水平偏低。這與前面的分析是一致的，即昆明市住房保障水平處在起步階段。

（二）住房保障絕對水平及影響因素分析

住房保障絕對水平即住房保障規(guī)模是一個(gè)絕對量的概念，它可以從微觀上直觀反映某一時(shí)期某一地區(qū)的住房保障力度。從是否新建的角度可以分為存量規(guī)模和增量規(guī)模，從不同的表現(xiàn)方式來看可以分為受益人群規(guī)模、保障性住房面積規(guī)模和保障性住房資金規(guī)模。絕對指標(biāo)適用于具體實(shí)施過程中對保障量的指導(dǎo)。

選取住房保障水平影響因素包括：經(jīng)濟(jì)適用房竣工量、房地產(chǎn)投資總額、人均GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積、城市化率、居民年人均用于居住類消費(fèi)的支出、恩格爾系數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均居住面積；從1998-2006年的數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。應(yīng)用SPSS11.5進(jìn)行相關(guān)性分析，運(yùn)行結(jié)果如表2所示。

由表2可以看出，住房保障水平與房地產(chǎn)投資總額的正相關(guān)系數(shù)為0.715，房地產(chǎn)投資總額的大小，直接影響住宅市場的供給，影響房價(jià)，進(jìn)而影響居民的購買力。與人均GDP的正相關(guān)系數(shù)為0.890，在0.01水平上顯著；人均GDP常用來表示一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性水平的基本指標(biāo)，這是住房保障能力的基本經(jīng)濟(jì)支撐之原動(dòng)力。與人均可支配收入的正相關(guān)系數(shù)為0.777，住房保障就是由政府來補(bǔ)貼居民購買力與市場價(jià)格之間的差價(jià)，而人均可支配收入又是購買力的直接體現(xiàn)，因此，人均可支配收入情況是影響住房保障水平的重要因素；根據(jù)購買力評價(jià)法的基本原理：當(dāng)其他因素不變的時(shí)候，如果樓價(jià)的升幅大于人們的收入增幅時(shí)，有能力購房的人數(shù)就會減少，住房保障需求就會上升，相應(yīng)地，要求的住房保障水平也應(yīng)有所提高。與恩格爾系數(shù)的正相關(guān)系數(shù)是0.807，試圖把恩格爾定律引入到住房消費(fèi)領(lǐng)域，卻遇到了復(fù)雜的情況；從簡單的情況出發(fā)，即不考慮買房，只考慮租房，隨著家庭收入的增加，居住支出在總支出中所占比重有可能先上升或穩(wěn)定，然后呈下降趨勢。但實(shí)際情況要復(fù)雜得多，而且如果再加上買房還是租房的選擇問題，情況就會更復(fù)雜。H.W.Singe（1937）實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)了相反的情況，在最低收入群體，人們用于住房維護(hù)的費(fèi)用比食物的花費(fèi)更多，而隨著收入的增加，更多花費(fèi)于食物而不是房子。所以迄今為止，還未找到一個(gè)具有廣泛普適性的有關(guān)住房消費(fèi)的一般規(guī)律。所以通常采用的方法是，根據(jù)不同的國家、地域、社會經(jīng)濟(jì)背景和需求人群，對住房消費(fèi)問題進(jìn)行具體、有針對性的分析。

表2的相關(guān)性分析顯示住房保障水平與城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積、城市化率、居民年人均用于居住類的消費(fèi)支出不相關(guān)。

三、住房保障水平發(fā)展的建議

從1998年國務(wù)院23號文發(fā)布以來，根據(jù)中央的住房改革精神，昆明市相繼推行了經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度，初步建立了以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主體的住房保障體系。但從總體上看，供應(yīng)不足已成為當(dāng)前住房保障體系的突出問題。近年來，隨著住房市場化的推進(jìn)、土地供應(yīng)政策的調(diào)整、征地拆遷難度的加大，經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)格倒掛，供給比例逐年下降。而廉租房總體覆蓋面還很窄，實(shí)物配租比例也較低。

除供應(yīng)量不足外，昆明市住房保障體系更多的問題存在于具體運(yùn)行和管理環(huán)節(jié)，這在經(jīng)濟(jì)適用房制度的運(yùn)行中體現(xiàn)得較為突出。住房保障體系的建立是一個(gè)涉及面廣、難度大、周期長的系統(tǒng)工程，國外比較成熟的公共體系，大都經(jīng)歷了數(shù)十年甚至上百年的發(fā)展。而我們對住房保障體系的探索，從1998年的住房制度改革開始，只有10年的時(shí)間。在對昆明市住房保障水平實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，本文提出完善昆明市住房保障體系的可行建議。

（一）住房保障水平的發(fā)展是一個(gè)漸進(jìn)的過程

根據(jù)昆明市中低收入者比例較大的特點(diǎn)，短時(shí)間內(nèi)全都納入住房保障體系顯然不現(xiàn)實(shí)，應(yīng)按照“適度保障”的原則，建立多層次的住房保障體系；應(yīng)根據(jù)發(fā)展和需求的變化，按照“動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”原則，逐步擴(kuò)大保障范圍、提高保障水平，保障重點(diǎn)應(yīng)從最低收入者到中低收入者逐步調(diào)整。

（二）多渠道籌措住房保障資金

住房保障的資金主要來源應(yīng)以各級財(cái)政預(yù)算為主，多種渠道籌措。建立以財(cái)政預(yù)算安排為主的資金來源渠道，鼓勵(lì)單位和個(gè)人進(jìn)行捐贈(zèng)等。

（三）加大租賃型保障住房在保障性住房中的比例

隨著居民支付能力的提高，會有更多的人選擇購買住房，但總會存在一定比例的最低收入者無力購房，因此，廉租房作為昆明市政府完全保障型的住房將長期存在?？梢酝ㄟ^租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房和公有住房資源的整合，積極探索建立政策性租賃住房體系，用于解決低收入、“夾心層”、引進(jìn)人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題，積極發(fā)展住房租賃市場。

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（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院。其中，張洪為院長、教授、研究生導(dǎo)師）