真的降價了

北京21家房產(chǎn)商聯(lián)合推出26個項目累計20萬平方米、2300余套優(yōu)惠商品房，房源覆蓋東城、宣武、朝陽等10個區(qū)縣，最高讓利幅度達到2630元，平方米。市民可以通過相關網(wǎng)站、項目售樓現(xiàn)場以及國貿北京春季房地產(chǎn)展示交易會(4月8日－12日)，挑選購買優(yōu)惠房源。

春節(jié)后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等6協(xié)會聯(lián)合發(fā)起“2009春暖樓市北京居民優(yōu)惠購房系列活動”，首批包括萬科、中信、遠洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等開發(fā)商主動加入。降價的項目中，一類是在去年底企業(yè)主動調整價格基礎上再次優(yōu)惠銷售，根據(jù)項目實際情況降價幅度約為2％～16％，如公園五號、中信城、北辰香麓、中堂等17個項目；另一類屬于以低于同區(qū)域樓盤價格入市的項目，如沁山水、首城國際、銀河灣等9個項目。

26個降價項目中，均價最高的項目位于海淀區(qū)，價格達到26302元／平方米，均價最低的項目位于房山區(qū)，價格為5417元，平方米。其中有4個項目的降價幅度超過2000元／平方米，3個項目降幅超過1000元／平方米，15個項目的降幅在1000元／平方米以內，另外4個項目為新上市項目還沒有公布價格。降幅最高達到2630元／平方米，降幅最低的僅有111元／平方米。

與此同時，6協(xié)會還共同發(fā)出“春暖樓市”共創(chuàng)繁榮倡議書，讓購房者切實享受到價格優(yōu)惠的同時，開發(fā)商須保證所提供的優(yōu)惠房源與其他待售房源具有同等品質。目前，市民可以通過北京春季房展網(wǎng)絡聯(lián)展網(wǎng)、搜房網(wǎng)及北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)挑選房源。在網(wǎng)上，市民可以形象直觀地查看樓盤所處的區(qū)域，近期樓盤的價格走勢，甚至可以即時查看各樓盤的交易情況。

在北京工作的王先生，計劃買房已經(jīng)一年多了，聽到降價消息后，他顯得比較平靜，“降價的房子如果是期房，一兩年后才能人住，那這個房子的價格就不好判斷了?！?/p>

王先生說，他月收入約六七千元，2008年5月開始有買房打算。按照自己的承受能力，他希望在北京的西北區(qū)域買到單價1萬至1.2萬元的房子。當時他比較喜歡的西二旗的房子單價在14萬元左右，所以一直沒出手。奧運會后，西二旗的房子單價降到1.2萬元，考慮到房價走勢，他還是沒出手。

聽到西四環(huán)的中堂單價降至1萬元后，王先生說，房價確實降了，如果房子合適，他會出手購買。但他也有一些疑惑，例如，這次推出的降價房源有多少、會不會是朝向和戶型不好的“特價房”、購買時需不需要預交購房押金、開發(fā)商是否允許公積金貸款?

北京萬科銷售部經(jīng)理王波說，萬科旗下的多個項目都將參與此次活動，包括價格相對比較高的公園五號項目，主要是部分小戶型參與該活動，參與本次活動的房源總共幾十套。購房人可以在指定的房源中進行挑選，并享受優(yōu)惠。

王波表示，萬科并不擔心優(yōu)惠措施會引發(fā)前期業(yè)主情緒波動，因為房源之間還是有差別的。

上演“滅亡”前“瘋狂”

與北京相背，深圳上演了另外一幕。

“以前13萬元／平方米的房子早就沒了，現(xiàn)在最低價14萬余元／平方米，明天準備再提價。”在深圳市福田區(qū)水木瀾山售樓處，銷售人員提醒詢問者，如果今天不出手，明天就連單價1.5萬元／平方米的房子都買不到了。眼下在珠三角地區(qū)，隨著政策支持和成交量持續(xù)擴大，像水木瀾山這樣迅速提價的樓盤已不在少數(shù)且呈愈演愈烈之勢。

近日，廣東省政府出臺的穩(wěn)定樓市15條，營造了一種呵護樓市、鼓勵購房消費的輿論環(huán)境，從而進一步加強了市場信心。記者在走訪過程中了解到，深圳市目前在售樓盤或多或少都取消了以前的優(yōu)惠措施，甚至進行了千元以上的提價。開發(fā)商又掀提價潮，讓人們實在百思不得其解。

誰都知道，當下中國房地產(chǎn)房價過高基本面和房市低迷基本格局并未根本改變。雖然少數(shù)地區(qū)房價略有下降但不少地區(qū)仍然非降反漲，也就是說，無論房價漲跌大抵皆未能改變中國房價收入比遠遠高于國際慣例的事實。換言之，房價還是遠遠高于老百姓購買能力，老百姓照舊買不起房?；趯Ψ康禺a(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和其發(fā)展動向可以“牽一發(fā)而動全身”的認知共識，中央地方政府先后多次出臺房產(chǎn)新政為低迷沉睡的房地產(chǎn)市場注射強心針。應當說，在政策發(fā)力下，部分地區(qū)房市確實出現(xiàn)回暖跡象，然就總體而言房市低迷狀態(tài)依然故我?，F(xiàn)下開發(fā)商又掀提價潮顯然不合事宜。

眾所周知，中國房市去年已然全面進入調整期，房地產(chǎn)成交量萎縮積壓量飆升，地產(chǎn)商面臨資金壓力，各種促銷幌子實則乃是變向降價成為房市大勢寫照。全球金融危機蔓延發(fā)散并對國內實體經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響愈益顯現(xiàn)，對早已進入調整期的中國房市無疑是“雪上加霜”“禍不單行”。開發(fā)商又掀提價潮，無異于逆經(jīng)濟危機而動的自殺行為。

有社科院專家在近期《瞭望新聞周刊》撰文分析，2009年房地產(chǎn)周期發(fā)展和走勢有較大差異。如東部城市將進入衰退期，中部一些城市仍處高漲階段有些城市甚至正值復蘇期。未來調整有所不同，大城市房價跌幅超過中小城市。前幾年房價上漲過猛的地區(qū)主要集中于北京上海廣州深圳等一線城市，隨著調整不斷深入，上述地區(qū)房價存在大幅下跌趨勢。市場調整是經(jīng)濟周期規(guī)律和價值規(guī)律供求規(guī)律競爭規(guī)律作用的必然結果，不以人的意志為轉移?？梢?，開發(fā)商又掀提價潮是對市場規(guī)律作用的背離逆動。

聯(lián)手降價抑或聯(lián)手造假

房地產(chǎn)開發(fā)商終于出招了，而且是聯(lián)手，地點在北京。盡管2％～16％的降幅對于幾十萬、幾百萬的房屋總價而言無足掛齒，但購房者更愿意稍稍放下一些沉重，偷偷地笑一下：你們終于繃不住了。但掩笑之余，苦澀隨即涌上心頭。

任何承諾都有枷鎖，商人的舉動尤其需要防之又防，有例為證。某樓盤在此次聯(lián)手降價之前的價格是8000多一平方米，但聯(lián)手之后，房價瞬間跳躍成9000多一平方米，中間這1000元的漲幅，算是給此次2％-16％的降價一個下蛋的竹筐。誠如是，此次降價則更像是一次廣告欺詐。

當然，購房者經(jīng)歷了與房產(chǎn)商年末年初這段對峙之后，我們更愿意相信上述情況只是一個個案。畢竟購房者還是看到了房價的松動，畢竟房產(chǎn)商主動聯(lián)了一次降價的手。激進的消費者或許依然不屑一顧，再次偷偷地笑一下：眼一睜一閉，2％沒了，眼再一睜再一閉，或許還有2％真的可以沒。

今天上午，筆者隨機抽取了幾個在售樓盤，并以購房人的身份對公布的優(yōu)惠情況進行了了解，結果發(fā)現(xiàn)，公布的不比以前便宜，而且有些優(yōu)惠是有針對性的，如有的樓盤只有東西朝向的，或者只有大戶型或小戶型參加優(yōu)惠活動，甚至有樓盤僅拿出幾套參加活動。另外，有些是一直都有優(yōu)惠的，只不過是重新拿出來。

對于開發(fā)商的實際報價都與公開優(yōu)惠有些出入，有業(yè)內人士稱，這是正常的，因為均價這個事兒本來就說不清。另外，不管哪兒組織的，開發(fā)商的定價一定是聽“市場”的，跟著市場走，賣得好，就不可能降，賣得不好，不降也不行。

北京的26個讓利項目，并不是所有在售房源都降價，如北辰香麓，200多套在售房源中，有70套房子參加優(yōu)惠活動；萬科旗下的公園五號項目，主要是部分小戶型參與該活動，房源總共幾十套。

從價格來看，均價最高的項目位于海淀區(qū)唐寧府，優(yōu)惠后價格為每平方米23672元；均價最低的項目位于房山區(qū)天恒樂活城，優(yōu)惠后價格為每平方米5200元。26個項目中，降幅最高達到每平方米2630元，降幅最低的僅有每平方米111元，其中，15個項目降幅在每平方米1000元。

另外，筆者暗訪了中信城，其公布市場均價：每平方米17776元，公布優(yōu)惠售價：每平方米17044元。售樓員沈小姐說：2月底，該項目已經(jīng)推出了第一輪的優(yōu)惠房源，當天就全部售罄，根據(jù)有關部門要求，將在16日加推一個單元的房源，依然是東西通透戶型，價格和第一輪差不多，均價每平方米18500元，一次性付款每平方米減去500元，按揭付款每平方米降300元。筆者又來到遠洋·沁山水，據(jù)銷售員告之：月底開盤，預計均價13500元，沒有優(yōu)惠活動。相對前兩期，因為位置好了，價格略有上漲。

參加此次優(yōu)惠活動的開發(fā)商，有的將對優(yōu)惠房源承諾“最低保底價”，未來如果該樓盤同等產(chǎn)品降價銷售，購房人可據(jù)此獲得賠償。

2008年房價的一輪調整，使得開發(fā)商對于利潤的追求從盲目轉向理性。市場成交走勢的慘淡，會驅使開發(fā)商們懂得“讓利于民”，而不是像過去一樣一味追求高額利潤。但是，這幾年銷售的項目大多是前幾年地價較低時獲取的，因此利潤空間仍然很大。虧本出讓的可能性并不大。有些開發(fā)商叫囂著虧本，炒作成分更大些。放棄暴利追求，學會自救

“促銷不能看作普降”，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，2月份北京商品房銷售量達到5800套，這次推出的2300余套優(yōu)惠房源不足上月銷量一半。數(shù)量并不多，不能被看作是房價出現(xiàn)普降的信號，還是促銷的性質。

陳云峰說，此次推出的房源價格確實降了。特別是單價2萬元以上的項目，銷售壓力非常大，高端客戶不認同，中低端客戶買不起，所以此次的降幅最大。位于大興的理想城，是五環(huán)內唯一的萬元以下項目，因為項目達到150萬平方米，銷售壓力也非常大?！拔夜烙嬎奈逶路?，北京將出現(xiàn)更大的降價潮?！标愒品逭f，購房者是否要出手的最簡單測試辦法，就是看想買的樓盤與同地區(qū)二手房價格差是否在10％內。

今年的房地產(chǎn)市場調整仍然會持續(xù)進行，房價還是會有向下的空間。從市場整體的成交情況來看，總體需求量釋放得并不明顯。歸根結底，價格尚未調整到供需平衡的狀態(tài)。宏觀方面，日益突出的一個狀況是，內地房企的融資渠道仍然狹窄。無論是資本市場還是銀行信貸，對于開發(fā)商來說仍然有一定的局限性。而銷售回款已成為最直接的資金來源。那些還在醞釀漲價的個別開發(fā)商，骨子里就是追求暴利性。在目前這種市場情況下，理性認清形勢，積極消化產(chǎn)品以回籠資金才是企業(yè)立足之本。

只有真正降價才是正途

中國指數(shù)研究院最近發(fā)布最新一期的中國房地產(chǎn)指數(shù)顯示，各城市住宅成交均價仍處于下降通道，出于房價將持續(xù)下降的預期，消費者購房意愿跌至新低。面對樓市低迷，開發(fā)企業(yè)在2月紛紛加大降價幅度來促進銷售，成交均價持續(xù)下滑，杭州和深圳表現(xiàn)尤為明顯。而北京等地由于保障性住房集中成交，成交均價從2008年9月開始有較大幅度的下降。天津、武漢等城市成交均價表現(xiàn)相對穩(wěn)定。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)重點監(jiān)測的30個大中城市中，2月份有24個城市住宅成交面積環(huán)比上升，其中成交面積最大的為重慶，其次是上海和長沙，北京成交面積環(huán)比增長五分之一。

調查顯示，目前開發(fā)企業(yè)推盤意愿普遍不高，新增供應明顯萎縮。今年前兩個月，北京等8個重點城市新增批準住宅面積持續(xù)下降，且環(huán)比降幅均超過了50％。與去年同期相比，僅武漢有所上漲，其他城市降幅均在30％以上。

據(jù)中國指數(shù)研究院月度居民購房意向調查顯示，出于房價將持續(xù)下降的預期，購房者紛紛推遲購房計劃，準備在半年內購房的比例從1月的35.8％下降到2月的13％。

今年，溫家寶總理在《政府工作報告》中指出，今年要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。溫總理報告中關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展費了不少筆墨，而保障性住房政策、自住性改善性住房政策、中小套型中低價位普通商品房政策、二手房市場和住房租賃市場政策、進城農(nóng)民工解決住房困難等與民生密切相關的政策乃是政府工作著力點。這從而進一步提振市場信心。也就是說，中央房地產(chǎn)政策，皆旨在穩(wěn)定市場信心和預期，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。也就是說，是為了實現(xiàn)中共十七大提出的執(zhí)政目標，而不是要維護和穩(wěn)定高房價。實現(xiàn)“居有其屋”目標。對開發(fā)商而言，就是識順勢摒棄暴利思維降價讓老百姓買得起房。