摘要：近年來(lái)各地都在結(jié)合本地的實(shí)際情況，進(jìn)行城中村改造的摸索和嘗試，本文介紹了六種城中村改造模式。

關(guān)鍵詞：城中村；改造；研究

隨著城市化步伐的加快，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，許多村莊在城市建設(shè)中被包圍進(jìn)去，其建設(shè)形態(tài)、管理體制、集聚人群等與現(xiàn)代城市形成鮮明對(duì)比，形成城中村現(xiàn)象，成為我國(guó)許多城市在推進(jìn)城市化進(jìn)程中普遍存在的一個(gè)共性問(wèn)題，也成為影響和諧社會(huì)建設(shè)、影響城市建設(shè)質(zhì)量和城市形象、制約城市發(fā)展的一道難題。破解這道難題勢(shì)在必行。在城中村改造中，核心問(wèn)題是改造模式問(wèn)題，選擇符合本地市情的改造模式對(duì)于推進(jìn)城中村改造工作，提高村民居住質(zhì)量，提升城市整體形象都有著重要意義。

(一)政府改造模式

即政府贖買(mǎi)模式，也稱(chēng)政府全能模式。政府改造模式是指由地方政府作為城中村改造活動(dòng)的主體和責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)城中村改造政策、改造方案、村民住宅拆遷補(bǔ)償方案、村民安置方案、村民安置過(guò)渡方案的制定和具體實(shí)施，包攬與城中村改造有關(guān)的所有工作的一種改造模式。政府在制定本地區(qū)城中村改造的方案與政策后，由財(cái)政投資解決村民住宅的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，并由政府承擔(dān)城中村村民的異地安置責(zé)任。政府最大的利益是對(duì)整合出的土地資源有權(quán)在完成前期土地開(kāi)發(fā)工作后，或采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓該塊地獲得土地增值的收益，或基于社會(huì)公益用以公共綠地等建設(shè)，改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境。

其優(yōu)點(diǎn)是：(1)地方政府利用行政權(quán)力，通過(guò)行政命令制定統(tǒng)一的整村拆遷、異地安置的改造政策，使村民的經(jīng)濟(jì)利益得到了最低限度的保護(hù)。(2)使當(dāng)?shù)氐某侵写甯脑旎顒?dòng)能夠整體推進(jìn)，有序進(jìn)行。(3)有利于政府在城市發(fā)展的有限空間內(nèi)，最大限度地整合土地資源，改善城市環(huán)境。

其主要特點(diǎn)：(1)對(duì)村民的土地和物業(yè)實(shí)行一次性買(mǎi)斷，關(guān)系較為單純，操作簡(jiǎn)單易行；(2)政府需支付高昂的贖買(mǎi)資金和安置成本；

(3)由于容易發(fā)生補(bǔ)償方面的爭(zhēng)議、政府需付出較大成本以及對(duì)異地安置的村民未來(lái)生計(jì)難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認(rèn)同，政府大多是在萬(wàn)不得已的情況下才采用這一模式。它適用于規(guī)模較小、地理位置較偏、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、機(jī)會(huì)成本(損失)不大的城中村，或涉及到國(guó)家重大工程項(xiàng)目需強(qiáng)制征用農(nóng)村土地的情形。

(二)村民自我改造，集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的企業(yè)化模式

企業(yè)化模式主要是將村集體經(jīng)濟(jì)的股份制完善工作與城中村改造結(jié)合起來(lái)。其基本要點(diǎn)是：在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房(合法補(bǔ)償面積部分)作價(jià)入股，在集體經(jīng)濟(jì)股本中增加相應(yīng)股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，其出租收益逐年集體分紅；然后，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭逐步對(duì)城中村進(jìn)行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)村民居住環(huán)境的改善和集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

其特點(diǎn)是：(1)由集體經(jīng)濟(jì)組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進(jìn)行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；(2)在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場(chǎng)需求靈活地對(duì)壘村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類(lèi)型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用，(3)在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問(wèn)題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；(4)在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對(duì)村民會(huì)形成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

其優(yōu)點(diǎn)是：(1)確認(rèn)并尊重村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織的主體地位，城中村每位村民對(duì)本村改造方案、拆遷補(bǔ)償?shù)确桨傅拇_定享有平等的民主權(quán)利，從而充分調(diào)動(dòng)了村民對(duì)城中村改造工作的積極性。(2)明確了政府在城中村改造活動(dòng)中指導(dǎo)者的法律地位，從而理順了政府與村民、城中村集體經(jīng)濟(jì)組織之間在城中村改造中的法律關(guān)系，有利于政府服務(wù)職能的發(fā)揮。(3)有效化解了城中村改造資金不足的難題，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，這種改造模式是建立在政府關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)之上的，適用于村集體資產(chǎn)雄厚及村民籌資能力較強(qiáng)、規(guī)模適中的城中村。它主要適用于村改制較為超前、集體經(jīng)濟(jì)股份制較為完善、村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚、對(duì)經(jīng)濟(jì)手段和商業(yè)運(yùn)作較為嫻熟的城中村。

(三)半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式

這種改造模式是在前述村民自我改造模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制引入有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借助其雄厚的資金、技術(shù)實(shí)力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)簽訂合作協(xié)議的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)，合作完成城中村改造的模式。其要點(diǎn)是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民(主要以建安成本價(jià)分配)；然后，對(duì)遷出后騰空的部分舊村實(shí)施拆遷、補(bǔ)償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進(jìn)行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民，如此循環(huán)，逐步對(duì)整個(gè)舊村進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。

其主要特點(diǎn)是：(1)在徹底改變村民居住形態(tài)的同時(shí)，抽疏城中村的建筑密度，使之符合城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：(2)新建住宅以自用為主，基本不會(huì)增加總體建筑量，因而不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成大的沖擊，(3)村民回遷時(shí)主要以成本價(jià)購(gòu)置，具有一定范圍的選擇自由度和價(jià)格調(diào)節(jié)作用，(4)資金問(wèn)題解決起來(lái)有一定難度，政府在政策上需給予較多優(yōu)惠或減讓?zhuān)?5)這種改造模式總體上相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)劇烈變動(dòng)，符合城中村現(xiàn)實(shí)及改造的基本精神。

其優(yōu)點(diǎn)是：(1)堅(jiān)持了村民、村集體經(jīng)濟(jì)組織的主體地位。即村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織是本村改造任務(wù)的承擔(dān)者，負(fù)責(zé)城中村改造方案、拆遷補(bǔ)償方案與安置方案的設(shè)計(jì)、組織與實(shí)施，是村民自治制度踐行的結(jié)果。(2)在地方政府改造政策的指引下，城中村利用市場(chǎng)選擇合作對(duì)象，跨越了改造資金不足的障礙。(3)合作開(kāi)發(fā)城中村土地的期待利益調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資積極性。(4)雙方的經(jīng)濟(jì)利益通過(guò)合作協(xié)議得到了法律保護(hù)。從經(jīng)驗(yàn)看，這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財(cái)力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識(shí)須以改善居住環(huán)境為導(dǎo)向，而非過(guò)于強(qiáng)烈的謀利動(dòng)機(jī)。這種改造模式需要政府的政策支持，即政府允許房地產(chǎn)企業(yè)介入城中村改造活動(dòng)，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介入將是非法行為，其利益不受法律保護(hù)。另外需要有較高程度的村民自治制度為依托，這是確保有資信、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與改造和順利執(zhí)行合同的制度保障。

(四)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

這種模式或稱(chēng)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的改造模式，即地方政府公布本地區(qū)的城中村改造方案和要求，將開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地捆綁招標(biāo)，并提供“拆一(平米)免二至三(平米土地出讓金)”的優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)化的投標(biāo)方式獲得城中村改造的主體資格后，通過(guò)自籌資金完成城中村村民住宅的拆遷補(bǔ)償、村民拆遷、安置或回遷及開(kāi)發(fā)用地建設(shè)等方案的實(shí)施的改造模式。其要點(diǎn)是：政府將未來(lái)可得的土地出讓金收益讓與開(kāi)發(fā)商作為優(yōu)惠條件吸引開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，將城中村改造工作完全市場(chǎng)化運(yùn)作，從而無(wú)需任何財(cái)政投入，完全利用民間資本，即借助開(kāi)發(fā)商的資金和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)完成改造任務(wù)。這就要求政府利用剩余空地較多的優(yōu)勢(shì)，以土地資本為杠桿，將空地轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)用地并與宅基地一起進(jìn)行聯(lián)片統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，在對(duì)舊村物業(yè)逐步拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上建設(shè)公寓式新村；在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民(按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi))，而另一部分物業(yè)則全部對(duì)外銷(xiāo)售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補(bǔ)償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤(rùn)?？紤]到啟動(dòng)資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問(wèn)題，整個(gè)操作過(guò)程也可以采取分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式。這個(gè)也是一種就地改造的模式，不過(guò)是建立在充分運(yùn)用土地資本和市場(chǎng)手段的基礎(chǔ)上。

城中村改造是符合城市發(fā)展客觀規(guī)律的，改，是城市發(fā)展的需要，不改，則會(huì)制約城市的發(fā)展。加快實(shí)施城中村綜合改造，從根本上解決好城中村問(wèn)題，讓村民真正轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢拍芡苿?dòng)我國(guó)城市化、現(xiàn)代化建設(shè)，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)文明進(jìn)步。