無論郭漢凌對中國房地產業(yè)的看法是否能夠給我們以啟發(fā)，他不做囤積財富的守財奴這一點至少能給中國的同行們做一個榜樣。

2005年郭漢凌就任仲量聯(lián)行中國區(qū)董事總經(jīng)理時，已經(jīng)注定了這里是他數(shù)十年職業(yè)生涯的最后一站。2008初冬，在位于北京國貿西樓的辦公室里，這個高大、溫和、滿面紅光的捷克老人在即將退休之際，以一個國際房地產業(yè)的資深人士的身份對深陷泥潭的中國房地產業(yè)做出了既客觀也樂觀的判斷，同時也對他傾注了大半輩子時間的仲量聯(lián)行及其“盡全力改善業(yè)務所在區(qū)的質”的使命寄予了厚望。而作為一個歐洲海洋民族的后代，他將在退休后購買一艘游艇，到廣袤幽蘭的海洋中去遨游，去尋找和釋放內心深處那份關于高遠與灑脫的渴望。

危機不是末日

郭漢凌在中國工作了3年，3年前他就任中國區(qū)董事總經(jīng)理的時候，正是中國房地產也開始發(fā)力增長的時候，3年中，中國房地產經(jīng)歷了一個從瘋狂增長到進入深度調整的周期，伴隨著中國房地產業(yè)的發(fā)展變化，仲量聯(lián)行也迅速實現(xiàn)了業(yè)務擴張。仲量聯(lián)行是專注于房地產領域的專業(yè)服務企業(yè)。其在全球的專家團隊致力于提供全面整合的服務，為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現(xiàn)增值。擁有大約180個辦事處，業(yè)務遍及全球60個國家逾700個城市。仲量聯(lián)行也是物業(yè)管理及企業(yè)設施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積逾12億平方英尺。旗下投資管理業(yè)務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”是全球最具規(guī)模及最多元化的房地產投資管理公司之一，管理資產總值約540億美元。所提供的專業(yè)房地產顧問及服務領域包括：商鋪、住宅、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務、企業(yè)設施管理、投資、戰(zhàn)略顧問、項目與開發(fā)服務以及市場研究等。中國內地已成為其全球戰(zhàn)略布局的重點地區(qū)。華爾街金融危機發(fā)生后，仲量聯(lián)行并沒有收縮在華業(yè)務范圍。郭漢凌表示，仲量聯(lián)行看好中國房地產市場的長期發(fā)展前景。這個判斷的依據(jù)有三條：中國的入口眾多，政府宏觀調控能力和中國的城市化進程。

郭漢凌說“現(xiàn)在大家更關注的是整個國際的金融危機對房地產業(yè)造成的影響。中國現(xiàn)在是一個很好的市場，在國際環(huán)境中也能帶來很好的利益。”在郭漢凌眼中，中國是一個非常獨特的國家，他把中國和印度做了一個對比?！爸袊陀《榷际侨丝诒姸嗟陌l(fā)展中國家，但是在政府頒布政策和執(zhí)行的時候，在中國可能會更有效地控制局面。中國有非常好的政府政策，還有一些實施的途徑，這一點是非常好的?！惫鶟h凌繼續(xù)說：“2004年，中國吸引了大批的投資者投資地產。當時這里是有很大競爭和利潤空間。但是隨著發(fā)展，收益率會越來越小，五年前的收益率10％的話，現(xiàn)在只有3％。中國有80％的地產都是關于住宅的，在市場過熱的情況下，政府就出臺了些關于房地產信用以及利率的政策，就是希望能夠降下溫。這樣的話一些外資就會在一些二級城市或開發(fā)區(qū)進行合資來進行房地產開發(fā)。事實證明中國政府在政策制定和推行方面都是很有能力的?！?/p>

談到次貸危機，郭漢凌說“次貸危機是1999年克林頓執(zhí)政的時候就有這樣現(xiàn)象了。房地產市場所引發(fā)的次貸危機對中國來說是好的，至少是一個實現(xiàn)行業(yè)整合的機會。因為房地產市場還會影響到其他很多相關行業(yè)，諸如電器、家電之類的?，F(xiàn)在政府也有很明確的方向就是會幫助房地產市場解決問題。雖然次貸危機會影響房地產影響出口，但是中國的GDP并不會受到太大的沖擊，因為中國人口眾多，GDP很大一部分是由內需創(chuàng)造的。很多本地的投資者，給外資投資者造成了一定的競爭壓力。比如說保險公司，在政策解禁之后，可能就會去投資一些房地產。還有一些很大的中國國有企業(yè)，像中國人壽、中國鐵路、國航這樣的公司，他們是會在房地產方面有很大的一個量，可以讓中國更好地管理房地產的資產。可能需要三到五年來建立一個新的房地產市場的秩序”

在郭漢凌看來，除了人口眾多和政府調控因素外，還有一個最重要的就是中國的城市化領域。中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口占40％，但是在一些發(fā)達國家像美國和歐洲城市化的比例達到了70-75％，還是存在很大的差距的。中國估計在2050年也會達到歐洲和美國那樣的水平，這70-75％的人就會產生很多的需求，包括更多的住宅、寫字樓、辦公樓，從各地來說，中國的內需是非常強勁的?？赡苤虚g會有周期性的反復，出現(xiàn)一些不景氣，但是這個趨勢是由城市化比例造成的。比如日本和新加坡。新加坡的城市化基本達到飽和的狀態(tài)，77％，所以中國還是有很大的發(fā)展空間，有很長的一段路要走。因此他對整個中國房地產市場未來無論從經(jīng)濟還是房地產方面都持樂觀態(tài)度。

盡管從這些宏觀角度我們可以想像一個更加長遠的發(fā)展，但是有很多房地產相關企業(yè)依然面臨著許多現(xiàn)實的問題，作為一個咨詢顧問，仲量聯(lián)行又是怎么去幫助他們解決這些問題呢?郭漢凌說，“首先要解決的還是信心問題。從中央銀行的角度，我們可以了解到，他們對房地產市場還是有信心的。從開發(fā)商的角度，他們還是會有一個比較好的毛利潤的，大概有20-30％。所以他們還是可以堅持一下。無論是金融危機，還是次貸危機，影響的都是外商的投資，尤其是在上海以及一些二線城市，在北京影響不是很大。在這種情況下，從長遠角度出發(fā)的話，對于那些還沒有投資的外商我建議他們更多地投資在一線城市。至于已經(jīng)進行過投資的投資者，雖然他們一定是會受到一定影響，但實際上他們還是有一定收益的?！笔袌鍪侵芷谛缘?，最基本的東西就是內需，盡管它的發(fā)展會有曲折，但大方向上還是會發(fā)展的。像上海的市場，房地產的供給趨近飽和，這就導致了價格和銷量的下降，這都只是周期性的現(xiàn)象。房地產市場會自發(fā)地進行調整和自我完善。

最近，仲量聯(lián)行按照慣例準時推出了他們的全球市場觀察報告，這也許是郭漢凌退休前的最后一份報告了。在這份報告中仲量聯(lián)行面向全球給出了他們的具體建議。報告中說對于房地產的公司租戶，應該把重點放在核心業(yè)務的辦公面積需求上，充分利用手中的現(xiàn)金和其他有利因素，在現(xiàn)在較低的租金價格水平上鎖定長期租賃合同，而對于那些業(yè)主和投資人，報告中認為‘這場席卷房地產各個類別的價值重估現(xiàn)象很可能惠及那些估價合理的商業(yè)房地產，使之成為良好的投資型資產。在現(xiàn)階段商業(yè)地產資產在風險和受益的平衡性上高于現(xiàn)金及其替代品和公司債券。此類房地產還提供了通貨膨脹的對沖手段，很多大型的機構投資人，特別是各類養(yǎng)老基金，仍然非常愿意購買商業(yè)房地產。

以專業(yè)性贏的未來

回憶起初到北京的日子郭漢凌說，“我之前在香港待過15年，這么算來。其實我已經(jīng)在中國18年了。我是一個喜歡挑戰(zhàn)的人，這就是為什么我在韓國、印度、菲律賓工作過。尤其是我在印度待過幾年之后，來到中國就好像來到了天堂?！碑斎?，這可能是一個友好的外國人的一種客氣，但不可否認的是在這個天堂郭漢凌的職業(yè)生涯達到了定點。他帶領仲量聯(lián)行在這3年中抓住了中國房地產黃金時機實現(xiàn)了一個質的飛躍。這個飛躍指的不僅僅是企業(yè)規(guī)模的擴張-收入的增加。更包括企業(yè)文化的建設、企業(yè)人才架構的搭建和企業(yè)品牌的推廣。

郭漢凌說：“當時市場很穩(wěn)定。我們中央銀行也會叫更多人來做。因為業(yè)務量很大，到2008年我們新開了3個辦公室，包括成都，天津是2006年開的，青島是2007年底開的，是為適應中國房地產市場需求而設立的。我們公司的收入也實現(xiàn)了大幅增長。”仲量聯(lián)行是一個服務性的公司，對他們來說無論市場是好是壞，都是有生意可做的。郭漢凌說，“我們怕的是市場沒有任何的動靜，怕這個市場疲迷不動，這樣的話買家賣家都沒有需求。另外就是同行的競爭，如果競爭比較激烈的話，我們會有更加靈活的方式出來適應這個情況，如果市場足夠大的話，就有足夠大的需求。這個是跟產品類的公司不一樣的?！惫鶟h凌舉個了個例子，在市場跌宕的時候會有很多公司到他們的評估部門來評估他們的資產，這個時候他們就會有很多評估的生意。比如一個資產銀行要買一棟樓，它也需要一份評估報告來證實這棟樓的價值。還有就是可能一棟樓在買賣的時候需要一個很好的物業(yè)管理，他們也會提供國際物業(yè)管理服務。所以對他們這樣的公司來說。業(yè)務量還是可以的。郭漢凌說：“隨著大環(huán)境的變化，目標會變動。但是對我們來說，業(yè)務還是會應運而生的，甚至會有一些新的機會?！?/p>

在中國這樣一個講人情的國家，地產行業(yè)和很多其他的很多行業(yè)都并不是完全市場化的運作方式，在這樣的大環(huán)境下，仲量聯(lián)行有沒有遇到過一些在別的地方?jīng)]有遇到的問題?會如何解決呢?郭漢凌說：“我們能看到的兩個區(qū)別，一個是上市的企業(yè)和上報的機制是完全不同的，外國的上市公司會有資料儲存在相關機構，這和中國很多的地區(qū)是不一樣的。第二個區(qū)別，中國的很多企業(yè)很了解自己的市場，而外商他們只是投資，總會有一個撤出的策略的。在自己家里和去別人家里是不一樣的?！?/p>

中國有句老話叫做入鄉(xiāng)隨俗，郭漢凌所看到的兩個區(qū)別會不會導致他們在中國的水土不服呢?他說：“我們是一個國際的公司，我們是非常有自己的原則和道德準則的。與很多跨國公司一樣，我們制訂了一整套的商業(yè)道德準則，其中體現(xiàn)了更多流程上的設計更合理的規(guī)范，塑造了更有道德的員工，外資公司是靠它自己專業(yè)性的競爭力來取勝的，我們是一家服務公司，我們主要是幫助客戶提出一些解決問題的方案，決策者是客戶。而就中國來說，越來越多的客戶開始意識到專業(yè)性的價值，這也是中國這些年取得的進步之一?！?/p>

就公司的長遠發(fā)展來看，郭漢凌認為有兩點最重要。一個是公司服務的經(jīng)驗，一個就是人才?！拔覀児驹诒本┖颓迦A大學有一個戰(zhàn)略伙伴關系，我們會招一些管理培訓生，對他們有一個18個月的計劃，會讓他們在我們公司不同部門之間輪換。他們來到我們公司會感受到我們的企業(yè)文化。房地產市場不像其他的行業(yè)，說要招10個人就只要10個人，并不是你想的話就直接去市場招來，更多的時候是需要去培訓他們的。我們公司現(xiàn)在有很多從外國派來的外地員工。每個外籍員工都必須在中國培養(yǎng)兩個同級的中國員工，這是他們的一個職責和義務。通過這樣的方式，我們會把更多的經(jīng)驗和技術帶到中國區(qū)域?！?/p>

悠游的退休生活

大凡在中國從事與房地產相關行業(yè)的人，總是近水樓臺先得月，就連一些中介人員都會在手里囤積幾套位置好，戶型好，升值潛力大的房子。先斟滿自己的杯子，這可能是最合理不過的事情。想必郭漢凌也會有幾套吧!出乎意料的是他現(xiàn)在居住的房子竟然是租來的。在東直門附近的一個外交公寓，每月的租金是7萬元人民幣，究其理由，郭漢凌說：“首先這個價格并不貴，只相當于在香港租一個兩居室，其次我的工作性質決定了自己經(jīng)常在外面出差，住在家里的時間并不多，而且我現(xiàn)在是一個人生活，四個子女都在歐洲，我不需要在北京安一個家，雖然我從事房地產行業(yè)但我不是一個靠投機為生的炒房者?！?/p>

在世界各地漂泊了大半生的郭漢凌，已經(jīng)沒有什么故多情結了甚至西方人最重視的圣誕節(jié)他都很少回國去過了。他說：“我在那邊除了孩子之外，并沒有其他的親戚了，所以經(jīng)常都是我的孩子們會來看我。我有時候也會回去，但不一定就是在圣誕節(jié)期間。而且我們公司在那段時間正好是最忙的時候，要做來年的工作方向計劃，還要收錢，因此對我來說并不是每年圣誕節(jié)都會回國去的?！惫鶟h凌喜歡下廚房，尤其喜歡中國菜和法國菜，有時間的時候就會自己動手做些東西吃，他說：“我最喜歡的就是點心，因為我在香港待了很長時間。其次就是紅燒肉。在中國市場上能夠買到很多東西，不同的蘑菇之類的。我在這邊做菜也得心應手，因為原料很多。”對于即將到來的退休生活，郭漢凌早有安排，他說：“我原來是有一艘游艇的，在歐洲海灣那邊。我想把它賣了再買一艘，我以后就可以住游艇里，想去哪兒就去哪兒?！崩畎酌洹懊鞒l(fā)弄扁舟”說的是詩人懷才不遇，壯志不能伸，欲遠離這愁人的環(huán)境，駕著扁舟到海上遨游。相比李白，欲弄舟于海上的郭漢凌倒是沒有任何失意與牢騷，有的是對生活與生命的洞察，歷盡人世繁華的淡定，還有骨子里對自由生活的向往。無論他對中國房地產業(yè)的看法是否能夠給我們以啟發(fā)，他不做囤積財富的守財奴這一點至少能給中國的同行們做一個榜樣。