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        房地產(chǎn)企業(yè)不能坐等政府“救市”

        2009-01-01 00:00:00李勇威
        滬港經(jīng)濟 2009年5期

        2009年,中國房地產(chǎn)業(yè)被迫停下了飛速前行的步伐。

        有數(shù)據(jù)顯示,去年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.0580萬億元,比上年增幅回落9.3%,低于同期固定資產(chǎn)投資增速。其中,商品住宅投資2.2081萬億元,增幅回落9.5%;商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%;商品房空置面積1.64億平方米,同比增長21.8%。

        中國房地產(chǎn)企業(yè)正醞釀著開發(fā)思路、經(jīng)營策略乃至經(jīng)營模式上的反思和變革。

        此次調(diào)整,對于資金實力不是很強、人才儲備不很到位、實戰(zhàn)經(jīng)驗欠豐富的中小開發(fā)商來說,面臨著行業(yè)調(diào)整中“生與死”的考驗。

        宏觀政策

        目的是保持市場穩(wěn)定

        鑒于房地產(chǎn)業(yè)在當前國民經(jīng)濟中的重要地位,在保增長促內(nèi)需的大背景下,宏觀政策的目的在于保持市場的穩(wěn)定。2008年下半年國家雖然出臺了密集的房地產(chǎn)政策,但由于經(jīng)濟大環(huán)境的低迷,消費者已經(jīng)形成了行業(yè)繼續(xù)調(diào)整的預期。

        從經(jīng)濟發(fā)展角度看,如果只用一個參數(shù)來判斷房地產(chǎn)價格及市場走勢,GDP無疑是最具說服力的。研究表明:房價的走勢取決于經(jīng)濟增長速度;房價波動則遠大于經(jīng)濟增長波動;總的來看,GDP走勢略先于房價走勢。因此,2009年如保“8”成功,經(jīng)濟企穩(wěn),那么2010年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將整體走出低迷。

        所以,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該認清本次行業(yè)調(diào)整的大方向,在國家及地方政府“救市”的效果充分顯現(xiàn)之前,采取提升整體能力的主動性策略。

        房地產(chǎn)企業(yè)應該“不差錢”

        目前,“做地產(chǎn)”就是做戰(zhàn)略。戰(zhàn)略何解?其一,要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢。作為長周期產(chǎn)品,必須要有超前的意識來把握大環(huán)境的發(fā)展趨勢,通過對經(jīng)濟周期和產(chǎn)業(yè)周期的判斷,審慎地進行項目土地資源的儲備,為迎接地產(chǎn)市場的回暖奠定基礎;其二,要做“半金融”產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)必須承認房地產(chǎn)的金融屬性,強化企業(yè)的風險控制和流動性控制。

        此次金融危機的最大啟示,就是控制風險的重要性遠高于對利潤的追求,它是企業(yè)生存和健康發(fā)展的基礎。目前經(jīng)濟危機依然沒有觸底,未來市場前景模糊。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型行業(yè),必須用金融的眼光來決策項目投資,嚴格遵循風險性、流動性、效益性均衡原則。據(jù)了解,很多企業(yè)沒有設置風險和金融管理職能崗位,導致風險控制體系在企業(yè)內(nèi)的缺失。

        眼下房地產(chǎn)企業(yè)遇到的最大問題就是缺錢。其實,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了10年的繁榮期,一大批企業(yè)分享了產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展所帶來的利益,因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)應該“不差錢”。我們從調(diào)研中發(fā)現(xiàn),導致企業(yè)缺錢的主要原因是投資規(guī)模失控,大大超過了自有資金的控制能力,加上對市場過度樂觀的判斷,更助長了企業(yè)瘋狂拿地的沖動。由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金的要求很高,對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,盡管通過以前的開發(fā)經(jīng)營賺了錢,但一個項目出現(xiàn)“閃失”,就會給整個企業(yè)帶來“滅頂之災”。因此,從實踐來看,一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)必須確?,F(xiàn)金類資產(chǎn)至少占當年房地產(chǎn)預算投資規(guī)模20%~30%,才能有效防范風險。企業(yè)應通過財務指標的控制,對企業(yè)投資規(guī)模進行嚴格監(jiān)管,這是風險控制體系建立的前提和關鍵。

        積極拓展融資渠道

        在市場持續(xù)的低迷期,各類房企都應適時制定企業(yè)發(fā)展策略。今年,拓寬融資渠道和企業(yè)兼并,必將在房企發(fā)展戰(zhàn)略中占有重要地位。去年房地產(chǎn)市場的不景氣,使得房企的資金鏈比以往任何時候都要緊張。目前,在上市融資、銀行融資、信托融資和私募融資都面臨極大挑戰(zhàn)的時候,企業(yè)必須用全新的發(fā)展策略拓展融資渠道。

        盡管市場低迷,但總體看,危機進一步加速了樓市向理性回歸,市場剛性需求所蓄積起來的購買力,將在今后一段時間得到釋放。在這種背景下,一些優(yōu)質(zhì)的樓盤和企業(yè)具備了“專業(yè)投資者+專業(yè)管理”的操作條件,比如位于小陸家嘴的財富海景花園5號項目,就引起了金融資本、產(chǎn)業(yè)資本和個人投資者的共同關注,其直投、信貸和信托的混合投資模式以及多重風險控制體系,成為了市場低迷期專業(yè)投資者的一個操作范例。

        在當前條件下,進行企業(yè)兼并,實施有限度的企業(yè)轉(zhuǎn)型,也不失為一種好的策略。企業(yè)兼并對于大企業(yè)是增強了實力,而小企業(yè)則在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型基礎上有了另一種生存空間。目前國家出臺了鼓勵企業(yè)兼并的政策,相信會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況選擇兼并,謀求新的發(fā)展。

        牢記資金的時間價值

        房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整周期,房價進入下降通道已成為不爭的事實。如果有房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存問題的話,最可行的方法之一是合理定價、重估價值、理性去除虛增價格。雖然消費者是買漲不買跌,但最先價格回歸的企業(yè)必然是受益的,萬科降價的策略已經(jīng)說明了這一點。企業(yè)理性地定價,將是剛性需求的最好引爆器。而合理的定價永遠是最好的風險控制手段之一,也是促進有效需求的重要保證。對于“隔靴撓癢”式的降價,消費者是不會買賬的。

        銷售速度決定銷售價格。只有當銷售速度在控制的范圍內(nèi),才能實現(xiàn)單一項目利潤最大化。目前,市場投資機會眾多,足夠的現(xiàn)金流可贏得優(yōu)質(zhì)的投資機會??焖黉N售既可減輕財務壓力,又可釋放投資開發(fā)風險。開發(fā)商必須牢記資金的時間價值。

        假定某項目,共40套別墅,定價500萬/套,目前市場條件下,如不降價,預計1年后方能成交,即1年后收到500*40=20000萬資金。假定項目資金的貼現(xiàn)率為10%(相當于資金的機會成本),則將上述資金貼現(xiàn)至現(xiàn)在時點,則20000/(1+10%)=18182萬,相當于每套別墅價格為18182 / 40=454.5萬元,即一年后500萬資金相當于當前的454.5萬元。因此,假如在一定幅度內(nèi)降低價格(不低于454.5萬/套)即可實現(xiàn)銷售,則將取得更佳的經(jīng)濟效益。

        開發(fā)物超所值的產(chǎn)品

        市場調(diào)整期,普遍預期悲觀,導致資產(chǎn)價值常被低估。因此,開發(fā)企業(yè)必須開發(fā)物超所值的產(chǎn)品,突出差異化的高性價比產(chǎn)品,尤其把提升產(chǎn)品功能和附加值,作為產(chǎn)品差異化的突破方向。比如,通過集成精裝修既能提升產(chǎn)品的附加值,又能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)成品化。

        根據(jù)實踐經(jīng)驗,集成精裝修實際上不是高檔樓盤專利名詞,普通市民更需要精裝修房,因為它是完整產(chǎn)品的一部分。精裝修房在初期會率先在高檔樓盤嘗試,但是精裝修房在普通住宅項目上的普及將是一個必然的趨勢,因為集成精裝修,真正意義上解決了老百姓買房后裝修難的問題,確保了買房后的省時、省力、省心。集成裝修可以帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的發(fā)展新模式。這里的核心環(huán)節(jié)就是品牌認證、品牌工藝、品牌施工、品牌服務,讓每個消費者的付出得到更具性價比的回報。

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